Heiz– und Nebenkostenabrechnung. Mehr Transparenz und Vereinheitlichung der Abrechnung für öffentliche und private Gebäude

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt zu prüfen, wie die Neben- und Heizkostenabrechnung für Mieterinnen und Mieter vereinheitlicht werden kann, insbesondere im Hinblick auf die in Zukunft vermehrte Nutzung von Photovoltaikanlagen durch lokale Elektrizitätsgemeinschaften. Er wird beauftragt, dem Parlament einen entsprechenden Bericht vorzulegen, in dem die folgenden Leitlinien festlegt sind:

1. die Umrechnungsfaktoren für die Energieträger (in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG]);

2. ein in allen Kantonen einheitliches Modell für die Berechnung der Heiz- und Nebenkosten als Bestandteil des Mietvertrags (ebenfalls in der VMWG zu )

3. die Angabe der Masseinheit (Fr./kWh) für den Brennstoffpreis auf der Rechnung des Lieferanten;

4. die Abrechnung des Stromverbrauchs in lokalen Energiegemeinschaften.

Das vorliegende Postulat fordert den Bundesrat auf zu analysieren, welche transparenten und einheitlichen Methoden zur Abrechnung der Nebenkosten es gibt, einschliesslich der Umrechnungsfaktoren für die Energieträger zur Erwärmung des Trinkwassers und zum Heizen von Räumen.

Heute sind diese Umrechnungsfaktoren nicht immer bekannt, was zu Fehlern bei der Berechnung des Verbrauchs führt, die keiner der Beteiligten bemerkt.

Die Eigentümerinnen und Eigentümer und die Verwaltungen erstellen teilweise ungenaue Rechnungen ohne Detailangaben.

Mit einer Regelung auf der Grundlage von genauen und transparenten Methoden und Parametern wird die Beziehung zwischen den Vertragsparteien verbessert und werden Rechtsstreitigkeiten vermieden.

Es wird in Zukunft ist immer wichtiger sein, über ein einheitliches Modell für die Abrechnung der Neben- und der Heizkosten auf der Grundlage der vom Bundesamt für Energie herausgegebenen verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) zu verfügen. Mit diesem Modell wird die korrekte Abrechnung des effektiven Verbrauchs namentlich von Heizöl, Gas oder Biomasse ermöglicht. Mit diesem Berechnungsmodell sollen zudem die verschiedenen Steuern auf fossilen Brennstoffen und der Beitrag an den Fonds für erneuerbare Energien berücksichtigt werden.

Antrag des Bundesrates

Ablehnung

Stellungnahme des Bundesrates

Aufgrund von Artikel 257b Absatz 1 des Obligationenrechts (OR; SR 220) sind bei Wohn- und Geschäftsräumen die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Nebenkosten sind nach dem Verursacherprinzip zu verteilen. Gemäss Artikel 8 Absatz 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) ist die Mieterschaft berechtigt, eine detaillierte Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten zu verlangen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt die Vermieterschaft der Pflicht zur Erstellung einer detaillierten Abrechnung nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird (BGer-Urteil 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 6.4).Die Aufteilung der für die betreffende Abrechnungsperiode anfallenden Kosten muss nach einem vertretbaren und sachgerechten Verteilschlüssel erfolgen. In den meisten Fällen werden die Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend der Grösse der Wohnung - Quadratmeter oder Kubikmeter - oder aufgrund einer individuellen Verbrauchserfassung verteilt. Gemäss Artikel 45 Absatz 3 Buchstabe c des Energiegesetzes (EnG; SR 730.0) sind die Kantone verpflichtet, entsprechende Vorschriften über die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung bei Neubauten und bei wesentlichen Erneuerungen bestehender Gebäude zu erlassen. Die Kantone haben diese Vorgabe in unterschiedlicher Ausprägung umgesetzt. Seit 2017 steht für die Abrechnung das Modell der verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) zur Verfügung; für ältere Gebäude bleibt das bisherige Abrechnungsmodell zur verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) gültig.Bei einer gemischten Nutzung, zum Beispiel bei einem Gebäude mit Geschäftsräumen und Wohnungen, können die konkreten Verhältnisse eine differenziertere Handhabung erfordern. Da beispielsweise in einem Restaurantbetrieb gemessen an der Fläche erfahrungsgemäss mehr Warmwasser verbraucht wird als in einer Wohnung, kann es sinnvoll sein, zumindest den Verbrauch des Gewerbebetriebs exakt zu messen.Da der Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWh) gemessen wird, erfordert die Bestimmung des Verbrauchs der übrigen Räume eine Umrechnung auf den jeweiligen Energieträger. Die diesbezüglichen physikalischen Umrechnungsfaktoren sind bekannt (z.B. welchen Energieinhalt in kWh hat ein Liter Heizöl, siehe Einheiten-Umrechner auf www.energie-umwelt.ch), sie müssen nicht in einem Rechtserlass wie der VMWG aufgeführt werden. So entspricht beispielsweise die Menge von 10 kWh ungefähr einem Liter Heizöl. Der für den Gewerbebetrieb gemessene Energiebezug kann also in Liter Heizöl umgerechnet werden. Das Ergebnis ist von der Menge des im Gebäude insgesamt verbrauchten Heizöls in Abzug zu bringen. Der resultierende Saldo wird entsprechend der Fläche oder der Kubatur auf die Mietparteien der Wohnungen verteilt. Zur Erstellung und für die Verständlichkeit einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, die den eingangs beschriebenen Anforderungen entspricht, sind keine weiteren Informationen wie beispielsweise der Preis pro kWh erforderlich. Vor diesem Hintergrund kann die Frage offenbleiben, ob diesbezügliche Bestimmungen in die VMWG oder in das Energierecht aufgenommen werden müssten.Je nach Wirkungsgrad des betreffenden Heizungssystems kann die Menge der bezogenen Energie und damit das Volumen, das im beschriebenen Beispiel auf die Wohnungen zu verteilen ist, geringfügig variieren. Eine solche Abweichung liegt jedoch in der Natur der Sache und entspricht dem normalen Streubereich. Verluste, welche z.B. bei der Energieverteilung an weitere Gebäude entstehen, sind zu berücksichtigen. Abweichungen könnten nur vermieden werden, indem für alle Einheiten eine individuelle Verbrauchserfassung zur Verfügung stehen würde. Den Kantonen steht es frei, eine entsprechende, über die Vorgabe von Artikel 45 EnG hinausgehende Pflicht zu statuieren.Was die ebenfalls thematisierten lokalen Elektrizitätsgemeinschaften (LEG) anbetrifft, ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei den daran beteiligten Parteien um Endverbraucher des lokalen Verteilnetzbetreibers handelt. Anders als beim Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) stellen die bei einer LEG zu entrichtenden Vergütungen daher keine mietrechtlichen Nebenkosten dar. Entsprechend können dafür keine Vorgaben in die VMWG aufgenommen werden. Jedoch hat der Bundesrat in der Stromversorgungsverordnung (StromVV; SR 734.71) grundlegende Bestimmungen für das Verhältnis der an einem LEG teilnehmenden Parteien vorgeschlagen. Das Vernehmlassungsverfahren dazu dauerte bis am 28. Mai 2024. Nach der Auswertung der Stellungnahmen wird der Bundesrat das weitere Vorgehen festlegen.Aufgrund der obenstehenden Ausführungen sieht der Bundesrat keinen Regelungsbedarf.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung des Postulates.