Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, eine Teilrevision des Mietrechtes im Obligationenrecht in die Wege zu leiten, um bei der Kündigungsfrist eine Differenzierung vorzunehmen und die Kündigungsfrist für langjährige Mieterinnen und Mieter zu verlängern.

Begründung

In unseren Städten mehren sich Berichte über Massenkündigungen von Wohnungen, bei denen nur die gesetzliche Mindestfrist von 3 Monaten (Vgl. Art. 266 c OR) eingehalten werden - dies oft sogar ohne Vorinformationen über geplante Sanierungen.

Insbesondere ältere Mieterinnen und Mieter sind stark betroffen, wenn sie ihr langjähriges Zuhause verlieren und aus ihrer gewohnten Umgebung herausgerissen werden und zusätzlich in relativ kurzer Zeit eine neue Bleibe finden müssen. Einkommensschwache und gesundheitlich fragile Menschen haben es dabei besonders schwer. Dadurch entstehen auch der öffentlichen Hand erhebliche Zusatzkosten. Die Mieterinnen und Mieter sind bei dieser kurzen Frist gezwungen, die Kündigung anzufechten, da es in der Dreimonatsfrist kaum möglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Dies selbst wenn keine Wohnungsknappheit herrscht.

Bei der Kündigungsfrist gibt es heute im Obligationenrecht zur Wohnungsmiete keinerlei Differenzierung bei der Kündigungsfrist in Bezug auf die Dauer des Mietverhältnisses. Es spielt keine Rolle, ob jemand eine Wohnung seit einem Jahr bewohnt oder seit dreissig oder länger: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, vertraglich werden in der Regel keine längeren Fristen vereinbart resp. akzeptiert. Diesbezüglich besteht ein gesetzessystematischer Unterschied etwa zum Arbeitsrecht. Dort wird die Kündigungsfrist nach Dauer des Arbeitsverhältnisses unterschieden (OR Art. 335 c) und durch Normal- oder Gesamtarbeitsverträge erweitert.

Wer Jahrzehnte in derselben Wohnung wohnt und seinen Pflichten als Mieterin oder Mieter immer nachgekommen ist, sollte mehr Zeit bekommen, sich eine neue Bleibe zu suchen. Eine solche verlängerte Kündigungsfrist für langjährige Mietverträge könnte manche menschlichen Härten abfedern. Da Gesamtsanierungs- oder Neubauprojekte organisatorisch eine erhebliche Vorlaufzeit haben, wäre eine z.B. auf sechs Monate verlängerte Kündigungsfrist absolut zumutbar und fair. Sie wäre für Eigentümer ausserdem ein Anreiz, mehr über Alternativpläne (z.B stufenweise Sanierungen ohne Massenkündigungen) nachzudenken, die oft auch betriebswirtschaftlich sinnvoller wären.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass eine Wohnungskündigung nach einer längeren Vertragsdauer zu Härtefällen führen kann. Gleichwohl ist er der Meinung, dass eine Verlängerung der - gesetzlichen, subsidiären - Kündigungsfristen bezogen auf bestimmte Einzelfälle nicht zweckmässig wäre.

Der geltende Kündigungsschutz sieht bereits mehrere Vorkehren vor, die zu einer Abfederung von Härtefällen führen können. So kann grundsätzlich jede Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen angefochten werden, wenn die Mieterin oder der Mieter Grund zur Annahme hat, dass sie nichtig bzw. missbräuchlich ist. Das Verfahren ist dabei einfach und kostenlos. Falls die Kündigung durch die Schlichtungsbehörde als rechtsgültig beurteilt wird, hat diese von Amtes wegen zu prüfen, ob eine Erstreckung des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus angezeigt ist. Eine solche ist bei Wohnungen für eine Dauer von maximal vier Jahren möglich, wobei die Schlichtungsbehörde diesbezüglich ein grosses Ermessen hat und u.a. auch dem Kriterium der Vertragsdauer gebührend Rechnung tragen kann (vgl. ausdrücklich Art. 272 Abs. 2 Bst. b OR). Sie wird in aller Regel bei einer Vertragsdauer von beispielsweise 30 Jahren eine deutlich längere Erstreckungsdauer gewähren als bei einer Vertragsdauer von nur einem Jahr.

Eine einheitliche gesetzliche Kündigungsfrist hat sich im Mietrecht bewährt und es wäre nicht sinnvoll, eine Aufsplitterung in unterschiedliche Fristen vorzunehmen. Zumal es heute schon möglich ist, in Abweichung von der gesetzlichen Mindestfrist von drei Monaten eine längere Frist vertraglich zu vereinbaren.

Aus diesen Gründen erachtet der Bundesrat eine Anpassung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach Artikel 266c OR nicht als erforderlich.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.