Crowdhouse wirbt mit Aufruf zum Immobilienkauf in der Schweiz bei Personen im Ausland zur Umgehung der Lex Koller

Wortlaut

"Crowdhouse" ist ein in Zürich domiziliertes sogenanntes Fintechunternehmen im Immobiliensektor. Dieses bietet ab einer Anlagesumme von 100 000 Franken ein Miteigentums-Modell für Mehrfamilienhäuser (Rendite-Liegenschaften) an mit einem Grundbucheintrag. Das Transaktionsvolumen beträgt nach eigenen Angaben unterdessen rund 880 Millionen Franken.

"Crowdhouse" wirbt seit neustem aggressiv auf online-Plattformen in Grossbritannien zum Beispiel auf the independant.co.uk mit einem Bild eines Mehrfamilienhauses und der Aufforderung: "Purchase a Swiss multi-family property alone or as a co-owner from 100 000 CHF and get attractive monthly returns".

(www.independent.com).

In diesem Zusammenhang stellen sich folgende Fragen:

1. Anlagen in Wohnimmobilien für Personen im Ausland sind in der Schweiz gemäss der "Lex Koller" (Bundesgesetz über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland) verboten resp. bewilligungspflichtig und bedarf den Aufenthalt und Lebensmittelpunkt in der Schweiz. Handelt es sich demnach bei der Werbung von "Crowdhouse" um einen Aufruf zur illegalen Handlung?

2. Im Lichte dieser Werbung um Anlagegelder von Personen im Ausland stellt sich die Frage nach der Kontrolle von Grundbucheinträgen umso dringlicher. Ein Grundbuch-Eintrag bedarf immer einer Prüfung der Konformität mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland. Bei Miteigentümer-Modellen kann es pro Immobilie zu vielen Dutzenden Grundbuch-Einträgen kommen. Wie wird sichergestellt, dass die Grundbuchämter diese Menge an Prüfungen durchführen können resp. wie stellt der Bund sicher, dass in diesem Zusammenhang und im Lichte dieser Werbung um Gelder von Personen im Ausland nur bundesgesetzeskonforme Grundbucheinträge erfolgen? Plant der Bundesrat eine Weiterbildung der Mitarbeitenden der Grundbuchämter?

3. Gedenkt der Bundesrat eine spezifische Weisung an die Grundbuchämter zu erlassen, die diesen neuen Sachverhalten Rechnung tragen?

4. Wird der Bundesrat gegenüber "Crowdhouse" Massnahmen ergreifen?

5. Findet es der Bundesrat aus einer volkswirtschaftlichen Perspektive in Ordnung, dass Mieterinnen und Mieter in der Schweiz jeden Monat eine Rendite von 6,1 Prozent (wie von crowdhouse angegeben) finanzieren und ins Ausland abführen müssen, falls die Miteigentümer der Rendite-Liegenschaften Personen im Ausland sind?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41) beschränkt den Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland und schreibt in gewissen Fällen für den Erwerb eines Grundstücks eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde vor. Obschon es sich beim Angebot von Crowdhouse um einen Grundstückerwerb im Sinne des BewG handelt, muss es sich bei den Adressaten der fraglichen Werbung nicht zwingend um Personen im Ausland im Sinne dieses Gesetzes handeln. Somit dürften längst nicht alle Personen, welche die fragliche Werbung empfangen, dem BewG unterstellt sein. Bei einem bewilligungspflichtigen Rechtsgeschäft darf ohne Bewilligung der kantonalen Behörde keine Grundbucheintragung vollzogen werden. Auch in diesem Fall kann es somit gar nicht erst zu einer rechtswidrigen Handlung kommen, zu welcher die fragliche Werbung verleiten soll, sondern höchstens zu einem zulässigen Antrag, welcher mangels Bewilligungsgrund schliesslich abgewiesen würde.

2. Der Vollzug des BewG ist in erster Linie Sache des Kantons, in dem das Grundstück liegt. Kann das zuständige Grundbuchamt die Bewilligungspflicht nach einer summarischen Prüfung nicht ohne Weiteres ausschliessen, verweist es den Erwerber an die kantonale Bewilligungsbehörde. Verfügungen der Bewilligungsbehörde sind zudem dem Bundesamt für Justiz zu eröffnen (Art. 17. Abs. 3 BewG), welches zur Behördenbeschwerde berechtigt ist (Art. 20 Abs. 2 Bst. b BewG). Die gleiche Verfahrensweise kommt auch bei dem beschriebenen Miteigentümer-Modell zur Anwendung. Eine entsprechende spezifische Weiterbildung ist daher nicht notwendig.

3. In der aktuellen Wegleitung des Bundesamtes für Justiz BJ für die Grundbuchämter ist ersichtlich, wie in entsprechenden Fällen vorzugehen ist. Eine spezielle Weisung an die Grundbuchämter ist dementsprechend nicht geplant.

4. Wie bereits erwähnt, besteht das Publikum der fraglichen Werbung nicht zwingend nur aus Personen, die dem BewG unterstehen. Sollten Personen aus dem Ausland trotz Fehlens eines Bewilligungsgrunds versuchen Miteigentum zu erwerben, wäre ihr Erwerbsgeschäft nichtig (Art. 26 BewG). Es drängen sich daher keine Massnahmen gegen Crowdhouse auf.

5. Das BewG stellt strenge Voraussetzungen auf, unter welchen Personen im Ausland überhaupt Wohnraum in der Schweiz erwerben können. Diese Voraussetzungen gelten auch für den Grundstückerwerb im Rahmen des beschriebenen Miteigentümer-Modells und den damit einhergehenden ausländischen Investitionen. Eine weitergehende Regulierung ist nicht angezeigt.

Antwort des Bundesrates.