Leerkündigungen wegen Bauarbeiten. Anhörung und Unterbringung der Mieterinnen und Mieter in einer anderen Wohnung

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, eine Gesetzesänderung vorzulegen, mit der die Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet werden, die Mieterinnen und Mieter anzuhören, bevor sie ein Baugesuch einreichen.

Bei der Anhörung sollen vor allem die folgenden Punkte besprochen werden:

• die Möglichkeit für die Mieterinnen und Mieter, während der Bauarbeiten in der Wohnung zu bleiben, insbesondere mittels einer Etappierung der Bauarbeiten;

• die Modalitäten bei einer vorübergehenden oder dauerhaften Unterbringung in einer anderen Wohnung zu ähnlichen Bedingungen, wenn ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich ist;

• die möglichen Massnahmen zur Abfederung der sozialen Folgen der Kündigung.

Die Mieterinnen und Mieter müssen die Möglichkeit erhalten, die wichtigsten Unterlagen, die die Vermieterin oder der Vermieter für das Baugesuch zusammengestellt hat, einzusehen. Ist eine grosse Anzahl Wohnungen von den Bauarbeiten betroffen, muss auch die Gemeinde in das Anhörungsverfahren einbezogen werden.

Begründung

In mehreren Schweizer Städten führen Immobiliengeschäfte zu Leerkündigungen, die mit anstehenden Bauarbeiten begründet werden. Dies hat zur Folge, dass zahlreiche Mieterinnen und Mietern aus ihren Wohnungen verdrängt werden, und führt zu steigenden Mieten und zur Verknappung von Wohnraum, der für Haushalte mit mittleren und tiefen Einkommen erschwinglich ist.

Bei einer Wohnungsnot verschärfen solche Vorgehensweisen das Ungleichgewicht zwischen Vermieterinnen und Vermietern sowie Mieterinnen und Mietern. Oft erfahren die Betroffenen erst bei der Kündigung ihres Mietvertrags von den Bauprojekten, obwohl es andere Lösungen gegeben hätte, bei denen sie in ihren Wohnungen hätten bleiben können.

Eine vorherige Anhörung böte die Möglichkeit, sozial weniger belastende Lösungen zu prüfen: die Etappierung der Bauarbeiten, die vorübergehende Unterbringung in einer Ausweichwohnung oder andere Massnahmen, mit denen weniger Betroffene wegziehen müssen. In einigen Regionen, insbesondere in Genf, zeigt die Praxis, dass es mit der Unterbringung in einer Ausweichwohnung oder mit einem Rochadesystem bereits heute möglich ist, Renovationsarbeiten durchzuführen, ohne dass die Mieterinnen und Mieter endgültig aus ihren Wohnungen vertrieben werden.

Mit einer Pflicht zur Anhörung würde vermehrt nach ausgewogenen Lösungen gesucht, die den technischen Erfordernissen von Renovationsarbeiten und dem Schutz der Mieterinnen und Mieter gleichermassen Rechnung trügen. Sie würde es zudem den Behörden einer Gemeinde ermöglichen, die sozialen Folgen von Projekten, die eine grosse Anzahl von Wohnungen betreffen, vorwegzunehmen.

Vor diesem Hintergrund ist es notwendig, diejenigen Abläufe zu fördern, mit denen die Renovation des Gebäudebestandes und der Verbleib der Mieterinnen und Mieter in ihrer gewohnten Umfeld in Einklang gebracht werden können.

Antrag des Bundesrates

Ablehnung

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass Leerkündigungen von Liegenschaften Härtefälle herbeiführen können. Die betroffene Mieterschaft kann jedoch die Kündigung anfechten. Eine solche wird nur geschützt, wenn das Verbleiben der Mieterschaft in der Wohnung zu Erschwerungen, zusätzlichen Kosten oder Bauverzögerungen führen würde. Andernfalls verstösst sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die diesbezügliche Würdigung hängt jeweils von den geplanten Arbeiten in Form eines konkreten und umsetzbaren Sanierungsprojekts ab (BGE 140 III 496). Hat eine Kündigung Bestand, so prüft die zuständige Behörde von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, was nur in seltenen Fällen verweigert wird. Wenn Mietparteien erst durch die Kündigung vom Sanierungsvorhaben erfahren, können sie nicht einen vorübergehenden Auszug anbieten und dadurch eine Kündigung vermeiden. In solchen Fällen könnte eine frühzeitige Information nützlich sein.Das in diesem Zusammenhang vorgeschlagene Konsultationsverfahren wäre jedoch kompliziert. Ob eine Sanierung in bewohntem Zustand möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Eine anderweitige Unterbringung der Mieterschaft zu vergleichbaren Konditionen ist nicht immer realisierbar; welche konkreten Massnahmen die sozialen Auswirkungen mildern sollten, bleibt unklar, und das Gewähren von Einsicht in die Bauakten wäre administrativ aufwändig. Ob mit oder ohne Einbezug der Gemeinde würde ein solches Konstrukt zu Rechtsunsicherheit, Verzögerungen und zum Verzicht auf Erneuerungen und energetische Sanierungen führen.Die Kantone sind bereits jetzt frei, für Sanierungen Regeln zu erlassen, die einen im Vergleich zum Obligationenrecht (OR) stärkeren Kündigungsschutz bieten. Solche gelten in Genf sowie Basel-Stadt, und im Kanton Zürich wird am 14. Juni 2026 über eine entsprechende Gesetzesanpassung abgestimmt, die der Kantonsrat als Gegenvorschlag zur «Wohnschutz-Initiative» beschlossen hat. Vergleichbare Bestimmungen zugunsten der Mieterschaft wären auch in Form eines allgemeinverbindlichen Rahmenmietvertrags möglich.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.