Verantwortungsvolle Liegenschaftsverwaltung. Vorabprüfung bei Massenkündigungen von Mietverträgen zur Vermeidung spekulativer Renovationsprojekte

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, eine Gesetzesänderung vorzulegen, die vorsieht, dass bei Massenkündigungen von Mietverträgen aufgrund eines Renovations- oder Sanierungsprojekts für ein Gebäude vorgängig die Genehmigung einer kantonalen oder kommunalen Behörde eingeholt werden muss. Die zuständige Behörde genehmigt eine Massenkündigung, wenn die Renovation oder die Sanierung wirtschaftlich, sozial und ökologisch gerechtfertigt ist und keine Möglichkeit besteht, sie in bewohntem Zustand oder mit einem Rochadesystem für die Mieterinnen und Mieter während der Bauarbeiten durchzuführen.

Begründung

Anfang Dezember 2024 hat die neue Eigentümerin dreier von zehn Gebäuden an der Neugasse in Zürich – aufgrund ihrer Farben werden sie Sugus-Häuser genannt – den 105 Mietparteien per 31. März 2025 gekündigt. Es war allgemein bekannt, dass die Mieten für die betroffenen Wohnungen deutlich unter der Marktmiete liegen. Als Grund für die Kündigungen nannte die Eigentümerin umfassende Renovations- und Sanierungsarbeiten an den Gebäuden. Damit droht mehr als 200 Personen der Verlust ihres Zuhauses in einer Zeit von akuter Wohnungsnot.

Gemäss mehreren Immobilienfachleuten, die sich in den Medien zum konkreten Fall geäussert haben, besteht das Ziel dieser Massenkündigung offensichtlich darin, den Mietertrag der Gebäude zu steigern, indem die Wohnungen nach den Bauarbeiten zu Marktmieten neu vermietet werden; dies obwohl die Renovation und die energetische Sanierung derzeit nicht nötig wären und die Arbeiten im Übrigen auch ausgeführt werden könnten, wenn die Mieterinnen und Mieter in ihren Wohnungen blieben.

Dieser Fall ist typisch für die Situation in der Schweiz.

Die Zürcher Kantonalbank zeigt nämlich in einer am 26. November 2024 veröffentlichten Studie auf, dass es zwischen 2018 und 2022 gesamtschweizerisch bei 10 000 Mietwohnungen mit 30 000 Bewohnerinnen und Bewohnern zu Leerkündigungen kam. Zwar haben laut der Studie die von diesen Kündigungen betroffenen Mieterinnen und Mieter eine neue Wohnung gefunden. Sie sagt jedoch nichts darüber aus, wie gross die zusätzliche Mietzinsbelastung dieser Menschen aufgrund des Umzugs war. Ebenso wenig wird darin erwähnt, wie hoch die Rendite des investierten Kapitals und der Mieten bei der Neuvermietung nach den Bauarbeiten war.

Es ist allgemein bekannt und unbestritten, dass nach einer Massenkündigung und nach Renovations- und Sanierungsarbeiten die neuen Mietpreise viel höher angesetzt werden. Die Vermieterin oder der Vermieter erzielt so eine weit bessere Rendite, die deutlich über der angemessenen Rendite liegt, die das Obligationenrecht vorsieht.

Das Vorgehen bei Massenkündigungen hat schwerwiegende gesellschaftliche Auswirkungen. Es führt zu einem deutlich höheren Wohnkostenanteil für die Mieterinnen und Mieter und insbesondere dazu, dass bezahlbare Mietwohnungen verschwinden, von denen es vor allem in den Agglomerationen schon heute viel zu wenig gibt.

Angesichts dieser Situation braucht es zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor Vermieterinnen und Vermietern mit spekulativen Absichten einen Mechanismus mit einer Vorabprüfung, damit überprüft werden kann,

• ob einerseits die Renovation wirklich notwendig ist und

• ob es andererseits zumutbar ist zu verlangen, dass die Arbeiten im bewohnten Zustand durchgeführt werden oder während der Arbeiten mit den Wohnungen im Gebäude ein Rochadesystem organisiert wird.

Für die Erteilung der Baubewilligungen sind die Gemeinden und die Kantone zuständig. Sie sind somit am besten in der Lage, die Situation zu beurteilen und beim Einreichen des Baugesuchs einen Entscheid zu fällen. Indem die Eigentümerin oder den Eigentümer oder die damit beauftragte Person das Dossier effizient betreut, können Verzögerungen bei der Durchführung der Arbeiten vermieden werden.

Mit einer solchen Vorabprüfung wird verhindert, dass einerseits Renovations- und Sanierungsprojekte in Angriff genommen werden, mit denen auf spekulative Art rein spekulative Ziele verfolgt werden, und dass es andererseits zu zahlreichen ungerechtfertigten Massenkündigungen kommt.

Antrag des Bundesrates

Ablehnung

Stellungnahme des Bundesrates

Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme zur Motion 21.3744 ausgeführt hat, ist er sich bewusst, dass Leerkündigungen von Wohnräumen Härtefälle herbeiführen können. Zudem haben die Abstimmungen vom 24. November 2024 über die Vorlagen zur Untermiete und zur Kündigung wegen Eigenbedarfs gezeigt, dass mietrechtliche Themen umstritten und mit knappen Mehrheitsverhältnissen verbunden sind. Vor diesem Hintergrund hat der WBF-Vorsteher die Spitzen von Mieter- und Vermieterverbänden am 17. Dezember 2024 zu einem Austausch über die Resultate der Abstimmungen und über eine mögliche Weiterentwicklung des Mietrechts eingeladen. Ein weiterer Austausch ist während der Sommersession 2025 geplant. In diesem Rahmen besteht die Möglichkeit, verschiedene mietrechtliche Anliegen, auch solche im Zusammenhang mit Leerkündigungen, in einer Gesamtsicht zu thematisieren.

Im Rahmen der Energiestrategie 2050 und der Energieziele des Bundes kommt der Sanierung von Gebäuden eine bedeutende Rolle zu. Gleichzeitig verlangen die in Artikel 41 der Bundesverfassung verankerten Sozialziele von Bund und Kantonen, sich dafür einzusetzen, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können. Dieses Spannungsverhältnis zwischen den Energie- und den Sozialzielen zeigt sich im Zusammenhang mit umfassenden Sanierungen von Mietliegenschaften deutlich.

Im Interesse der Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum ist es wünschenswert, dass energetische Sanierungen in bewohntem Zustand durchgeführt werden. Zur Unterstützung solcher Projekte stellt der Bund Hilfsmittel zur Verfügung, so beispielweise das 2024 erschienene Handbuch des Bundesamtes für Energie (BFE) «Energetische Sanierungen in bewohntem Zustand – partizipativ und sozial verträglich planen und gestalten». Dieses bietet Schritt-für-Schritt-Anweisungen, Vorlagen sowie Praxisbeispiele und es beschreibt sowohl die Chancen als auch die Risiken von Renovationen im bewohnten Zustand.

Solche Gebäudesanierungen können aber nicht immer realisiert werden. Oft erfordern bautechnische oder ökonomische Kriterien eine Leerkündigung von Wohngebäuden. Jedoch bietet das Mietrecht einen Schutz: Eine Kündigung ist insbesondere dann anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst.

Im Urteil BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Kündigung einer Wohnung durch die vermietende Partei wegen Renovationsarbeiten zusammengefasst: Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn keine wirkliche Absicht besteht, das Sanierungsprojekt umzusetzen, wenn das Vorhaben offensichtlich gegen die Regeln des öffentlichen Rechts verstösst oder wenn es nicht genügend ausgereift ist, um aufzuzeigen, dass eine Anwesenheit der Mieterschaft während der Arbeiten nicht möglich ist. Ob eine missbräuchliche oder eine rechtsgültige Kündigung vorliegt, ist jeweils aufgrund des konkreten Sachverhalts im Einzelfall abzuwägen und zu entscheiden.

Für den Fall einer rechtsgültigen Kündigung ist schliesslich daran zu erinnern, dass das Mietverhältnis aufgrund des Obligationenrechts (OR; SR 220) erstreckt werden kann, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann eine Erstreckung um höchstens vier Jahre erfolgen (Art. 272b Abs. 1 OR).

Die geforderte Vorabprüfung von Erneuerungsprojekten würde, soweit die Notwendigkeit einer Renovation zu beurteilen wäre, die verfassungsmässige Eigentumsfreiheit tangieren. Zudem würde die ebenfalls geforderte Beurteilung der Möglichkeit der Durchführung in Anwesenheit der Mieterschaft durch kommunale oder kantonale Bewilligungsbehörden zu Kompetenzfragen führen, da diese Einschätzung bei einer Kündigungsanfechtung bisher den gemäss Zivilprozessordnung zuständigen kantonalen Gerichtsinstanzen obliegt.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl die mietrechtlichen Bestimmungen des OR als auch die diesbezügliche Rechtsprechung auf einer sorgfältigen Interessenabwägung beruhen. Zudem steht es den Kantonen frei, eigene Regeln für einen erhöhten Schutz der Mieterschaft bei Gebäudesanierungen zu erlassen, wie dies beispielsweise die Kantone Basel-Stadt und Genf getan haben oder wie es im Kanton Zürich aufgrund der Wohnschutz-Initiative vom 2. Februar 2024 geprüft wird. Auf bundesrechtlicher Ebene besteht derzeit kein Anpassungsbedarf.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.