Gesetzliche Informationspflicht bei Sanierungskündigungen im Mietrecht

Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Änderung des Obligationenrechts vorzulegen, welche Vermietende verpflichtet, ihre Mieterschaft vor einer voraussichtlichen Kündigung wegen umfassender Sanierungs- oder Umbauarbeiten rechtzeitig über die geplanten Arbeiten zu informieren. Die Vorlage soll insbesondere regeln:

1. Eine Pflicht zur vorgängigen schriftlichen Information über die wesentlichen Grundzüge der geplanten Sanierungs- oder Umbauarbeiten;

2. eine angemessene Mindestfrist zwischen Information und möglicher Kündigung;

3. eine angemessene Frist, innert der die Mieterschaft eine verbindliche Auszugsgarantie für die Dauer der Sanierung abgeben kann;

4. die Mindestanforderungen an Inhalt und Form der Information sowie an eine solche Auszugsgarantie.

Begründung

Die Leer­kündigung von 142 Wohnungen in Bern verdeutlicht die Problematik der Sanierungskündigungen erneut. Mietende sind bei solchen Kündigungen häufig machtlos. Missbräuchlichkeit kann oft nur anhand von Indizien nachgewiesen werden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt eine Sanierungskündigung i.d.R. als missbräuchlich, wenn die Mieterschaft vor Aussprache der Kündigung eine bedingungs- und vorbehaltlose Auszugsgarantie für die Dauer der Arbeiten abgibt.

Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 13.11.2024 zeigt aber eine Lücke im geltenden Recht: Eine erst nach der Kündigung abgegebene Auszugsgarantie macht diese nicht nachträglich missbräuchlich, selbst wenn die Mieterschaft vorgängig gar nicht über die Sanierung informiert wurde. Denn mangels gesetzlicher Grundlage besteht keine Pflicht zur vorgängigen Information. Ohne diese ist es jedoch unmöglich, rechtzeitig eine Auszugsgarantie abzugeben.

Bei der Umsetzung der Motion sind die Interessen beider Seiten zu berücksichtigen: Für Mietende ist es unzumutbar, innert kürzester Zeit eine neue Unterkunft zu finden, Vermietenden kann nicht zugemutet werden, auf unbestimmte Zeit auf eine Auszugsgarantie zu warten. Eine Informationspflicht sorgt für mehr Transparenz und ermöglicht der Mieterschaft, rechtzeitig eine Auszugsgarantie abzugeben. Zudem führen verbindliche Fristen zu mehr Planungssicherheit für die Bauprojekte der Vermietenden. Eine Informationspflicht bietet auch die Möglichkeit, Lösungen zu finden, die für die Mieterschaft, aber auch für die Vermietenden sinnvoller sind als eine Leerkündigung.

Antrag des Bundesrates

Ablehnung

Stellungnahme des Bundesrates

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass Leerkündigungen von Liegenschaften Härtefälle herbeiführen können. Die betroffene Mieterschaft kann jedoch die Kündigung anfechten. Eine solche wird nur geschützt, wenn das Verbleiben der Mieterschaft in der Wohnung zu Erschwerungen, zusätzlichen Kosten oder Bauverzögerungen führen würde. Andernfalls verstösst sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die diesbezügliche Würdigung hängt jeweils von den geplanten Arbeiten in Form eines konkreten und umsetzbaren Sanierungsprojekts ab (BGE 140 III 496). Hat eine Kündigung Bestand, so prüft die zuständige Behörde von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, was nur in seltenen Fällen verweigert wird. Wenn Mietparteien erst durch die Kündigung vom Sanierungsvorhaben erfahren, können sie nicht einen vorübergehenden Auszug anbieten und dadurch eine Kündigung vermeiden. In solchen Fällen könnte eine frühzeitige Information nützlich sein.Die vorgeschlagene Informationspflicht mit einer Mindestfrist und einem Zeitfenster für die Abgabe einer Auszugsgarantie würde jedoch das mit dem Eigentum verbundene Gestaltungsrecht der Vermieterschaft einschränken. Zudem könnte diese Pflicht zu Verzögerungen führen und sich negativ auf die Umsetzung von Erneuerungen und energetischen Sanierungen auswirken. Die Kantone sind bereits jetzt frei, für Sanierungen Regeln zu erlassen, die einen im Vergleich zum OR stärkeren Kündigungsschutz bieten. Solche gelten in Genf sowie Basel-Stadt, und im Kanton Zürich wird am 14. Juni 2026 über eine entsprechende Gesetzesanpassung abgestimmt, die der Kantonsrat als Gegenvorschlag zur «Wohnschutz-Initiative» beschlossen hat. Vergleichbare Bestimmungen zugunsten der Mieterschaft wären auch in Form eines allgemeinverbindlichen Rahmenmietvertrags möglich.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.