Eidgenössisches Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK Bundesamt für Raumentwicklung ARE
Zweitwohnungen
Planungshilfe für die kantonale Richtplanung
Entwurf, April 2009
Impressum Planungshilfen schlagen Vorgehen vor, wie bestimmte Problematiken konkret angegangen und rechtskonform vollzogen werden können. Andere Lösungen sind aber auch zulässig, sofern sie rechtskonform sind.
Herausgeber Bundesamt für Raumentwicklung ARE Eidg. Departement für Umwelt Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK
Begleitggruppe Davide Codoni, SECO Christoph Enzler, BWO Erich Linder, AGR Kanton BE Alain Renaud, SDT Kanton VD Ronnie Moretti SPU Kanton TI Jürg Schuhmacher, BJ Cla Semadeni, ARE Kanton GR Nicolas Summermatter, SAT Kanton VS
Werkstattsitzungen Richard Atzmüller, ARE Kanton GR Charles Barras, Ticino Turismo Markus Gschwend, AWT Kanton GR Erich Linder, AGR Kanton BE Sandra Mordasini, DEC Kanton VD Fernand Nanchen, Gemeinde Lens Marianne Staub, AGR Kanton BE Stefan Staub, Landschaft Davos
Vertreter ARE Martin Vinzens, ARE Fred Baumgartner, ARE (bis Ende 2008) Jean-Michel Piguet, ARE Nater Markus, ARE (bis Ende 2008)
Externe Begleitung und Grundlagen Beat Aliesch, Stauffer & Studach Raumentwicklung, Chur Joseph Sauter, Hartmann & Sauter, Chur Thomas Ammann, Arcalpin, Sion
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 4
1 Ausgangslage 5
2 Gegenstand der Planungshilfe 6
3 Vorgehen und Grundsätze zur Methodik 8
3.1 Raumplanerische Massnahmen als integrierter Bestandteil einer Zweitwohnungspolitik 8
3.2 Handlungsbedarf feststellen 9
3.3 Überkommunale Betrachtung 9
3.4 Umsetzung mit raumplanerischen Instrumenten 9
4 Zweitwohnungen im kantonalen Richtplan 11
4.1 Richtplanrelevanz 11
4.2 Mindestinhalte 11
4.3 Gebietsbezeichnung 12
4.4 Ziele, Grundsätze und Strategien zur überkommunal abgestimmten
Zweitwohnungsentwicklung 13
4.5 Auftrag und Inhalte des überkommunalen touristischen Entwicklungskonzepts 13
4.6 Grundanforderungen an die überkommunal abgestimmte Nutzungsplanung 14
4.7 Vollzugsfristen 15
5 Massnahmen / WerkzeugKasten 16
5.1 Stossrichtungen für eine umfassende Zweitwohnungspolitik 16
5.2 Zielvorstellungen als Basis für die Wahl der Massnahmen 16
5.3 Werkzeugkasten 17
Anhang A – Definitionen, Begriffe 30
Anhang B – Hinweiskarte 32
3
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
VORWORT
Eine nachhaltige räumliche Entwicklung in den Tourismusgebieten ist die zentrale Vorausset- zung für eine hohe touristische Attraktivität und Konkurrenzfähigkeit im Standortwettbewerb der Ferienorte und –regionen. Dazu gehört insbesondere eine geordnete Entwicklung im Zweitwoh- nungsbau. Die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen und der begrenzte und empfindliche Landschafts- und Siedlungsraum in den Tourismusgebieten schaffen besondere Herausforde- rung an die Raumplanung auf kantonaler, regionaler und kommunaler Ebene.
Massnahmen der Raumplanung im Bereich des Zweitwohnungsbaus sollen dazu beitragen, dass die Erholungslandschaft vor unzweckmässiger Überbauung verschont sowie die Sied- lungsqualität erhalten und gefördert wird. Zudem soll ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den verschiedenen Bereichen des touristischen Bettenangebotes, namentlich zwischen den Zweitwohnungen und der Hotellerie bestehen bleiben. Der Nachfrage nach Erstwohnungen durch Einheimische soll ein angemessenes Angebot gegenüber gestellt werden.
Die touristische Attraktivität eines Ferienortes ist von der Attraktivität einer Region abhängig. Kommunale raumplanerische Massnahmen zur Lenkung im Zweitwohnungsbau bedürfen des- halb der zweckmässigen Verknüpfung mit übergeordneten regionalen und kantonalen Mass- nahmen. Mit dem Instrument des kantonalen Richtplans wird die Thematik des Zweitwohnungs- baus in den Gesamtzusammenhang der Vorstellungen des Kantons über die Siedlungs-, Wirt- schafts- und Landschaftsentwicklung gestellt. Es kann so eine räumlich koordinierte Entwick- lung in den touristischen Regionen erreicht werden.
Das Bundesamt für Raumentwicklung hat zusammen mit Vertretern von kantonalen Fachstellen und den betroffenen Bundesstellen sowie Experten aus dem Bereich Tourismus nach Lösungen gesucht, die in den vorliegenden Entwurf eingeflossen sind. Die Planungshilfe zeigt den Kanto- nen auf, wie sie in der kantonalen Richtplanung die Entwicklung im Zweitwohnungsbau behan- deln können und enthält darüber hinaus Vorschläge zu möglichen regionalen und kommunalen Massnahmen für die Umsetzung der Vorgaben des kantonalen Richtplans.
Als flankierende Massnahme zur Aufhebung der Lex Koller hat der Bundesrat im Jahre 2007 ei- ne Ergänzung des Raumplanungsgesetzes (RPG) vorgeschlagen 1 und diese auch im Vernehm- lassungsentwurf zu einer Revision des Raumplanungsgesetzes vom Dezember 2008 2 aufge- nommen. Die Planungshilfe stimmt sowohl mit dem Gesetzesentwurf überein als auch mit dem heute geltenden Raumplanungsgesetz. Die eidgenössischen Volksinitiativen «Schluss mit ufer- losem Bau von Zweiwohnungen!» und «Raum für Mensch und Umwelt (Landschaftsinitiative)» 3 haben deutlich gemacht, dass aus Sicht einer breiteren Öffentlichkeit ein dringender raumplane- rischer Handlungsbedarf besteht, dem mit der Planungshilfe Rechnung getragen werden soll.
1 Flankierende Massnahmen zur Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, siehe Botschaft vom 4. Juli 2007. Siehe Bundesblatt vom 31.07.2007, http://www.admin.ch/ch/d/ff/2007/index0_31.html. 2 Siehe Art. 28 des Vernehmlassungsentwurfs zum Bundesgesetz über die Raumentwicklung (REG). 3 Erstere Initiativen wurden eingereicht am 18. Dezember 2007, Letztere am 14. August 2008.
4
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
1 AUSGANGSLAGE
Zu einem attraktiven touristischen Bettenangebot in Ferienorten und Tourismusregionen gehört ein ausreichendes und, in Bezug auf Grösse und Ausstattung, differenziertes Angebot im Be- reich der Zweitwohnungen. Die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen, ihre im Vergleich zur Hotellerie insgesamt sehr tiefe Bettenauslastung und die unerwünschten Folgen, die mit einer Zersiedelung der Erholungslandschaft verbunden sind, stellen ganz besondere Herausforde- rungen an die kommunale, regionale und kantonale Raumplanung in Tourismusgebieten.
Einer starken Entwicklung im Zweitwohnungsbau steht je nach Interessenlage eine ganz unter- schiedliche Wahrnehmung der damit verbundenen Auswirkungen gegenüber: Die lokale Bau- wirtschaft befürchtet, ohne starken Zweitwohnungsbau ein wichtiges Standbein ihrer wirtschaft- lichen Existenzgrundlage zu verlieren. Die Hotellerie sieht sich durch einen zunehmenden Um- nutzungsdruck in ihrer Existenz gefährdet. Die einheimische Bevölkerung ist bei der Woh- nungssuche hohen Boden- und Mietpreisen ausgesetzt. Für die touristischen Gäste ausserhalb der Hauptsaison wird das Ortsbild von ausgedehnten Wohnquartieren mit geschlossenen Fens- terläden bestimmt. Die Natur- und Erholungslandschaft schliesslich, das Grundkapital des Tou- rismus, wird durch die «Verhäuselung» beeinträchtigt und banalisiert.
Die Nachfrage nach Zweitwohnungen beschränkt sich nicht nur auf die Tourismuszentren. Die Attraktivität der Zentren strahlt auch auf die umliegenden Gemeinden aus. Werden in einer Ge- meinde Massnahmen getroffen so hat dies Auswirkungen auf die benachbarten Gemeinden. Zur Steuerung der Zweitwohnungsentwicklung bedarf es deshalb einer Abstimmung innerhalb eines funktional definierten, regionalen Raumes. Dabei sollen auch die Fragen behandelt wer- den, wie die so genannten «kalten Betten» längerfristig verringert und zu Gunsten der gesamt- wirtschaftlichen Entwicklung eine höhere Auslastung des Bettenangebotes erreicht werden kann.
Die Kantone tragen gemäss Bundesverfassung die Hauptverantwortung in der Raumplanung. Sie bestimmen in den Grundzügen die erwünschte Raumentwicklung. Sie sorgen dafür, dass die unterschiedlichen und sich zum Teil widersprechenden räumlichen Interessen gegenseitig abgestimmt und auf die Raumentwicklungsziele des Bundes und des Kantons ausgerichtet sind. Für diese Aufgaben verfügen die Kantone über das Instrument des kantonalen Richtplans. Der Bund prüft die kantonalen Richtpläne und genehmigt sie, wenn sie mit dem Raumpla- nungsgesetz und dem übrigen Bundesrecht entsprechen sowie die Planungen des Bundes und der Nachbarkantone berücksichtigen.
Die räumliche Entwicklung in Tourismusregionen - und damit verbunden die Entwicklung im Zweitwohnungsbau - berühren übergeordnete Anliegen der Raumordnung. Festlegungen des Kantons zu den raumrelevanten Aspekten der angestrebten touristischen Entwicklung sind deshalb im kantonalen Richtplan aufzunehmen. Wie weit ein raumplanerischer Regelungsbe- darf bei den Zweitwohnungen besteht und welche Regelungen zweckmässig und notwendig sind, muss vor dem Hintergrund der bisherigen und der erwünschten räumlichen und touristi- schen Entwicklung festgelegt werden.
5
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
2 GEGENSTAND DER PLANUNGSHILFE
Gegenstand der Planungshilfe sind die touristischen Zweitwohnungen.
Abb. 1: Definition des Begriffs «touristische Zweitwohnung»
Erst- oder Hauptwohnungen Zweitwohnungen Als Erst- oder Hauptwohnungen gelten:
Wohnungen, die von Ortsansässigen Jede Wohnung, die nicht als Erst- oder genutzt werden (Eigentümer oder in Miete). Hauptwohnung gilt, ist eine Zweitwohnung. Ortsansässige sind Personen mit zivilrecht- Zweitwohnungen werden nach Zweck und lichem Wohnsitz nach Art. 23 ZGB. Belegungsdauer unterschieden in: Wohnungen, die durch am Ort oder in der Region Berufstätige oder in Ausbildung stehende Personen mit einer Aufenthalts- bewilligung bewohnt werden.
Nicht-touristische Zweitwohnungen Touristische Zweitwohnungen (selbstgenutzte und/oder vermietete) a) selbstgenutzte (nicht bewirtschaftete) Zweitwohnungen im Besitz von Personen mit Zweitwohnungen, die von den Eigen- Wohnsitz ausserhalb der Gemeinde, die tümern zu Urlaubszwecken selbst genutzt vorwiegend aus beruflichen Gründen werden. Sie können gelegentlich an gehalten werden. Bekannte oder Freunde vermietet oder Diese Zweitwohnungen befinden sich kostenlos zur Verfügung gestellt werden. grösstenteils in den bevölkerungsstarken Zentren und sind Teil eines grösseren Wohnungsbestandes. b) touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen, die mehrheitlich und auf Dauer einer kommerziellen Vertriebsorga- nisation oder einem Reservationssystem einer Tourismusorganisation zur touristischen Nutzung zur Verfügung gestellt werden.
Vor dem Hintergrund einer räumlichen Differenzierung bestehen drei grundsätzlich unterschied- liche raumplanerische Problemstellungen:
Fall 1: Touristische Zweitwohnungen in Tourismusgebieten Diese Zweitwohnungen entstehen primär durch die Nachfrage in Tourismusgebieten resp. Tou- rismusregionen mit einem breiten Angebot touristischer Infrastruktur (z. B. touristische Trans- portanlagen, Wanderwege, Sport-, Erholungs- und Wellness-Einrichtungen).
6
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Fall 2: Touristische Zweitwohnungen in städtischen Gebieten Diese Zweitwohnungen entsprechen einem Anteil eines städtischen Gesamtwohnungsbestan- des. Dazu gehören insbesondere im Tourismus stark engagierte Städte, z. B. an den Seenge- bieten im Tessin und am Genfersee. Sie haben in Bezug auf die Siedlungsentwicklung, die Baulandnachfrage und das Wohnungsangebot für Ortsansässige in der Regel nicht dieselben Auswirkungen wie Zweitwohnungen in Tourismusgebieten.
Fall 3: Touristische Zweitwohnungen in sehr peripheren ländlichen Gebieten Diese Zweitwohnungen entstehen in erster Linie infolge Abwanderung oder Erbschaft. Die zu- meist ehemaligen Erstwohnungen werden als Ferienwohnungen behalten oder gelegentlich veräussert. Diese Entwicklung ist zwar auch raumplanerisch relevant, nicht aber im Zusammenhang mit den hier im Vordergrund stehenden Aufgaben der kantonalen Richtplanung im Bereich Zweit- wohnungen. Im Zusammenhang mit diesen Zweitwohnungen stehen u. a. Fragen der Erhaltung und Weiterentwicklung historisch wertvoller Bausubstanz sowie der Orts- und Landschaftsbilder im Vordergrund. Diese Fragen sind nicht Gegenstand der Planungshilfe.
Abb. 2: Gegenstand der Planungshilfe anhand der räumlichen Differenzierung und der unterschiedlichen raum-
planerischen Problemstellungen.
Zweitwohnungen
Fall 1 Fall 2 Fall 3 Tourismusgebiete städtische Gebiete sehr periphere ländliche Gebiete
Touristische Touristische Touristische Zweitwohnungen Zweitwohnungen Zweitwohnungen
z.B. in Verbindung mit z.B. in Seegebieten im touristischen Transport- Tessin und am Genfer- anlagen, Wanderwegen, see Sport-, Erholungs- und Wellness-Einrichtungen
Gegenstand der Planungshilfe
Nicht-touristische Nicht-touristische Nicht-touristische Zweitwohnungen Zweitwohnungen Zweitwohnungen
7
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
3 VORGEHEN UND GRUNDSÄTZE ZUR METHODIK
Die Planungshilfe verfolgt vier Absichten:
Thematik auslegen und fokussieren: Auf der Grundlage einer inhaltlichen Auslegeordnung und Abgrenzung zu anderen räumlich relevanten Politikbereichen soll die Planungshilfe den be- troffenen Kantonen Anhaltspunkte zu zweckmässigen Regelungen zur Lenkung der Zweitwoh- nungsentwicklung geben.
Auftrag konkretisieren: Die Planungshilfe konkretisiert den generellen Auftrag, wie die Kanto- ne über die Raumplanung, insbesondere mit dem Instrument des kantonalen Richtplans sowie mit weiteren Massnahmen eine mit den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung überein- stimmende Entwicklung der Zweitwohnungen sicher stellen können. Die Planungshilfe zeigt auch auf, dass die Raumplanung integrierter Teil einer verschiedene Bereiche umfassenden Politik im Umgang mit der Zweitwohnungsthematik ist.
Anforderungen an die Richtplanung festlegen: Die Planungshilfe legt die Mindestanforde- rungen an die kantonale Richtplanung dar. Sie enthält darüber hinaus auch Ideen zur Konkreti- sierung und Umsetzung auf der regionalen und kommunalen Ebene.
Die Gebiete mit möglichem raumplanerischen Handlungsbedarf ermitteln: Damit sich die Kantone bei der Ermittlung von Gebieten mit einem möglichen raumplanerischen Handlungsbe- darf auf gesamtschweizerisch abgestimmte Grundlagen abstützen können, enthält die Pla- nungshilfe im Anhang eine Übersicht über die Gebiete mit einem hohen Bestand und einem ho- hen Anteil an Zweitwohnungen am Wohnungsbestand (Karte siehe Anhang).
3.1 Raumplanerische Massnahmen als integrierter Bestandteil einer
Zweitwohnungspolitik Die meisten in der Praxis bisher eingesetzten Regelungen im Bereich der Zweitwohnungen wie Kontingentierungen oder Anteilsregelungen zielen auf die Begrenzung des Zuwachses an Zweitwohnungen. Mit diesen Regelungen wird die Problematik jedoch nur punktuell angegan- gen und greift als Strategie zur Lenkung der Zweitwohnungsentwicklung zu kurz.
Eine wirkungsvolle Strategie muss die Thematik der Zweitwohnungen in den Gesamtzusam- menhang der nachhaltigen Entwicklung eines Ferienortes bzw. einer Tourismusregion stellen und somit breiter angelegt sein. Nebst Massnahmen zur Lenkung des Zweitwohnungszuwach- ses müssen auch Massnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich (z.B. Lenkungsabgaben) unerwünschter Auswirkungen auf Landschaft, Ortsbild, Boden- und Wohnungsmarkt für Ein- heimische sowie Massnahmen zur Förderung der «warmen» (=bewirtschafteten) Betten Be- standteil einer umfassenden und in sich kohärenten Strategie sein. Mit einer breit abgestützten Strategie können namentlich auch die volkswirtschaftlichen Vorteile aus dem Bestand und dem Zuwachs von Zweitwohnungen effektiver und auf Dauer genutzt werden.
8
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
3.2 Handlungsbedarf feststellen
Als zentrales Kriterium für die Feststellung eines raumplanerischen Handlungsbedarfs zur Re- gelung der Zweitwohnungsentwicklung gilt die Ausgewogenheit im Verhältnis zwischen Erst- wohnungen und Zweitwohnungen. Das Verhältnis ist dann nicht mehr ausgewogen, wenn:
die Zweitwohnungen zunehmend das Landschafts- und Ortsbild beeinträchtigen,
die Immobilienpreise unverhältnismässig hoch sind und / oder stark ansteigen,
der Bau von Zweitwohnungen einen grossen Teil der vorhandenen Bauzonenreserven beansprucht,
es für Einheimische sehr schwierig ist, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden,
ein hoher Anteil «kalter Betten» die touristische Attraktivität und die Wirtschaftlichkeit des touristischen Angebotes beeinträchtigen und
die Infrastrukturkosten (Neubau, Betrieb und Werterhalt) in den Gemeinden und in der Region unverhältnismässig hoch sind bzw. stark ansteigen.
Der Anteil der Zweitwohnungen am kommunalen Wohnungsbestand ist somit ein wichtiger, aber nicht der einzige Massstab, wenn raumplanerischer Handlungsbedarf festgestellt werden soll. In Bezug auf dieses Kriterium wird häufig die Schwelle eines Zweitwohnungsanteils von mehr als 30% genannt. Mit einem Anteil über 50% dürfte ein Handlungsbedarf bereits in hohem Masse gegeben sein.
3.3 Überkommunale Betrachtung
Zweitwohnungen werden nicht nur in den Gemeinden nachgefragt, in denen sich die touristi- schen Anlagen konzentrieren. Beispielsweise sind billigere Bodenpreise und noch verfügbare Bauzonenreserven mit ein Grund für die Verlagerung der Zweitwohnungsnachfrage in die um- liegenden Gemeinden. Ein raumplanerisch wirkungsvoller Umgang mit Zweitwohnungen muss sich folglich an einem funktional definierten Raum orientieren. Eine rein kommunale Betrach- tungsweise genügt nicht.
Massgebend für eine Gebietsbezeichnung sind somit die funktionalen bzw. die touristischen Zusammenhänge in einer touristischen Region. Die zweckmässige Abgrenzung muss von den Kantonen vorgenommen werden.
3.4 Umsetzung mit raumplanerischen Instrumenten
Raumplanerische Ziele, Grundsätze und Massnahmen für die Steuerung der Zweitwohnungs- entwicklung werden auf verschiedenen Stufen (Kanton, Region, Gemeinde) und mit verschie- denen Instrumenten umgesetzt.
9
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Der Bund prüft bei den zur Genehmigung eingereichten kantonalen Richtplänen und ihren An- passungen, ob die raumplanerischen Massnahmen den Anforderungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) sowie dem übrigen Bundesrecht entsprechen und die damit ver- bundenen raumwirksamen Aufgaben des Bundes und der Nachbarkantone sachgerecht be- rücksichtigen.
Der Kanton prüft bei der Genehmigung der regionalen Richtpläne und der kommunalen Nut- zungspläne, ob die Vorgaben des kantonalen Richtplans umgesetzt worden sind. Über die ver- schiedenen Planungsstufen wird sicher gestellt, dass aufeinander abgestimmte und wirksame Regelungen getroffen werden.
Abb. 3: Eine Zweitwohnungspolitik wird auf den Stufen Kanton, Region und Gemeinde mit verschiedenen raum-
planerischen Instrumenten umgesetzt. Die Planungshilfe legt die Mindestanforderungen an die kantonale Richt-
planung fest und verweist mit dem Werkzeugkasten auf Massnahmen zur Umsetzung auf der regionalen und
kommunalen Ebene.
Planungshilfe Bund Mindestinhalte des kantonalen Richtplans Anhaltspunkte für die Gebietsabgrenzungen Hinweiskarte Erläuterungen der Begriffe Kantonaler Richtplan
Bezeichnung Gebiete mit
bei Auftrag an Handlungsbedarf (Fall 1 + 2)
bei Auftrag an Ziele und Grundsätze Zweitwohnungen
Tourismusgebiet Regionalorganisation Regelungsinhalte (Abstimmungsanweisungen) Vollzugsfristen Evtl. Ergänzung mit zulässigen Regelungen
Grundlagen Regionale Planungen (Richtplan)
Leitbild oder Tourismuskonzept für Ziele und Grundsätze Gebiet mit Bezug zu Überkommunal abgestimmte Regelungsinhalten Regelungen zu den Zweitwohnungen Vorschlag für überkommunal - Plafonierung abgestimmte Regelungen zu den - Verteilung Zweitwohnungen - Ausgleich
Werkzeugkasten Nutzungsplanung Förderung bewirtschafteter Betten Zonenbezogene Regelungen und Beschränkung der Vorschriften Zweitwohnungen (überkommunal abgestimmt) Förderung von Erstwohnungen Abgaben Weitere Massnahmen
10
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
4 ZWEITWOHNUNGEN IM KANTONALEN RICHTPLAN
4.1 Richtplanrelevanz
Aufgrund ihrer Bedeutung für die überkommunale Raum- und Siedlungsentwicklung ist die Thematik der Zweitwohnungen, namentlich in den Tourismusgebieten, richtplanrelevant. Die Behandlung der Thematik im kantonalen Richtplan sichert die erforderliche überkommunale Ab- stimmung von Regelungen zu Zweitwohnungen sowie die Koordination mit dem Angebot der touristischen Transportanlagen, dem abgeleiteten touristischen Angebot, der Verkehrser- schliessung und der Versorgungsinfrastruktur. Die kantonale Richtplanung gibt zu Handen der Regionen und der Gemeinden die wesentlichen Elemente und Anforderungen an die raumrele- vante Zweitwohnungspolitik vor und schafft die erforderlichen Handlungsspielräume für die nachfolgenden Planungen auf regionaler und kommunaler Stufe.
Der kantonale Richtplan bezeichnet die Gebiete, für die eine regionale Zweitwohnungspolitik zu definieren ist und legt die übergeordneten Ziele und Grundsätze des Kantons zu den Zweitwoh- nungen sowie konkrete Mindestanforderungen an eine regionale und kommunale Zweitwoh- nungspolitik fest. Er bezeichnet die hiefür erforderlichen Schritte.
4.2 Mindestinhalte
Nachstehend sind die Themen aufgelistet, welche die Kantone mit erheblichen Anteilen an tou- ristischen Zweitwohnungen in ihrem Richtplan zu behandeln haben. Die Kantone sind frei, zu den im Richtplan bezeichneten Gebieten inhaltlich und allenfalls gebietsspezifisch weitergehen- de Vorgaben zu machen, als es die Planungshilfe vorsieht.
Der kantonale Richtplan enthält zum Thema Zweitwohnungen folgende Aussagen:
A) Die Bezeichnung der Gebiete mit überkommunal abzustimmender Regelung
B) Die Ziele, Grundsätze und Strategien zur überkommunal abgestimmten Zweitwoh- nungsentwicklung
C) Den Auftrag und die Inhalte des überkommunal abgestimmten touristischen Ent- wicklungskonzepts
D) Die Voraussetzungen zur Genehmigung von überkommunal abgestimmten kommu- nalen Regelungen durch den Kanton
E) Die Vollzugsfristen zur Umsetzung
11
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
4.3 Gebietsbezeichnung
Die Kantone bezeichnen in ihrem Richtplan den räumlichen Geltungsbereich des Richt- planthemas Zweitwohnungen und nennen die Gemeinden, die touristisch funktional zu- sammen gehören.
Zu bezeichnen sind mindestens die Gemeinden in Tourismusgebieten und in städtischen Gebieten mit hohen Anteilen oder einem erheblichen Umfang an touristischen Zweitwoh- nungen.
Die Ausgangslage in den Kantonen kann sehr verschieden sein. So kennen einige Kantone be- reits auf Stufe ihres kantonalen Richtplans funktional definierte Räume. Nicht in allen Kantonen werden regionale Planungen erstellt. Massgeblich ist, dass im kantonalen Richtplan der touris- tisch funktional zusammenhängende Raum bezeichnet wird. Bei der Ausscheidung der touris- tischen Räume mit Handlungsbedarf können die folgenden Kriterien als Anhaltspunkte dienen:
Funktionale Anhaltspunkte
Grosses oder mittleres touristisches Zentrum und Umland (definiert aufgrund Erreichbar- keit, Netz der touristischen Transportanlagen, Ortsbusnetz, u.a.)
Raumtypen (z.B. Tourismusraum gemäss kantonalem Richtplan GR)
Siedlungsstruktur und Siedlungsbild (zusammenhängende Siedlungsgebiete oder Zweit- wohnungsgürtel um die alten Dorfkerne)
Wirtschaftliches Entwicklungspotenzial im Einzugsbereich des touristischen Zentrums
Entwicklungspotenzial für Erstwohnungen im Einzugsbereich des touristischen Zentrums
Statistische Anhaltspunkte
Anteil Zweitwohnungen am Gesamtwohnungsbestand (>30%)
Grosser Zuwachs an Zweitwohnungen in den letzten 15 - 20 Jahren
Verhältnis nicht bewirtschafteter und bewirtschafteter Zweitwohnungen; Verhältnis Betten in nicht bewirtschafteten Zweitwohnungen und in der Hotellerie
Entwicklung und Niveau der Bodenpreise / der Wohnungspreise / der Mieten
Bautätigkeit in Hochbau
Organisatorische Anhaltspunkte
Regional organisierter Planungsträger (öffentlich-rechtlich)
Öffentlich-rechtliche regionale Tourismusorganisation
Die Hinweiskarte im Anhang B gibt einen Überblick über die Gebiete mit einem hohen Zweit- wohnungsanteil oder einem grösseren Bestand auf der Basis der Volkszählung 2000.
12
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
4.4 Ziele, Grundsätze und Strategien zur überkommunal abgestimmten
Zweitwohnungsentwicklung
Die Kantone formulieren in ihren Richtplänen Ziele, Grundsätze und Strategien zu mindestens folgenden Themen. Den Unterschieden zwischen den einzelnen Tourismusgebieten soll dabei Rechnung getragen werden.
Stichwort Inhalt
Umgang mit Bauzonen- Aussagen zur Beanspruchung von Nutzungsreserven für Zweitwoh- reserven, Einzonungen nungen und für Um- oder Einzonungen für Zweitwohnungen. Insbe- sondere ist festzulegen, unter welchen – sofern überhaupt vorgesehen – Voraussetzungen Um- und Einzonungen im Zusammenhang mit Zweitwohnungen möglich sind.
Zweitwohnungsbestand Generelle oder gebietsspezifische Aussagen zu Zielgrössen und zur und Erstellung neuer Entwicklung des Zweitwohnungsbestandes. Zweitwohnungen Generelle oder gebietsspezifische Aussagen, unter welchen Voraus- setzungen neue Zweitwohnungen erstellt werden können.
Umnutzungen von Ho- Aussagen, unter welchen Voraussetzungen Hotels oder Teile davon in tels und von Erstwoh- Zweitwohnungen umgewandelt werden können. nungen in Zweitwoh- Aussagen, wie der Umnutzungsdruck auf Erstwohnungen aufgefangen nungen wird.
Bestehende Regelungen Aussagen, wie allfällig bestehende Regelungen der Gemeinden in die Zweitwohnungen neue überkommunale Betrachtung einzubinden sind. Dabei ist der Planbeständigkeit Beachtung zu schenken.
Aussagen, welche bestehenden Regelungen und Massnahmen wei- terhin angewendet werden können und welche mit Blick auf die neuen Regelungen als nicht mehr wirksam bzw. zweckmässig betrachtet werden.
Vor- und Nachteilsaus- Aussagen, nach welchen Prinzipien allfällige Vor- und Nachteile im gleich Zusammenhang mit der Regelung von Zweitwohnungen überkommu- nal auszugleichen sind.
4.5 Auftrag und Inhalte des überkommunalen touristischen Entwick-
lungskonzepts
Für die im kantonalen Richtplan bezeichneten Gebiete werden touristische Entwicklungskon- zepte erarbeitet. Der Kanton bezeichnet die hiefür verantwortlichen Träger. Das touristische Entwicklungskonzept hat in den Grundzügen folgendes darzulegen:
13
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Stichwort Inhalt
Touristische Ausrich- Die touristische Ausrichtung in Bezug auf den Sommer- und Wintertou- tung, Positionierung rismus und die damit verbundenen Kernangebote sind darzulegen. Grundlage hiefür bildet das Raum- und / oder Tourismuskonzept des Kantons.
Im Konzept ist insbesondere auch darzulegen, welche Teilgebiete tou- ristisch intensiv und welche extensiv oder nicht genutzt werden.
Zielwerte Bettenstruktur, In den Grundzügen sind Aussagen und Zielwerte betreffend der ange- Beherbergungsstruktur strebten Betten- und Beherbergungsstruktur zu machen.
Es sind Aussagen zu machen, mit welchen Massnahmen die ange- strebten Zielwerte erreicht werden sollen.
Darzulegen ist, wie die Unterbringung der saisonalen Arbeitskräfte im Grundsatz organisiert ist.
In den Grundzügen sind Aussagen zu machen, mit welchen Massnah- men und Anreizsystemen die Bettenauslastung gefördert wird
Spezialfall: Resorts 4 Sofern vorgesehen, sind die potenziellen Standorte für Resorts zu nen- nen. Erfolgt keine abschliessende Aufzählung, sind die Kriterien zu nennen, nach denen ein künftiger Standort evaluiert wird. Die Betten in den Resorts sind in die Zielüberlegungen zur Bettenstruktur einzube- ziehen.
Ausbau touristische Inf- Darzulegen ist die räumliche Entwicklung der wichtigen touristischen An- rastruktur und Abstim- lagen, namentlich der touristischen Transportanlagen (TTA) und der mung mit der übrigen In- grösseren Sport- und Freizeiteinrichtungen. Dabei ist auch aufzuzeigen, frastruktur wie die Entwicklung der TTA mit dem Beschneiungs- und Wasserbe- zugskonzept abgestimmt ist.
Aufzuzeigen ist, wie die touristische Infrastruktur in Bezug auf die Er- schliessung mit dem öffentlichen Verkehr, der Strassenerschliessung und den wichtigen öffentlichen Parkierungsanlagen abgestimmt ist.
Zweitwohnungen und In- Bei räumlich eingrenzbaren Fällen wie Resorts sind Aussagen zur Fi- frastrukturkosten nanzierung der Erschliessungsinfrastruktur zu machen. Die Finanzie- rung umfasst die Erstellung, den Betrieb und den Unterhalt.
4.6 Grundanforderungen an die überkommunal abgestimmte Nutzungs-
planung
Abgestützt auf die Ziele, Grundsätze und Strategien zur überkommunal abgestimmten Zweit- wohnungsentwicklung des kantonalen Richtplans und das allfällige touristische Konzept des
4 Siehe dazu: Ferienresorts – Nachhaltigkeit und Anforderungen an die Raumplanung, Hrsg: Bundes- amt für Raumentwicklung ARE, Bern, 2008
14
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Kantons sind im kantonalen Richtplan die Voraussetzungen zur Genehmigung der Nutzungs- planungen der Gemeinden innerhalb des im Richtplan bezeichneten Gebietes festzuhalten.
Stichwort Inhalt
Zielwerte Zweitwohnun- Die Zielwerte der jährlichen Entwicklung und/oder einem Plafond für gen die Gemeinde sind bekannt. Die Zielwerte basieren auf einem allfälli- gen Verteilschlüssel des bezeichneten Gebietes. Anzurechnen sind al- le neuen Zweitwohnungen (neu erstellte und durch Umwandlung ge- schaffene Zweitwohnungen).
Bedingungen Einzonun- Die Bedingungen für Einzonungen im Zusammenhang mit bewirtschaf- gen teten und – sofern noch vorgesehen – nicht bewirtschafteten Zweit- wohnungen sind abschliessend bekannt und gebietsbezogen abge- stimmt. Soweit konzeptionell vorgesehen, können die Bedingungen in- nerhalb eines Gebietes variieren.
Bedingungen für Um- Die Bedingungen, unter welchen Voraussetzungen Hotels oder Teile nutzungen von Hotels davon in Zweitwohnungen umgenutzt werden können, sind bekannt und Erstwohnungen in und gebietsbezogen abgestimmt. Ebenfalls bekannt sind die Bedin- Zweitwohnungen gungen, unter welchen Voraussetzungen Erstwohnungen in Zweitwoh- nungen umgewandelt werden können. Eine solche Umwandlung ist im Grundsatz nur möglich, wenn zumin- dest eine teilweise Bewirtschaftung sichergestellt ist.
Massnahmen zu Guns- Es ist aufgezeigt, wie die Sicherung und Bereitstellung von wirtschaft- ten von Wohnraum für lich tragbarem Wohnraum für Ortsansässige in der Gemeinde erfolgt. Ortsansässige Ist keine spezifische Massnahme vorgesehen, ist nachzuweisen, dass diesbezüglich kein Handlungsbedarf besteht.
Grundsätze zu Aus- Für Gemeinden mit Ausgleichsmassnahmen ist festgelegt, wie sie die- gleichsmassnahmen se innerhalb des vom Kanton bezeichneten Gebietes anwenden.
4.7 Vollzugsfristen
Die Kantone halten in ihren Richtplänen die Frist für den Vollzug der überkommunalen Planung und der Umsetzung auf Stufe der kommunalen Nutzungsplanung fest.
Die Kantone halten im Richtplan die Ersatzmassnahmen im Falle der Nichteinhaltung der Fristen fest.
Die Kantone erlassen allfällige Übergangsregelungen.
15
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
5 MASSNAHMEN / WERKZEUGKASTEN
5.1 Stossrichtungen für eine umfassende Zweitwohnungspolitik
Massnahmen zur Regelung des Zweitwohnungsbaus sind bereits verschiedentlich dargelegt und auch hinsichtlich ihrer Wirkungen beschrieben worden. 5 Damit die Zeitwohnungen bzw. der Zweitwohnungsbau Teil einer umfassenden Zweitwohnungspolitik werden, sind im Grundsatz zwei Stossrichtungen zu verfolgen:
Nutzen der volkswirtschaftlichen Vorteile aus dem Bestand sowie aus dem Bau von Zweitwohnungen
Reduzieren und vermeiden der negativen Effekte der Zweitwohnungen und des Zweitwohnungsbaus.
5.2 Zielvorstellungen als Basis für die Wahl der Massnahmen
Es gibt kein generelles Rezept zur Lenkung der Zweitwohnungentwicklung, das aufzeigt, mit welcher Massnahme man genau welche Wirkungen erzielt. Erforderlich sind eine Analyse der regionalen und lokalen Verhältnisse und klare Zielsetzungen. Darauf ausgerichtet sind die Massnahmen festzulegen.
1) Auslegeordnung vornehmen: Grundsätzlich ist zum Thema der Siedungsentwicklung eine Problemanalyse erforderlich die aufzeigt, wo die Stärken und die Schwächen liegen, wo die eigentlichen Probleme sind und insbesondere auch darlegt, welches die wirtschaftlichen Ab- hängigkeiten im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsbau sind.
2) Ziele festlegen: Auf der Basis der Auslegeordnung sind die Zielvorstellungen, das Leitbild, zu formulieren. Die drei Hauptziele sind allgemein formuliert:
A) Stärkung der Kernwirtschaft Tourismus bzw. des kommerziellen Kerns im Sinne der wirtschaftlich nachhaltigen Entwicklung.
B) Lenkung der Zweitwohnungsentwicklung und bessere Nutzung des Zweit- wohnungsbestandes.
C) Vergrösserung des Angebotes an Erstwohnungen.
3) Massnahmen bestimmen: Abgestützt auf die Problemanalyse und den Zielvorstellungen sind die geeigneten Massnahmen zu treffen. Zu den Massnahmen siehe folgendes Kap. «Werkzeugkasten» werden verschiedene Massnahmen erläutert, die für die Umsetzung als zweckmässig und zielführend beurteilt werden.
5 Schweizerische Vereinigung für Landesplanung (VLP). 2004. Schweiz Tourismus. Massnahmen zur Lenkung des Zweitwohnungsmarktes. 2007.
16
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Abb. 4: Zielvorstellungen als Basis für die Wahl der Massnahmen
Ziele
A) Stärkung Kernwirtschaft Tourismus
B) Lenkung Zweitwohnungsentwicklung, bessere Nutzung Zweitwohnungsbestand
C) Vergrösserung Angebot Erstwohnungen
Strategien und Massnahmen (einzeln oder in Kombination)
1. Förderung von 2. Beschränkung der 3. Förderung von 4. Abgaben
bewirtschafteten Zweitwohnungen Erstwohnungen Betten*
1.1 Hotelzonen ohne / mit 2.1 Einfache 3.1 Anteilsregelung ohne 4.1 Lenkungsabgabe Zweitwohnanteilen Kontingentierung Ersatzabgabe
4.2 Zweitwohnungssteuer
1.2 Ausnützungsprivile- 2.2 Differenzierte 3.2 Zone für Einheimische
gierung Hotellerie / Kontingentierung bewirtschaftete Betten
2.3 Anteilsregelung ohne
Ersatzabgabe
5. Weitere Massnahmen
5.1 Projektbezogene Umzonung / Einzonung
5.2 Strategische Umzonung / Einzonung (nicht projektbezogen)
5.3 Aktive Baulandpolitik (Landerwerb, Landtausch, Einzonung mit Regelung der
Verfügbarkeit, befristete Einzonung, Einzonung mit Kaufrecht, Vorkaufsrecht)
* ein Bett gilt als bewirtschaftet, wenn es mindestens 120 Tage im Jahr belegt ist
5.3 Werkzeugkasten
Im Werkzeugkasten werden die in der Abb. 4 erwähnten Massnahmen, die für die Umsetzung als zweckmässig und zielführend beurteilt werden, kurz beschrieben. Sie sind geordnet nach den Strategien:
1. Förderung bewirtschafteter Betten
2. Beschränkung der Zweitwohnungen
3. Förderung der Erstwohnungen
4. Abgaben und
5. Weitere Massnahmen
17
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
1.1 Hotelzone ohne / mit Zweitwohnungsanteilen
Kurzbeschrieb Ausgangslage: Der Weiterbetrieb einer bestehenden, funktionierenden Hotelanlage in einer Kern- oder Wohnzone ist durch die lukrative Zweitwohnungsnachfrage gefähr- det. Der Weiterbestand des Hotelbetriebes soll mit raumplanerischen Mitteln unter- stützt werden.
Die Hotelliegenschaft wird der Hotelzone mit angemessen höherem Nutzungsmass (Nutzungsziffern und Gebäudeabmessungen) und mit Reserven für die Weiterent- wicklung zugeteilt. Je nach Situation werden folgende Fördermassnahmen zur Mitfi- nanzierung der Anlage geprüft:
a. Ein Teil der Liegenschaft wird einer Wohnbauzone mit Nutzungsmöglichkeit als Zweitwohnungen zugeteilt.
b. Es wird ein %-Anteil an Zweitwohnungen zugelassen. Dieser Anteil sollte in keinem Fall mehr als 1/3 betragen. Ist ein grösserer BGF-Anteil zur Querfi- nanzierung erforderlich, ist das Hotel- und Betriebskonzept zu hinterfragen.
Erfahrungen Hotelliegenschaften werden von den Banken nach dem Ertragswert bewertet. Die Dif- ferenz zwischen Investitionswert und Ertragswert muss fremdfinanziert werden. Dazu können lukrative Zweitwohnungen beitragen. Im Gegenzug geht mit der Realisierung von Zweitwohnungen auf dem Areal der Hotelliegenschaft ein Teil der Hotelanlage verloren. Daher sollten diese veräusserten Einheiten dem Hotel bei Nichtbelegung für die Vermietung zur Verfügung stehen.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Ja. Ein Hotel bleibt längerfristig erhalten. Ev. entstehen dazu noch zusätzliche warme Betten.
Zweitwohnungen? Ja. Das Zweitwohnungspotenzial wird verkleinert.
Erstwohnungen? Nein
Empfehlungen Zusammen mit der Hotelunternehmung Win-Win-Lösung anstreben.
Vorsorglich den Fall einer künftigen Betriebseinstellung klären, z.B. indem dass der Bonus-Anteil hinfällig wird, oder in dessen Umfang Erstwohnungen zu erstellen sind (siehe dazu 1.2).
Anmerkungen Diese Massnahme regelt nicht den Fall einer späteren Betriebseinstellung. Es ist da- her fallweise zu prüfen, wie das Grundstück oder auch die Anlage dannzumal einem weiteren Zweck überführt werden könnte.
18
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
1.2 Nutzungsprivilegierung hotelmässige Nutzung / bewirtschaftete Betten
Kurzbeschrieb Bei der Realisierung von Gastgewerbebetrieben oder bewirtschafteten Betten in be- stimmten Bauzonen werden bestimmte Nutzflächen bei der Ausnützungsberechnung nicht angerechnet (Nutzungsziffer-Privilegierung).
Erfahrungen Die Massnahme wird bei Hotels seit längerem eingesetzt.
Noch keine Erfahrung bei ‚nur’ bewirtschafteten Betten. Hier gilt es besondere Absi- cherungen zu treffen für den Zeitpunkt, wenn eine Bewirtschaftung nicht mehr gesi- chert ist.
Gemäss geltender Rechtsprechung sind Nutzungsziffer-Privilegierungen von über 25 % unter anderem aufgrund der Rechtsgleichheit problematisch («Spezialzone» in- nerhalb einer Zone, Charakter einer Punktzone).
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Ja
Zweitwohnungen? Ja. Das Zweitwohnungspotenzial wird verkleinert.
Erstwohnungen? Nein
Empfehlungen Sorgfältige Auswahl der dazu geeigneten Zonen ist erforderlich.
Klare Definition der bei der Nutzungsziffer-Berechnung nicht angerechneten Nutzflä- chen.
Keine Anwendung bei ‚bewirtschafteten Betten’, welche nur in ein Vermietungssystem eingebunden sind und unterschiedliche Eigentümer haben.
19
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
2.1 Einfache Kontingentierung
Kurzbeschrieb Pro Jahr wird eine begrenzte Anzahl an Quadratmeter Geschossflächen für Zweit- wohnungen bewilligt. Das Jahreskontingent kann in Teilkontingente für Gross- und Kleinbauvorhaben sowie im Rahmen des Jahreskontingents für die Querfinanzierung von nachhaltigen Projekten unterteilt werden.
Die Kontingente werden gratis an eingereichte und den Anforderungen entsprechen- de Projekte vergeben. Die jährlichen Zweitwohnungskontingente werden nach dem Eingang bewilligungsfähiger Baugesuche vergeben.
Damit die Verteilung nicht unfair verläuft – z.B. ein Projekt beansprucht schon früh im Jahr alle Kontingente für sich – werden gewisse Bedingungen eingeführt. Z.B. kann ein Bewerber nicht mehr als eine bestimmte Anzahl Quadratmeter für sich beanspru- chen, pro Bauherr kann nur ein Kontingent beantragt werden, für Grossprojekte wer- den Kontingente reserviert, u.ä.
Erfahrungen Die Kontingente werden nach Kriterien zugeteilt und in der Regel dann auch auf Fol- gejahre hinaus bereits vergeben.
Bei grosser Nachfrage führt das zu einer Hortung und zu einer noch weiteren Ver- knappung des Gutes Zweitwohnungen, wobei deren Erstellung noch gewinnbringen- der ist als ohnehin schon.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Keine direkte Zielerreichung erkennbar
Zweitwohnungen? Lenkung der Zweitwohnungsentwicklung durch Angebotsver- knappung beim Neubau wird erreicht
Erstwohnungen? Keine direkte Zielerreichung erkennbar
Empfehlungen Kontingent nur anwenden, wenn mit anderen Massnahmen kombiniert (z.B. Anteilsre- gelung, Lenkungsabgabe).
Keine alleinige Kontingentregelung mit der Möglichkeit der vorzeitigen Kontingentver- gabe.
Umfang des Kontingents möglichst klein halten, dafür Zweitwohnungen im Zusam- menhang mit förderungswürdigen Nutzungen ausnehmen (Privilegierungsprinzip).
Anmerkungen Über einen grösseren Zeitraum betrachtet kann eine Kontingentsregelung nicht ver- hindern, dass die Zweitwohnungen erheblich zunehmen können. Schwierig dürfte sein, das Kontingent auf eine nachhaltige Entwicklung der Tourismusregion abzu- stimmen und eine Zunahme der kalten Betten zu verhindern.
In der Regel soll die differenzierte Kontingentierung angewendet werden, weil damit spezifischer auf die unterschiedlichen Bedürfnisse reagiert werden kann.
20
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
2.2 Differenzierte Kontingentierung
Kurzbeschrieb Bei der differenzierten jährlichen Kontingentierung werden die jährlichen Zweitwoh- nungskontingente nach einem bestimmten System vergeben oder sogar teilweise versteigert. Dies mit dem Ziel, dass die Mittel aus der Abschöpfung der jährlichen Kontingentierung durch die Gemeinde bzw. Tourismusdestination primär zur Deckung der administrativen Kosten der Massnahmen der Zweitwohnungspolitik und sekundär für Massnahmen der Ansiedlungspolitik, touristische Vermarktung oder touristische Infrastrukturen verwendet werden. Kommerzielle Beherbergungsprojekte werden vom Kontingent ausgenommen; nach- haltige Grossprojekte können mittels ordentlichen Sondernutzungsverfahren von der Kontingentierung ausgenommen werden.
Die Gemeinden vergeben einmal pro Jahr Kontingente in Form von Optionen mit ei- ner Gültigkeit von 2 Jahren. Die Option wird eingelöst, indem ein bewilligungsfähiges Baugesuch innerhalb von 2 Jahren eingereicht wird. Ist dies nicht der Fall, verfällt die Option wertlos nach 2 Jahren. Demzufolge ist auch eine Kumulation bzw. Neuauflage von Optionen ausgeschlossen. Die Optionen können auch gehandelt werden. Die einzelnen Typen von Zweitwohnungen (Bestand mit und ohne Verpflichtung, Um- wandlungen, Neubau) können unterschiedlich privilegiert werden.
Erfahrungen Wird noch nirgends angewendet..
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Teilweise Zielerfüllung, v.a. in Bezug auf den Einsatz der durch die Abschöpfung erzielten Einnahmen, z.B. für Massnahmen touristische Vermarktung, touristische Infrastrukturen.
Zusätzlich wird die Kernwirtschaft durch die Bevorzugung von kommerziellen Beherbergungsprojekten gestärkt.
Zweitwohnungen? Durch die Verknappung des Angebots an Zweitwohnungen und die gezielte Lenkung des Zweitwohnungsbaus wird das Ziel erfüllt.
Erstwohnungen? Keine direkte Zielerfüllung erkennbar
Empfehlungen Kommerzielle Beherbergungskonzepte privilegieren.
Möglichkeiten im Zusammenhang mit der Ausgestaltung der Privilegierung nutzen.
Anmerkungen Mit der differenzierten Kontingentierung wird ein Vorgehen aufgezeigt, das noch nicht erprobt ist. In der Umsetzung können sich deshalb Detailfragen ergeben, die zusätzli- cher Klärung bedürfen.
21
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
2.3 Anteilsregelung ohne Ersatzabgabe
Kurzbeschrieb Die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen treibt die Preise von Immobilien (Kauf und Miete) generell in die Höhe mit dem Resultat, dass Ortsansässige vom Markt ver- drängt werden. Die Gemeinde will einerseits den Zweitwohnungsbau einschränken und andererseits für ein angemessenes und preisgünstiges Angebot an Erstwohnun- gen sorgen.
Bei jedem Neubau, bei dem Wohnraum entsteht, ist ein Mindestanteil (35% – 60%) an Erstwohnungen zwingend zu erstellen und als solcher zu nutzen. Damit werden gleichzeitig zwei Produkte auf den Markt gebracht, die für verschiedene Märkte be- stimmt sind. Automatisch findet eine Quersubventionierung vom Zweit- zum Erstwoh- nungsbau statt. Gewerbe- und Gastgewerbenutzungen können als Erstwohnungen angerechnet werden.
Variante mit Ersatzabgabe: Mit der Bezahlung einer Ersatzabgabe kann sich die Bau- herrschaft von der Pflicht der Erstellung von Erstwohnungen frei kaufen. Dieser Erlös kann zweckgebunden für EW eingesetzt werden. Die Anteilsregelung mit Ersatzabga- be hat sich in der Praxis in Gebieten mit einer grösseren Nachfrage nach ZW nicht bewährt. Das Instrument wird nicht empfohlen.
Erfahrungen Diese Lösung ist weit verbreitet und hat sich bewährt, indem tatsächlich günstigere Erstwohnungen entstehen. Umgehungen durch fiktive Wohnsitznahme oder absichtli- chen Leerstand stellen die Massnahme jedoch oft in Frage. Ebenso stellt sich die Fra- ge, ob so viele Einheimische (Ortsansässige) vorhanden sind wie das Angebot an Erstwohnungen zu nutzen.
Gute Erfahrungen wurden gemacht durch differenzierte Erstwohnungsanteile nach Zonenart, z.B. höhere Erstwohnungsanteile in Dorfkernzonen, damit diese Bereiche auch während der Zwischensaison belebt sind.
Die Ersatzabgabe hat sich nicht besonders bewährt. In der Regel werden die Ersatz- abgaben bei der Erstellung bereits einkalkuliert und zeigen keine lenkende Wirkung.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Nein
Zweitwohnungen? Ja, mit Ersatzabgabe nein
Erstwohnungen? Ja
Empfehlungen Bei Einführung des Erstwohnungsanteils muss sorgfältig abklärt werden, wie viele nutzungspflichtige Erstwohnungen der Markt aufnehmen kann, da ansonsten an der Nachfrage vorbei produziert wird. Andererseits führt ein höheres Angebot zu tieferen Preisen und auch zu einer stärkeren Einschränkung des Zweitwohnungsbaus.
Eine Erstwohnanteilsreglung sollte dauernd und nicht beschränkt, z.B. auf 15 – 20 Jahre festgelegt sein. Härtefälle oder spezielle Umstände, bei denen eine solche Erst- wohnung aufgehoben werden kann, können berücksichtigt werden.
Eine Erstwohnanteilsregelung mit Ersatzabgabe sollte nicht eingeführt werden, wenn eine grosse Nachfrage nach Zweitwohnungen besteht.
22
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Anmerkungen Die Ersatzabgabe ist durch die Gerichte verschiedentlich gestützt worden. Das Bun- desgericht hat aber bereits auf die beschränkten Möglichkeiten in Bezug auf die Ab- gabenhöhe hingewiesen und deren Charakter der Lenkungsabgabe angesprochen.
Die Anteilsregelung könnte auch bei Umbauten angewendet werden.
23
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
3.1 Anteilsregelung ohne Ersatzabgabe
Siehe Ausführungen 2.3
3.2 Zone für Einheimische / Ortsansässige
Kurzbeschrieb Die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen treibt die Preise von Immobilien (Kauf und Miete) generell in die Höhe mit dem Resultat, dass Ortsansässige vom Markt verdrängt werden. Die Gemeinde will für ein angemessenes und preisgünstiges Angebot an Erst- wohnungen sorgen, indem sie Zonen ausscheidet, welche zu 100% für Erstwohnungen bestimmt sind.
Dies kann einerseits durch eine neue Einzonung von Bauland oder andererseits durch eine Umzonung von rechtskräftigen Zonen erfolgen.
Erfahrung Bei einer Einzonung / Umzonung muss die Verfügbarkeit des Baulandes mittels Kauf- rechtsvertrag oder anderer dafür geeigneter Massnahmen sichergestellt werden. Von Vorteil ist der Erwerb des Baulandes durch die Gemeinde und die anschliessende Ab- gabe im Baurecht.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Nein
Zweitwohnungen? Ja bei Umzonung, weil eine Teilfläche dem Zweitwohnungsbau entzogen wird
Erstwohnungen? Ja
Empfehlungen Sowohl bei Ein- wie auch Umzonung mit den Eigentümern eine vertragliche Regelung anstreben.
Anmerkungen Eine reine Zone für Einheimische gegen den Willen der Grundeigentümer ist rechtlich problematisch.
24
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
4.1 Lenkungsabgabe
Kurzbeschrieb Als einmalige Lenkungsabgaben gelten Abgaben, welche vom Pflichtigen auf den neugeschaffenen Zweitwohnungen in Form einer einmaligen Leistung erhoben wer- den mit dem Ziel, dass weniger Zweitwohnungen gebaut werden.
Erfahrung Das Konzept der Lenkungsabgaben kommt in verschiedener Form vor und ist vor al- lem auf Bundesebene verschiedentlich statuiert worden, bisher allerdings nicht spezi- fisch zur Thematik Zweitwohnungsbau oder mit dem Ziel, die Erstellung von Zweit- wohnungen zu reduzieren.
In der Praxis sind noch keine solchen Lenkungsabgaben erhoben worden. Verschie- dene Gemeinden prüfen derzeit eine Einführung oder haben eine solche bereits der Stimmbevölkerung vorgelegt (Davos, Stampa).
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Die Lenkungsabgabe kann zu einer Stärkung der Kernwirt- schaft des Tourismus beitragen, sofern die Mittel aus der Ab- gabe dafür eingesetzt werden.
Zweitwohnungen? Beschränkt; Ziel wird unterstützt, indem durch die Belastung mit der Lenkungsabgabe die Bereitschaft zum Bau von Zweit- wohnungen reduziert wird. In Orten mit einer sehr zahlungs- kräftigen Käuferschaft ist die Wirkung sehr bescheiden.
Erstwohnungen? Mit der Lenkungsabgabe können preisgünstige Erstwohnun- gen gefördert werden.
Empfehlungen Die Einführung einer Lenkungsabgabe kann empfohlen werden, weil sie zur Stärkung der Kernwirtschaft des Tourismus und zur Förderung von Erstwohnungen beitragen kann.
Anmerkungen Gemäss Gutachten Auer 6 ist die Einführung einer Lenkungsabgabe grundsätzlich zu- lässig. Es gibt jedoch noch keine Gerichtsentscheide, welche diese Auffassung bestä- tigen. Die Höhe der Lenkungsabgabe muss auf den Wert der Liegenschaft abgestimmt wer- den.
6 Auer, Andreas: Die rechtliche Zulässigkeit einer Lenkungsabgabe auf Zweitwohnungen am Beispiel der Landschaft Davos. Rechtsgutachten. Genf 2008
25
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
4.2 Zweitwohnungssteuer
Kurzbeschrieb Als Zweitwohnungssteuern gelten Abgaben, die jährlich wiederkehrend auf den Zweit- wohnungen sowie den von Nicht-Ortsansässigen genutzten altrechtlichen Wohnun- gen erhoben werden. Dadurch wird die Attraktivität des Zweitwohnungsbestands ein- geschränkt und die dem Gemeinwesen aus diesem Bestand erwachsenden Kosten können auf die Steuer abgewälzt werden.
Steuerpflichtig sind natürliche und juristische Personen, die zu Beginn des Kalender- jahres Eigentümer oder Nutzungsberechtigte des Grundstückes sind.
Erfahrungen Bisher noch keine.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Siehe 4.1 Lenkungsabgabe.
Zweitwohnungen? Der Vorteil dieser Steuer liegt in der Erfassung auch des ge- samten Zweitwohnungsbestandes, inklusive den altrechtlichen Zweitwohnungen, welche von Nicht-Ortsansässigen genutzt werden. Gegebenenfalls fördert diese Steuer auch die Bereit- schaft, bewilligte Zweitwohnungen besser zu nutzen.
Erstwohnungen? Siehe 4.1 Lenkungsabgabe.
Empfehlungen In Anbetracht der noch offenen rechtlichen Fragen (siehe Anmerkungen) kann Einfüh- rung nicht ohne Weiteres empfohlen werden.
Anmerkungen Aufgrund von Gutachten (z.B. Locher / Ammon) 7 scheint die Einführung einer Zweit- wohnungssteuer unter gewissen Umständen zulässig zu sein, insbesondere dort, wo sie den Charakter einer Kostenanlastungssteuer hat.
Als Lenkungssteuer dürfte die Zweitwohnungssteuer demgegenüber problematisch sein, weil sie, um Wirkung zu entfalten, relativ hoch sein müsste und damit in Konflikt mit dem übergeordneten Recht gelangen könnte (Doppelbesteuerungsverbot, Rechtsgleichheit, Binnenmarktgesetz).
7 Ammon, Toni; Locher, Peter: Gutachten betreffend Zweitwohnungssteuern im Kanton Graubünden. Bern 2006
26
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
5.1 Projektbezogene Umzonung / Einzonung
Kurzbeschrieb Gezielte Umzonung / Einzonung gestützt auf ein konkretes Projekt.
Erfahrung In der Regel verfügen touristische Zentrumsgemeinden nicht mehr über grosse Re- serveflächen innerhalb der Bauzone zur Realisierung eines Projektes, welches grös- sere Flächen beansprucht (z.B. Tourismusresidenz, Resort oder Hotelanlage).
Eine Umzonung / Einzonung ist mit Nutzungsbeschränkungen verbunden (keine oder weniger Zweitwohnungen). Solche Nutzungsbeschränkungen sind rechtlich vertretbar, wenn im öffentlichen Interesse und verhältnismässig. Es ist aber vorteilhaft, wenn die Umzonung mit gewissen Privilegierungen abgefedert werden kann (Win-Win-Lösung) wie beispielsweise der Erhöhung der Nutzungsziffer oder Zulassung eines Anteils an Zweitwohnungen zur Querfinanzierung von nachhaltigen Nutzungen.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Ist von der Wahl von Nutzungsart, –mass und -mix abhängig.
Zweitwohnungen? Durch die gezielte Umzonung einer rechtskräftigen Bauzone werden anstelle von kalten Betten, warme Betten geschaffen.
Erstwohnungen? Hängt von der Zusammensetzung der verschiedenen zuläsi- gen Nutzungen ab (Nutzungsmix).
Empfehlungen Bei Umzonung / Einzonung ist die Baulandverfügbarkeit durch vertragliche Vereinba- rungen oder öffentlich-rechtliches Kaufrecht sicherzustellen.
Planungsschritte und Terminplan mit Investor festlegen (letter of intent).
Anforderungen an Gestaltung und Erschliessung festlegen.
Finanzierung der Erschliessungskosten vor Erlass des Sondernutzungsplans vertrag- lich vereinbaren. Verfügbarkeit des Baulandes muss gewährleistet sein.
27
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
5.2 Strategische Umzonung / Einzonung / (nicht projektbezogen)
Kurzbeschrieb Die Gemeinde will vorausschauend die Rahmenbedingungen für eine effektive, nach- haltige Siedlungsentwicklung schaffen. Die bestehenden Bauzonenreserven sind knapp bemessen, nicht verfügbar und teuer. Die Situation erfordert eine Einzonung.
Die rechtskräftigen Bauzonen weisen grössere, zusammenhängende und nicht über- baute Flächen auf und eigen sich für die Umsetzung der Ziele und Strategien gemäss touristischem Leitbild. Die Situation erfordert eine Umzonung
Gezielte Umzonung / Einzonung gestützt auf Ziele und Leitbild zur touristischen Ent- wicklung bzw. Masterplan (z. B. Wohnzone für Erstwohnungen, Hotelzone, Wohnzone für bewirtschaftete Ferienwohnungen u.a.). Folgeplanungspflicht (Sondernutzungs- planung) mit Zielsetzungen und Kriterien. Nicht bewirtschaftete Zweitwohnungen sind grundsätzlich ausgeschlossen.
Erfahrung Neue Einzonungen haben den raumplanerischen Zielen und Grundsätzen zu genü- gen. Die Auswahl an geeigneten Standorten ist somit beschränkt. In der Regel sind mehrere Grundeigentümer mit verschiedenen Interessen betroffen. Die Gemeinde sollte deshalb die käufliche Übernahme des Baulandes anstreben.
In jedem Fall hat die Gemeinde vor der Einzonung durch Verträge sicherzustellen, dass die mit der strategischen Planung verfolgten Ziele tatsächlich erreicht werden (Baulandverfügbarkeit, Einsetzung des durch Einzonung geschaffenen Mehrwerts für die Finanzierung der nachhaltigen Nutzung, Gestaltung, Realisierung und langfristiger Betrieb der beabsichtigten nachhaltigen Nutzung, limitiertes Rückkaufsrecht u.a.).
Bei einer Umzonung ist der Handlungsspielraum der Gemeinde kleiner als bei Einzo- nungen. In jedem Fall soll die Verfügbarkeit des Baulandes gesichert sein oder diese durch den Erwerb der Gemeinde oder Landtausch gewährleistet werden. Mit einer Erhöhung der Nutzungsziffer können zusätzliche, nachhaltige Nutzungen (z.B. bewirt- schaftete Zweitwohnungen) im Sinn eines Anreizes geschaffen werden.
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Ist von der Wahl von Nutzungsart, –mass und -mix abhängig
Zweitwohnungen? Nein. Das Potenzial für kalte Betten wird aber nicht vergrös- sert, bei Umzonungen tendenziell verkleinert.
Erstwohnungen? Hängt von der Zusammensetzung der verschiedenen zulässi- gen Nutzungen ab (Nutzungsmix).
Empfehlungen Festlegungen: Folgeplanungspflicht mit Zielsetzungen und Anforderungen
Reglement über die Abgabe von Bauland
28
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
5.3 Aktive Baulandpolitik
Kurzbeschrieb Landabtausch oder Landerwerb durch die Gemeinde (mit Abgabe im Baurecht oder Wiederverkauf an Private).
Erfahrungen Die Stärke der Gemeinde liegt in der ausschliesslichen Kompetenz, Bauland zu wid- men. Diese gilt es aktiv zu nutzen für das Erreichen einer bestimmten gesellschaftli- chen (z.B. Förderung Erstwohnungen) und wirtschaftlichen Entwicklung (z.B. Förde- rung «warmer» Betten) durch: a. Landwerwerb für Landabtausch b. Einzonung / Umzonung mit Kaufrechtsvertrag zu Gunsten der Gemeinde c. Einzonung / Umzonung mit Vorkaufsrecht für Gemeinde
Zielerfüllung Kernwirtschaft? Ist von der Wahl von Nutzungsart, –mass und -mix abhängig
Zweitwohnungen? Nein. Das Potenzial für kalte Betten wird aber nicht vergrös- sert. Verbessert die Handlungsfähigkeit der Gemeinde.
Erstwohnungen? Hängt vom Nutzungsmix ab
Empfehlungen Verschiedene für die gewünschte Nutzung geeignete Standorte evaluieren und an- schliessend mit den Eigentümern über Um- bzw. Einzonung verhandeln. Mit Eigentü- mer Kaufrechts- und Mehrwertausgleichsvertrag vor Um- bzw. Einzonung abschlies- sen.
Evtl. verschiedene evaluierte Standorte in einem kommunalen Richtplan festlegen und je nach Bedarf und Verhandlungsergebnis um- bzw. einzonen.
29
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
ANHANG A – DEFINITIONEN, BEGRIFFE
Die Definitionen dienen dem gegenseitigen Verständnis und der Vereinheitlichung bei der Um- setzung in den Kantonen. Sie sind als Hilfe gedacht. Werden andere Definitionen und Begriffe verwendet, sind diese klar zu umschreiben. Von zentraler Bedeutung ist die Unterscheidung von Erst- und Zweitwohnungen und bewirtschafteten und nicht bewirtschafteten Zweitwohnun- gen.
Personen / Nutzer
Ortsansässige Als Ortsansässige gelten Personen, welche in der betreffenden Gemeinde zi- vilrechtlichen Wohnsitz im Sinne von Art. 23 ZGB 8 haben.
Nicht-Ortsansässige Als Nicht-Ortsansässige gelten Personen, welche in der betreffenden Gemein- de keinen zivilrechtlichen Wohnsitz im Sinne von Art. 23 ZGB haben.
Gäste Als Gäste gelten natürliche Personen, welche in einem Beherbergungsbetrieb oder in der Parahotellerie übernachten und in der betreffenden Gemeinde kei- nen Wohnsitz haben.
Wohnungsarten
Wohnung Als Wohnungen gelten Raumeinheiten in Gebäuden, welche der Wohnnutzung dienen. Auch Gebäude mit lediglich einer Wohneinheit gelten als Wohnung.
Erst- oder Als Erst- oder Hauptwohnungen 9 gelten Wohnungen, welche durch Ortsan- Hauptwohnung sässige benutzt werden. Als Erst- oder Hauptwohnungen gelten auch alle Wohnungen, welche aufgrund einer gesetzlichen Vorschrift oder einer entspre- chenden Auflage in einer Baubewilligung von Ortsansässigen genutzt werden müssen. 10
8 Nach Art. 23 f ZGB befindet sich der Wohnsitz einer Person an dem Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Niemand kann an mehreren Orten zugleich seinen Wohnsitz haben. Der einmal begründete Wohnsitz bleibt bestehen bis zum Erwerb eines neuen Wohnsitzes. Hält sich eine Person regelmässig an zwei oder mehreren Orten auf, ist massgebend, zu welchem Ort sie die stärkeren Beziehungen unterhält und wo sie den Lebensmittelpunkt ihrer Lebensinteressen hat. Der Lebensmittelpunkt bestimmt sich dabei nach der Gesamtheit der objektiven äusseren Umstände, aus denen sich die Lebensinteressen erkennen lassen, und nicht nach subjektiven Wünschen und Vorstel- lungen. Hierfür fallen namentlich familiäre und gesellschaftliche Beziehungen zu einem der Orte, die Wohnverhältnisse sowie der tatsächliche Aufenthalt in Betracht. Die Anmeldung mit Hinterlegung der Schriften ist zwar ein Indiz, für die Bestimmung des Lebensmittelpunkts jedoch nicht entscheidend (vgl. BGE 125 I 54 E.2a, S. 56; 125 I 458 E.2, S. 467; 132 I 29 E.4, S. 36; 131 I 145 E.4, S. 149 f). 9 In verschiedenen kommunalen Gesetzen werden die Erstwohnungen auch als Hauptwohnungen be- zeichnet. 10 Vielfach werden auch jene altrechtlichen Wohnungen zu den Erstwohnungen gezählt, welche mit kei- ner Erstwohnungsverpflichtung belegt sind und effektiv von Ortsansässigen genutzt werden.
30
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Zweitwohnungen Als Zweitwohnungen gelten Wohnungen, welche von Nicht-Ortsansässigen benutzt werden. 11 Als Zweitwohnungen gelten auch alle Wohnungen, welche nach dem Erlass von nutzungsplanerischen Massnahmen zur Förderung des Erstwohnungsbaus und zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus aufgrund einer entsprechenden Baubewilligung uneingeschränkt auch von Nicht- Ortsansässigen genutzt werden dürfen. 12
touristisch Als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen gelten Wohnungen, die aus- bewirtschaftete schliesslich und auf Dauer einer anerkannten kommerziellen Vertriebsorgani- Zweitwohnungen sation oder einem Reservationssystem einer Tourismusorganisation zur ge- werbsmässigen touristischen Nutzung zur Verfügung gestellt werden. Die Be- legung hat mindestens 120 Tage zu umfassen.
Altrechtliche Wohnun- Als altrechtliche Wohnungen gelten all jene Wohnungen, welche vor dem Er- gen lass von nutzungsplanerischen Massnahmen zur Förderung des Erstwoh- nungsbaus und zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus in der betreffen- den Gemeinde rechtmässig erstellt worden sind und keine Erstwohnungsver- pflichtung aufweisen.
11 Bei der Verwendung des Begriffs «Erstwohnung» wird vielfach nicht zwischen den Erstwohnungen mit einer Nutzungsverpflichtung und den altrechtlichen Wohnungen unterschieden, welche effektiv von Ortsansässigen benutzt werden, aber auch ohne weiteres der Zweitwohnungsnutzung zugeführt wer- den könnten (keine Nutzungsverpflichtung). Darauf basieren meist auch die Angaben bezüglich dem Verhältnis Erstwohnungen/Zweitwohnungen in einzelnen Kantonen oder Gemeinden. 12 Vielfach werden auch jene altrechtlichen Wohnungen zu den Zweitwohnungen gezählt, welche mit keiner Erstwohnungsverpflichtung belegt sind und effektiv von Nichtortsansässigen genutzt werden.
31
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
ANHANG B – HINWEISKARTE
Schwellenwerte
Zweitwohnungsbestand 2000 Whg
1000 Whg Kein Handlungsbedarf
<30% <50% Zweitwohnungsanteil
Gemeinde über dem Schwellenwert von 30% Zweitwohnungsanteil, jedoch sehr periphere ländliche Gemeinde mit einem Gesamtwohnungsbestand von weniger als 200 Wohnungen
Agglomerationen und Isolierte Städte im Alpenraum
32
Bundesamt für Raumentwicklung ARE / Planungshilfe Zweitwohnungen Entwurf April 2009
Schwellenwerte
Zweitwohnungsbestand 2000 Whg
1000 Whg Kein Handlungsbedarf
<30% <50% Zweitwohnungsanteil
Gemeinde über dem Schwellenwert von 30% Zweitwohnungsanteil, jedoch sehr periphere ländliche Gemeinde mit einem Gesamtwohnungsbestand von weniger als 200 Wohnungen
Agglomerationen und Isolierte Städte im Alpenraum
33