Décomptes des frais accessoires d'énergie et de chauffage. Transparence accrue pour les locataires et normalisation des décomptes pour les bâtiments publics et privés

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'examiner et de présenter un rapport sur l'uniformisation des décomptes des frais accessoires et de chauffage pour les locataires, notamment dans le contexte du déploiement des systèmes photovoltaïques dans les futures communautés électriques locales. Il y définira des lignes directrices concernant les points suivants :

1. les facteurs de conversion des vecteurs énergétiques (à définir dans l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux [OBLF])

2. un modèle de calcul uniforme des frais de chauffage et des frais accessoires pour tous les cantons, à intégrer dans les contrats de location (à définir également dans l'OBLF)

3. l'inscription de l'unité de mesure (fr./kWh) du prix du combustible sur la facture du fournisseur

4. la facturation de la consommation d'électricité dans les communautés électriques locales

Notre postulat demande une analyse des méthodes permettant de facturer de manière unitaire et transparente les frais accessoires, notamment en définissant les facteurs de conversion des vecteurs énergétiques utilisés pour chauffer l'eau sanitaire et les locaux.

Actuellement, ces facteurs de conversion ne sont pas toujours connus, ce qui entraîne des erreurs dans les calculs de consommation dont aucune des parties ne se rend compte.

Les propriétaires et les administrateurs établissent des décomptes de manière parfois approximative et générique.

Une réglementation reposant sur des méthodes et des paramètres précis et transparents est susceptible d'améliorer les relations entre les parties contractantes et d'éviter les litiges.

Il est plus important que jamais de disposer d'un modèle de décompte des frais de chauffage et des frais annexes unifié, basé sur l'exemple du décompte individuel des frais d'énergie et de chauffage (DIFEE) publié par l'Office fédéral de l'énergie, qui permette de mesurer la consommation effective, notamment de mazout, de gaz ou de biomasse. Ce modèle de calcul devra également tenir compte des différentes taxes sur les combustibles fossiles et de la contribution au fonds pour les énergies renouvelables.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Conformément à l’art. 257b du code des obligations (CO ; RS 220), les dépenses effectives du bailleur d’une habitation ou d’un local commercial pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que les frais de chauffage et d’eau chaude, les autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose sont considérées comme des frais accessoires. Ces frais sont à porter en compte selon le principe de causalité. En vertu de l’art. 8, al. 1, de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11), les locataires ont le droit d’exiger un décompte détaillé et une répartition des frais de chauffage et d’eau chaude. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bailleur ne satisfait à son devoir de décompte qu’à partir du moment où ce dernier est suffisamment clair et compréhensible pour permettre au locataire de voir quels postes de frais accessoires sont mis à sa charge, dans quelle proportion et selon quelle clé de répartition (arrêt du TF 4A_127/2014 du 19 août 2014 consid. 6.4).Les frais de la période de décompte considérée doivent être partagés à l’aide d’une clé de répartition appropriée. Dans la plupart des cas, les frais de chauffage et d’eau chaude sont répartis en fonction de la taille de l’habitation, mesurée en mètres carrés ou en mètres cubes, ou établis sur la base du relevé de la consommation individuelle. Conformément à l’art. 45, al. 3, let. c, de la loi sur l’énergie (LEne ; RS 730.0), les cantons sont tenus d’édicter des dispositions sur le décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude pour les nouvelles constructions et les rénovations notables. Cette obligation légale a été mise en œuvre à des degrés divers dans les cantons. Le modèle de décompte individuel des frais d’énergie et d’eau (DIFEE) est disponible depuis 2017 ; pour les bâtiments plus anciens, l’ancien modèle de décompte individuel des frais de chauffage et d’eau chaude (DIFC) reste valable.Dans le cas d’un usage mixte, notamment pour les immeubles comprenant à la fois des locaux commerciaux et des logements, une différenciation plus poussée peut s’avérer nécessaire selon la situation concrète. L’expérience montre qu’à surfaces égales, la consommation d’eau chaude d’un restaurant, par exemple, est plus élevée que celle d’un appartement ; c’est la raison pour laquelle il convient d’assurer au minimum une mesure précise de la consommation résultant de l’activité commerciale. Étant donné que la consommation d’énergie est mesurée en kilowattheures (kWh), le calcul de la consommation pour les autres pièces nécessite une conversion tenant compte des agents énergétiques utilisés.
Les facteurs de conversion en grandeurs physiques étant connus (pour le rendement énergétique d’un litre de mazout en kWh, voir le convertisseur d’énergie sur www.energie-environnement.ch), il n’est pas nécessaire de les énumérer dans un acte législatif tel que l’OBLF. Par exemple, 10 kWh équivalent à peu près à un litre de mazout. La consommation d’énergie mesurée pour l’activité commerciale peut donc être convertie en litres de mazout. Le résultat obtenu est alors déduit de la consommation totale de mazout dans le bâtiment tandis que le solde est réparti entre les locataires selon la superficie ou le volume de leur logement. Aucune autre information, telle que le prix au kWh, n’est nécessaire pour établir un décompte des frais de chauffage et d’eau chaude à la fois compréhensible et conforme aux exigences décrites ci-dessus. Dans ce contexte, la question de savoir si des dispositions en la matière doivent être intégrées dans l’OBLF ou dans la législation sur l’énergie peut rester ouverte.La quantité d’énergie consommée, et donc le volume à répartir entre les locataires de logements tels que ceux présentés dans l’exemple ci-dessus, peut varier légèrement en fonction du rendement du système de chauffage concerné. Toutefois, l’écart qui peut en résulter est dans la nature des choses et reste dans une fourchette normale. Les pertes engendrées par exemple lors de la distribution d’énergie à d’autres bâtiments doivent être prises en compte. Seul un relevé de la consommation individuelle pour toutes les unités permettrait d’éviter des écarts. Les cantons sont libres d’édicter des dispositions allant au-delà de l’obligation prévue à l’art. 45 LEne.En ce qui concerne les communautés électriques locales (CEL), dont il est aussi question dans le postulat, il convient de noter que les participants sont des consommateurs finaux vis-à-vis du gestionnaire du réseau de distribution local. En conséquence, les rétributions dues dans le cas d’une CEL ne constituent nullement des frais accessoires et ne sauraient être régies par le droit du bail, ce qui représente une différence par rapport aux regroupements dans le cadre de la consommation propre (RCP). Partant, des dispositions en la matière ne peuvent être incluses dans l’OBLF. Dans l’ordonnance sur l’approvisionnement en électricité (OApEl ; RS 734.71), le Conseil fédéral propose cependant des dispositions fondamentales qui régissent les relations entre les participants à une CEL. La procédure de consultation relative au projet d’ordonnance s’est achevée le 28 mai 2024. Le Conseil fédéral déterminera la marche à suivre après l’évaluation des prises de position.Compte tenu de ce qui précède, le Conseil fédéral ne voit pas la nécessité de prévoir une réglementation telle que voulue par les signataires du postulat.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.