Ausgangslage

Medienmitteilung der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates vom 24.06.2022

Die Kommission hat drei separate Vorlagen zur Umsetzung der parlamentarischen Initiativen Egloff 15.455 ("Missbräuchliche Untermiete vermeiden") (mit 13 zu 9 Stimmen), Vogler 16.458 ("Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen") und Feller 16.459 ("Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären") (mit 14 zu 0 Stimmen bei 8 Enthaltungen) sowie 18.475 Merlini (Markwalder) ("Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen") (mit 14 zu 9 Stimmen) zuhanden ihres Rates verabschiedet. Mit den vorgesehenen Änderungen im Mietrecht sollen Missbräuche bei der Untermiete verhindert, Erklärungen von einseitigen Vertragsänderungen vereinfacht und die Kündigung infolge Eigenbedarfs erleichtert werden. Es wurden verschiedene Minderheitsanträge eingereicht.

Medienmitteilung des Bundesrates vom 19.10.2022

Bundesrat begrüsst formelle Erleichterungen im Mietrecht

Der Bundesrat hat auf Einladung der Rechtskommission des Nationalrates zu drei parlamentarischen Vorlagen im Mietrecht Stellung genommen. Dabei geht es um formelle Erleichterungen, um strengere Regeln bei der Untermiete sowie um eine beschleunigte Kündigung bei Eigenbedarf. Der Bundesrat stimmt den formellen Erleichterungen zu, wie er am 19. Oktober beschlossen hat. Er empfiehlt jedoch auf die Anpassung der Regeln bei der Untermiete und der Kündigung wegen Eigenbedarf nicht einzutreten.

Die Rechtkommission des Nationalrates (RK-N) hat den Bundesrat zur Stellungnahme zu drei mietrechtlichen Vorlagen eingeladen, mit denen insgesamt vier parlamentarische Initiativen umgesetzt werden sollen:

- Die zwei parlamentarischen Initiativen 16.458 Vogler "Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen" und 16.459 Feller "Mietvertragsrecht. Auf mechanischem Wege nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären" fordern formelle Erleichterungen im Mietrecht.

- Die parlamentarische Initiative 15.455 Egloff "Missbräuchliche Untermiete vermeiden" zielt darauf ab, die Regeln für die Untermiete zu verschärfen.

- Die parlamentarische Initiative 18.475 (Merlini) Markwalder "Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen" will die Voraussetzungen für die Geltendmachung und Umsetzung des Eigenbedarfs lockern.

Der Bundesrat beantragt auf die Vorlage mit den formellen Erleichterungen einzutreten und ihr zuzustimmen. Die von der RK-N vorgeschlagenen Anpassungen hatte der Bundesrat bereits in früheren Vorlagen zur Anpassung des Mietrechts vorgeschlagen. Sie führen zu Vereinfachungen im Mietverhältnis, ohne dass dabei der verfassungsmässige Mieterschutz in Frage gestellt wird.

Schnellere Kündigung bei Eigenbedarf unerwünscht

Bei den zwei weiteren Vorlagen empfiehlt der Bundesrat Nichteintreten. Bei der Untermiete erachtet der Bundesrat weitergehende Regelungen als nicht gerechtfertigt, respektive unverhältnismässig. Die vorgeschlagenen zusätzlichen Anforderungen hätten eine Erhöhung des administrativen Aufwands sowohl für die Vermietenden als auch für die Mietenden zur Folge. Zudem würden die Nutzung von Buchungsplattformen wie Airbnb sowie alternative Formen wie der Generalmietvertrag über eine ganze Liegenschaft und das "Wohnen gegen Hilfe" erschwert oder gar verhindert.

Das geltende Recht biete bereits Möglichkeiten, um gegen Missbräuche vorzugehen. So müssen Mieterinnen und Mieter bei einer Untermiete schon jetzt die Zustimmung der Vermieterschaft einholen; diese kann unter gesetzlich genannten Voraussetzungen verweigert werden.

Bei der dritten Vorlage sollen Vermietende den Eigenbedarf schneller geltend machen und umsetzen können. Der Bundesrat sieht hier einen Eingriff in das Gleichgewicht zwischen den Interessen der beiden Mietparteien, und empfiehlt die Vorlage zur Ablehnung. Die geltende Regelung für die Kündigung bei Eigenbedarf sieht bereits vor, dass ein Mietverhältnis bei dringendem Eigenbedarf aufgelöst werden kann. Auch lässt die Statistik der Schlichtungsverfahren diesbezüglich keinen besonderen Handlungsbedarf erkennen, da sich die Parteien in mehr als der Hälfte der Fälle einigen können und es damit nicht zu Gerichtsverfahren kommt.

Wortlaut

Gestützt auf Artikel 160 Absatz 1 der Bundesverfassung und Artikel 107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:

Artikel 269d OR ist durch einen neuen Absatz wie folgt zu ändern:

Art. 269d

...

Abs. 4

Für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse nach Artikel 269c vorgesehen sind, genügt die schriftliche Form.

Begründung

Nach heutigem Recht muss der Vermieter bei einem Mietvertrag mit einer vereinbarten Mietzinsstaffelung die einzelnen Erhöhungsschritte mit einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular anzeigen. Das Formular macht den Mieter darauf aufmerksam, dass der Mietzins angefochten werden kann. Die Verwendung des Formulars ist bei der Staffelmiete allerdings widersinnig und verwirrlich, denn gemäss Artikel 270d OR kann der Mieter gestaffelte Mietzinse unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses gar nicht anfechten. Trotzdem hat die fehlende Verwendung des amtlichen Formulars die stossende Folge, dass die Mietzinserhöhung aufgrund einer vereinbarten Staffelung nichtig ist. Ein Mieter, welcher die vertraglich vereinbarten gestaffelten Mietzinserhöhungen vorbehaltlos bezahlt hat, kann das gestützt auf nichtige Mitteilung der Erhöhung "zu viel Bezahlte" nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung nachträglich zurückfordern. Dies obwohl die Parteien die einzelnen Staffelungsschritte bereits im Mietvertrag abschliessend festgelegt haben.

Das Aufheben der Formularpflicht bei Mietzinserhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffelung ist angemessen. Dadurch wird ein erheblicher Verwaltungsaufwand eingespart, ohne dass die Rechtsposition der Mieterschaft beeinträchtigt wird (vgl. Botschaft zur Änderung des Obligationenrechts (Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen) vom 27. Mai 2015).

Verhandlungen

SDA-Meldung

Debatte im Nationalrat, 09.03.2023

Nationalrat will zwei Formvorschriften im Mietrecht lockern

Der Nationalrat will im Mietrecht zwei Formvorschriften lockern. So soll in Zukunft für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem offiziellen Formular ausreichen.

Das Bundesgericht hielt 2003 fest, dieses Formular müsse handschriftlich unterzeichnet sein. Eine Nachbildung sei nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) schien die Zeit gekommen, dies zu ändern.

Die Änderung würde für institutionelle Vermieter wie etwa Pensionskassen den Verwaltungsaufwand reduzieren. Die Rechte der Mieterinnen und Mieter würden nicht eingeschränkt.

Die zweite Änderung betrifft die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind. Dafür soll für den Nationalrat künftig die schriftliche Form genügen. Bisher muss dafür ein amtliches Formular verwendet werden.

Mit 108 zu 66 Stimmen bei zwei Enthaltungen genehmigte der Rat am Donnerstag die beiden Änderungen im Obligationenrecht. SP und Grüne lehnten die Vorlage ab. Die Vorlage der RK-N muss noch in den Ständerat. Sie geht auf Parlamentarische Initiativen von Nationalrat Olivier Feller (FDP/VD) und alt Nationalrat Karl Vogler (Mitte/OW) zurück), welche die Kommission in einem Gesetzesprojekt vereinte.

SDA-Meldung

Debatte im Ständerat, 18.09.2023

Parlament passt Mietrecht zugunsten von Eigentümern an
Die Eidgenössischen Räte haben mehrere Anpassungen des Mietrechts zugunsten von Eigentümerinnen und Eigentümern beschlossen. So sollen letztere bei der Untervermietung von Räumlichkeiten mehr zu sagen haben. Und wenn sie Eigenbedarf geltend machen, sollen sie schneller zu den Objekten kommen.

Der Ständerat hat am Montag zwei Vorlagen der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) zugestimmt, welche die grosse Kammer schon im März guthiess. Sie müssen nun noch in die Schlussabstimmungen am Ende der Herbstsession.

Bei der Untervermietung von Räumlichkeiten sollen Vermieterinnen und Vermieter neu explizit schriftlich Untervermietungen zustimmen müssen. Zudem sollen die Vermieter in Zukunft ein ausserordentliches Kündigungsrecht erhalten, wenn der Mieter die Voraussetzungen für die Untermiete nicht einhält.

Neu soll der Vermieter die Untermiete auch verweigern können, wenn eine mehr als zweijährige Dauer dieser Untervermietung geplant ist. Dieser Vorlage stimmte der Ständerat mit 25 zu elf Stimmen zu. Sie geht zurück auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Zürcher SVP-Nationalrats Hans Egloff, des Präsidenten des Hauseigentümerverbands der Schweiz (HEV).

Er argumentierte, Untervermietungen seien eigentlich für Fälle gedacht, in denen jemand das Zuhause übergangsweise verlasse. Dies etwa, weil er oder sie ins Ausland gehe und danach wieder nach Hause zurückkehren wolle.

Die RK-N begründete die Änderungen auch mit den um sich greifenden Untervermietungen für die Wohnungsvermietungsplattform Airbnb. Vor allem in Städten würden günstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die beträchtlich über dem vom Hauptmieter bezahlten Mietzins liegen. Manchmal würden Mietobjekte zu haarsträubenden Preisen an mehrere Untermieter weitervermietet.

Links-grüne Minderheit ohne Chance

Mit 29 zu elf Stimmen bei zwei Enthaltungen hiess der Ständerat die Vorlage zum Eigenbedarf bei Mietwohnungen gut.

Konkret soll neu eine Kündigung der Mieträumlichkeiten nicht mehr bei einem "dringenden" Eigenbedarf des Besitzers möglich sein, sondern wenn der Eigentümer "einen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf" geltend machen kann. Die Befürworter dieser Änderung erhoffen sich davon eine Beschleunigung von Verfahren bei Streitigkeiten.

Auch diese Vorlage stammt von der RK-N und geht auf eine parlamentarische Initiative des ehemaligen Tessiner FDP-Nationalrats Giovanni Merlini zurück. Wie schon im März im Nationalrat stimmte eine links-grüne Minderheit auch im Ständerat gegen die beiden Änderungen respektive wollte nicht eintreten.

Diese Minderheit findet, die Position der Mietenden bei der Untermiete und der Kündigung wegen Eigenbedarf werde einseitig geschwächt. Der Genfer SP-Ständerat Carlo Sommaruga, Präsident des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands, sprach von einer "Salamitaktik" der Eigentümer, welche die Vorstösse für Änderungen des Mietrechts vervielfachten.

Auch Formvorschriften gelockert

Der Ständerat hiess im Weiteren zwei Anpassungen des Obligationenrechts zu Formvorschriften im Mietrecht gut. So soll in Zukunft für die Mitteilung einer Zinserhöhung eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem offiziellen Formular ausreichen.

Zudem soll für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung über gestaffelte Mietzinse vorgesehen sind, künftig die schriftliche Form genügen. Bisher muss dafür ein amtliches Formular verwendet werden.

Auch diese Vorlage wurde von der Rechtskommission des Nationalrats (RK-N) ausarbeitet. Bei der Mitteilung einer Mietzinserhöhung hielt das Bundesgericht 2003 fest, dieses Formular müsse handschriftlich unterzeichnet sein. Eine Nachbildung sei nur unter bestimmten Bedingungen zulässig.

Auch diese Vorlage muss noch in die Schlussabstimmungen. Sie geht zurück auf Parlamentarische Initiativen von Nationalrat Olivier Feller (FDP/VD) und alt Nationalrat Karl Vogler (Mitte/OW), welche die Kommission in einem Gesetzesprojekt vereinte.

Die RK-N argumentierte, die Änderung würde für institutionelle Vermieter wie etwa Pensionskassen den Verwaltungsaufwand reduzieren. Die Rechte der Mieterinnen und Mieter würden nicht eingeschränkt.