Leerkündigungen von Mieterinnen und Mietern bei Bauvorhaben (Arbeiten erleichtern und Wohnungen erhalten)

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, eine Änderung des 3. Abschnitts des 8. Titels des Obligationenrechts (Art. 271 und folgende) auszuarbeiten, die für Mieterinnen und Mieter im Falle einer Leerkündigung aufgrund eines Bauvorhabens im Gebäude einen ähnlichen Schutz wie bei Massenentlassungen (Art. 335d ff. OR) einführt, das heisst:

a. Konsultation der Mieterinnen und Mieter vor der Kündigung;

b. Möglichkeit für die Mieterinnen und Mieter, Vorschläge zu unterbreiten, wie die Kündigungen vermieden oder deren Zahl beschränkt sowie ihre Folgen gemildert werden können;

c. Pflicht des Vermieters, den Mieterinnen und Mietern auf jeden Fall schriftlich alle Auskünfte zu erteilen, die im Hinblick auf die Konsultation zweckdienlich sind;

d. Pflicht des Vermieters, der für das Wohnungswesen zuständigen Stelle der Gemeinde oder des Kantons die beabsichtigte Leerkündigung schriftlich anzuzeigen. Die Anzeige muss die Ergebnisse der Konsultation der Mieterinnen und Mieter und alle zweckdienlichen Angaben über das Bauvorhaben und die Kündigungen enthalten;

e. die zuständige Stelle der Gemeinde oder des Kantons sucht nach Lösungen, um die Kündigungen zu vermeiden (Ratschläge zum Führen der Baustelle [Bauphasen usw.], temporäre Unterkünfte usw.) und allenfalls deren Zahl zu beschränken, reagiert hilfsweise auf die von den Kündigungen verursachten Probleme und stellt das Recht auf Unterkunft der betroffenen Mieterinnen und Mieter sicher;

f. für Gebäude, die hauptsächlich dem Wohnen dienen und mehr als drei Mietwohnungen haben: Pflicht des Vermieters, mit den Mieterinnen und Mietern Verhandlungen zu führen mit dem Ziel, einen Sozialplan aufzustellen (Ergebnispflicht).

Bei erfolglosem Ende der Verhandlungen wird die paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde in Mietsachen angerufen, die nach einem Schlichtungsversuch als Schiedsgericht entscheidet.

Die Rechte auf Anfechtung der Kündigung und auf Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 271-273c OR) bleiben vorbehalten;

g. Kündigungen, die gegen das obengenannte Verfahren verstossen, gelten als wirkungslos.

Begründung

Mit den Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank und den tiefen Zinssätzen auf Obligationen erleben wir einen Ansturm auf Anlagen in der Wohnimmobilienbranche. Die Preise von Wohnimmobilien steigen schnell und stark an, was tiefere Renditen zur Folge hat, da die Mietzinsen nicht in gleichem Masse ansteigen. Anlegerinnen und Anleger wollen deshalb in die Gebäude investieren, die bereits in ihrem Besitz sind. Dank einem Mechanismus zu ihrem Vorteil (Art. 14 VMWG) können Vermieter mit diesen Investitionen zulasten der aktuellen Mieterinnen und Mietern einen Gewinn erzielen.

Zudem versuchen einige von ihnen, letztere nach Abschluss der Arbeiten durch neue Mieterinnen und Mieter zu ersetzen, um von der derzeitigen Lage auf dem Mietmarkt zu profitieren und die Mietzinsen zu erhöhen. Hierzu muss angemerkt werden, dass das Bundesgericht eine Kündigung aufgrund einer geplanten Renovation als nicht missbräuchlich, und somit nicht anfechtbar, befindet, wenn die Anwesenheit der Mieterinnen und Mieter die Arbeiten erschwert und das Projekt zum Zeitpunkt der Kündigung ausreichend ausgereift und ausgearbeitet ist. Die Mieterinnen und Mieter können eine Kündigung vermeiden, wenn sie sich dazu verpflichten, während der Arbeiten die Wohnung aufzugeben (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Editions de l'ASCLOCA Romande, S. 965-966).

Diese Kündigungen haben erhebliche gesellschaftliche Folgen. Dutzende Mieterinnen und Mieter, deren Einkommen es ihnen nicht erlaubt, in eine privat vermietete Wohnung umzuziehen, werden obdachlos und benötigen staatliche Unterstützung, da meistens keine Wohnungen in öffentlicher Hand frei sind.

Angesichts der Gefahr, dass diese Kündigungen sich mit der Immobilienblase vervielfachen, müssen neue Vorschriften erlassen werden. Diese Motion hat zum Ziel, gewisse Bestimmungen, die im Falle von Massenentlassungen anwendbar sind, ins Mietrecht aufzunehmen.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass Leerkündigungen von Wohnräumen Härtefälle herbeiführen können und er ist über die aktuelle wirtschaftliche Lage informiert. Die vorgeschlagenen Massnahmen sind allerdings aufwendig und komplex. Sie würden nicht nur die Vertragsfreiheit der Vermieterinnen und Vermieter gegenüber den Mieterinnen und Mieter einschränken, sondern auch die Ausübung des Eigentumsrechts selbst begrenzen, während das geltende Recht bereits die Vertragsfreiheit der Parteien bei der Kündigung begrenzt.

Eine Kündigung ist in der Tat anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist nach der Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Kündigung ohne ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird, sodass sie aus reiner Schikane erfolgt. Eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben wird auch angenommen, wenn die Kündigung Interessen der Parteien berührt, welche in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (vgl. z. B. BGer 4A_183/2017 Urteil vom 24. Januar 2018 E. 2., BGer 4A_703/2016 Urteil vom 24. Mai 2017 E. 4.1.; BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497). Wenn das Verbleiben der Mieterinnen und Mieter geeignet wäre, Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, verstösst die mit künftigen Arbeiten begründete Kündigung nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die Würdigung hängt von den geplanten Arbeiten ab (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 499). Die betroffenen Mieterinnen und Mieter können die Kündigungen anfechten. Zudem prüft die zuständige Behörde von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, wenn sie das Begehren der Mieterin oder des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung abweist (Art. 273 Abs. 5 OR). In diesem Zusammenhang kann die zuständige Behörde eine Härte für die Mieterin oder den Mieter berücksichtigen. In den Verfahren vor den Schlichtungsbehörden in Mietsachen werden keine Kosten erhoben (Art. 113 ZPO). Gemäss den durch das Bundesamt für Wohnungswesen BWO veröffentlichten Statistiken der Schlichtungsverfahren wird eine Mehrheit der Verfahren wegen Kündigung durch eine Einigung zwischen den Parteien erledigt. Das geltende Recht trägt den betroffenen Interessen ausreichend Rechnung.

Eine Vermieterin oder ein Vermieter, der sämtliche Mietverhältnisse in einer Liegenschaft kündigt, trägt zudem das Risiko von Leerständen und einer Veränderung des Zinssatzes. Es erscheint nicht als angemessen, der Vermieterschaft in einer wirtschaftlich ungewissen Situation Pflichten zu auferlegen oder sie in gewissen Fällen daran zu hindern, zu kündigen. Darüber hinaus müssten die Kantone oder die Gemeinden unter Umständen die Aufgaben der für das Wohnungswesen zuständigen Stellen neu organisieren und die personellen Ressourcen erhöhen. Die von der Motion verlangten Änderungen sind geeignet, zusätzliche finanzielle und administrative Belastungen zu verursachen, sowohl für die privaten Vermieterinnen und Vermieter als auch für das Gemeinwesen.

Auch wenn die Motion ein Anliegen angeht, das die Mieterinnen und Mieter beschäftigt und kürzlich von den Medien aufgegriffen worden ist, bestehen letztendlich wichtige Unterschiede zwischen dem Mietvertrag und dem Arbeitsvertrag. Diese verhindern, dass die Regeln des Arbeitsvertrages automatisch auf den Mietvertrag übertragen werden können. Nach der Auffassung des Bundesrates, kann das zugrundeliegende Problem, das im angespannten Wohnungsmarkt besteht, nicht durch die vorgeschlagene Stärkung des Kündigungsschutzes gelöst werden. Der Bundesrat wird die weitere Entwicklung beobachten.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.