Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) anzupassen und dem Parlament einen Gesetzesentwurf vorzulegen, um die Mieterinnen und Mieter vor den Folgen der Inflation zu schützen. Dabei ist Folgendes vorzusehen:

a. Die Indexierung ist auf 80 Prozent der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise zu begrenzen.

b. Die Mieterin oder der Mieter soll bei hoher Inflation die Möglichkeit haben, eine Mietzinserhöhung, die auf die Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise zurückzuführen ist, anzufechten, indem sie oder er geltend macht, dass es sich um eine missbräuchliche Erhöhung handelt.

Begründung

Viele Mieterinnen und Mieter haben Mietverträge mit indexierten Mieten abgeschlossen, die an die Lebenshaltungskosten gekoppelt sind, und sind mit Mietzinserhöhungen konfrontiert. Solche Mietverträge erlauben es den Vermieterinnen und Vermietern, die Miete zu erhöhen, wenn der Landesindex der Konsumentenpreise steigt. Vor 2022 war der Abschluss eines Mietvertrags mit einer an die Lebenshaltungskosten gekoppelten Indexmiete, in den meisten Fällen ein gutes Geschäft. Die Vermieterin oder der Vermieter war mindestens fünf Jahre lang vor einer Mietzinsänderung, die nicht auf eine Änderung des Indexes zurückzuführen war, oder Kündigung geschützt. Zudem war die Inflation sehr tief. Die Umstände haben sich geändert und könnten für manche Mieterinnen und Mieter zur einer Abwärtsspirale führen. Wenn die Inflation weiterhin so hoch bleibt (3 Prozent pro Jahr), kommt auf diese Mieterinnen und Mieter bei einem Fünfjahresvertrag - dem gesetzlichen Minimum - mit vier möglichen Indexierungen (eine alle 12 Monate) eine Mieterzinserhöhung von 12,5 Prozent zu. Ausserdem wird der Mietvertrag häufig um fünf Jahre verlängert, wodurch auch der Mechanismus der Indexierung fortgeführt wird, und zwar während der gesamten Mietdauer. Das Bundesgericht schliesst jedoch aus, dass die Mieterin oder der Mieter nach Ablauf der Indexierungsperiode überprüfen lassen kann, ob die Erhöhungen im Laufe der Zeit zu einem missbräuchlichen Mietzins geführt haben. Die Mieterin oder der Mieter muss darum immer mehr bezahlen und kann nicht geltend machen, dass ein Missbrauch vorliegt. Gleichzeitig bereiten sich die Mieterinnen und Mieter auf einen schwindelerregenden Anstieg der Energiepreise (Heizung und Warmwasser) von bis zu 40 Prozent bis im Frühling vor. Während die Mieten steigen, ist dies bei den Löhnen nicht unbedingt systematisch der Fall. Zwischen 1993 und 2020 sind die Löhne inflationsbereinigt im Durchschnitt nur um 0,6 Prozent gestiegen, während die Arbeitsproduktivität - d. h. die Zunahme des generierten Wohlstands - um 1,2 Prozent gestiegen ist. Der (zur Berücksichtigung der tatsächlichen Kaufkraft bereinigte) Reallohn ist in den letzten Jahren in den meisten Wirtschaftssektoren sogar gesunken. Die Vermieterinnen und Vermieter profitieren von dieser Wirtschaftslage. Nachdem die Vermieterinnen und Vermieter 15 Jahre lang ununterbrochen missbräuchliche Profite erzielt haben - laut einer Studie des Zürcher Büros BASS haben sie in 15 Jahren 78 Milliarden Franken einkassiert, indem sie die Senkungen des Hypothekarzinses nicht weitergaben -, sind nun einige Vermieterinnen und Vermieter so vor der Inflation geschützt.

Der Bund muss Massnahmen zur Bekämpfung von Missbrauch ergreifen, wie es die Verfassung verlangt.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Die Artikel 269ff. des Obligationenrechts (OR) sowie Artikel 10ff. der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) enthalten die Regeln zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Aus Artikel 269 OR ergibt sich der Grundsatz der Kostenmiete: Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Der zulässige Mietzins ergibt sich aus den durch die vermietende Partei zu tragenden Kosten sowie aus der Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital. Daneben kommen relative Anpassungskriterien zum Tragen, indem eine Anpassung an veränderte Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Betriebskosten, Gebühren sowie Abgaben (Art. 12 Abs. 1 VMWG) möglich ist und der Mietzins zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Art. 16 VMWG) erhöht werden darf.

Die Parteien haben die Möglichkeit, im gegenseitigen Einvernehmen Alternativen zur Kostenmiete zu vereinbaren, so insbesondere auch indexierte Mietzinse im Sinne von Artikel 269b OR. Eine solche Vereinbarung ist gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) vorgesehen wird. Neben der Sicherheit aufgrund der Mindestvertragsdauer bietet dieses Modell den Vorteil, dass die Mietzinsgestaltung einfacher nachvollziehbar ist.

Dabei liegt es in der Natur der Sache, dass sich der Mietzins je nach Entwicklung des LIK mehr oder weniger stark erhöhen kann. In der jüngeren Vergangenheit profitierten die Mieter von einer über mehrere Jahre moderaten oder gar rückläufigen Entwicklung des LIK. Es würde dem Grundsatz der Ausgewogenheit der vertraglichen Rechte und Pflichten im Mietverhältnis widersprechen, wenn nun aufgrund der angestiegenen Teuerung die Anpassungsregeln einseitig zugunsten der Mieter geändert würden.

Die Inflationskosten treffen auch den Vermieter, denn dieser muss aufgrund der Preisentwicklung höhere Unterhalts- und Betriebskosten tragen. Hinzu kommen höhere Fremdkapitalkosten, da die Zinssätze infolge der Bekämpfung der Teuerung ebenfalls angestiegen sind. Mit der Anpassung des indexierten Mietzinses wird der Gesamtheit dieser Kostenveränderungen Rechnung getragen. Schliesslich umfasst die Anpassung des indexierten Mietzinses den Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital.

Aufgrund von Artikel 269a Buchstabe e OR wird ein solcher Ausgleich auch im Rahmen der Kostenmiete gewährt und es wäre willkürlich, wenn Vermieter im Rahmen eines Indexmietverhältnisses diesbezüglich im Ergebnis schlechter gestellt würden.

Obwohl es zutrifft, dass die aktuelle Entwicklung zu deutlichen Mietzinserhöhungen führen kann, resultieren dadurch in der Regel keine missbräuchlichen Mietzinse. Schliesslich sind viele Mieter vor den Auswirkungen der Mietzinsentwicklung geschützt, indem auch bei den Löhnen ein Teuerungsausgleich erfolgt.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.