Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, Massnahmen vorzulegen, mit denen sich missbräuchliche Kündigungen von Mietverträgen, die wegen Bauarbeiten ausgesprochen werden, vermeiden lassen. Der Mietvertrag muss bestehen bleiben, wenn die Arbeiten durchgeführt werden können, während die Mieterin oder der Mieter die Wohnung bewohnt, oder wenn die Mieterin oder der Mieter sich verpflichtet, die Wohnung während des Umbaus vorübergehend zu verlassen.

Begründung

Das Bundesgericht hat den Geltungsbereich des Mieterschutzes im Fall, dass die Vermieterin oder der Vermieter Arbeiten durchführen will, übermässig eingeschränkt (für nähere Ausführungen siehe: BGe 4A_247/2021). Die blosse Tatsache, dass die Anwesenheit einer Mieterin oder eines Mieters zu Komplikationen führen könnte, reicht aus, ihr oder ihm definitiv zu kündigen. Dies gilt selbst dann, wenn die Mieterin oder der Mieter trotz der Beeinträchtigungen in der Wohnung bleibt und die Bauarbeiten erträgt, oder, was noch überraschender ist, wenn die Mieterin oder der Mieter sich bereit erklärt, die Wohnung während der Bauarbeiten zu verlassen.

Diese Rechtsprechung ist ein gefundenes Fressen für die Vermieterinnen und Vermieter, die ihre alte, noch erschwingliche Mieten bezahlende Mieterschaft loswerden wollen, um dann viel teurer weiterzuvermieten.

So kommt es zu immer mehr Kündigungen, wie kürzlich in Zürich in der Neugasse oder in Genf in der Rue des Contamines.

Eine Studie der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich hat die Situation in diesem Kanton in den letzten fünf Jahren untersucht: Fast 12 000 Mietverträge wurden mit der Begründung von Bauarbeiten gekündigt. Die Studie stellt fest, dass die Wohnungen anschliessend an Personen weitervermietet werden, deren Einkommen im Durchschnitt um 3600 Franken höher ist als das der Vormieterinnen und -mieter.

Mit den Massnahmen, die zu ergreifen sind, sollten Kündigungen auf Situationen beschränkt werden, in denen der Auszug der Mieterin oder des Mieters für die Bauarbeiten notwendig ist, diese oder dieser sich aber weigert, die Räumlichkeiten vorübergehend zu verlassen. Sie sollen die Grundsätze der Verhältnismässigkeit, von Treu und Glauben sowie den Verfassungsauftrag des Bundes, Massnahmen zur Bekämpfung von Missbräuchen im Mietwesen zu ergreifen, konkretisieren.

Antrag des Bundesrates

Ablehnung

Stellungnahme des Bundesrates

Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme zur Motion 21.3744 ausgeführt hat, ist er sich bewusst, dass Leerkündigungen von Wohnräumen Härtefälle herbeiführen können. Zudem haben die Abstimmungen vom 24. November 2024 über die Vorlagen zur Untermiete und zur Kündigung wegen Eigenbedarfs gezeigt, dass mietrechtliche Themen umstritten und mit knappen Mehrheitsverhältnissen verbunden sind. Vor diesem Hintergrund hat der WBF-Vorsteher die Spitzen von Mieter- und Vermieterverbänden am 17. Dezember 2024 zu einem Austausch über die Resultate der Abstimmungen und über eine mögliche Weiterentwicklung des Mietrechts eingeladen. Ein weiterer Austausch ist während der Sommersession 2025 geplant. In diesem Rahmen besteht die Möglichkeit, dringende mietrechtliche Anliegen, auch solche im Zusammenhang mit Leerkündigungen, in einer Gesamtsicht zu thematisieren.Im Rahmen der Energiestrategie 2050 und der Energieziele des Bundes kommt der Sanierung von Gebäuden eine bedeutende Rolle zu. Gleichzeitig verlangen die in Artikel 41 der Bundesverfassung verankerten Sozialziele von Bund und Kantonen, sich dafür einzusetzen, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können. Dieses Spannungsverhältnis zwischen den Energie- und den Sozialzielen zeigt sich im Zusammenhang mit umfassenden Sanierungen von Mietliegenschaften deutlich. Im Interesse der Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum ist es wünschenswert, dass energetische Sanierungen in bewohntem Zustand durchgeführt werden. Zur Unterstützung solcher Projekte stellt der Bund Hilfsmittel zur Verfügung, so beispielweise das 2024 erschienene Handbuch des Bundesamtes für Energie (BFE) «Energetische Sanierungen in bewohntem Zustand – partizipativ und sozial verträglich planen und gestalten». Dieses bietet Schritt-für-Schritt-Anweisungen, Vorlagen sowie Praxisbeispiele und es beschreibt sowohl die Chancen als auch die Risiken von Renovationen im bewohnten Zustand.Solche Gebäudesanierungen können aber nicht immer realisiert werden. Oft erfordern bautechnische oder ökonomische Kriterien eine Leerkündigung von Wohngebäuden. Jedoch bietet das Mietrecht einen Schutz: Eine Kündigung ist insbesondere dann anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Im Urteil BGer 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Kündigung einer Wohnung durch die vermietende Partei wegen Renovationsarbeiten zusammengefasst: Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn keine wirkliche Absicht besteht, das Sanierungsprojekt umzusetzen, wenn das Vorhaben offensichtlich gegen die Regeln des öffentlichen Rechts verstösst oder wenn es nicht genügend ausgereift ist, um aufzuzeigen, dass eine Anwesenheit der Mieterschaft während der Arbeiten nicht möglich ist. Eine Auflösung des Mietverhältnisses kann insbesondere auch dann missbräuchlich sein, wenn die Mietpartei bereits vor der Kündigung zugesichert hat, das Mietobjekt während der Bauarbeiten zu verlassen. Für den Fall einer rechtsgültigen Kündigung ist schliesslich daran zu erinnern, dass das Mietverhältnis aufgrund des Obligationenrechts (OR; SR 220) erstreckt werden kann, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann eine Erstreckung um höchstens vier Jahre erfolgen (Art. 272b Abs. 1 OR).Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl die mietrechtlichen Bestimmungen des OR als auch die diesbezügliche Rechtsprechung auf einer sorgfältigen Interessenabwägung beruhen. Zudem steht es den Kantonen frei, eigene Regeln für einen erhöhten Schutz der Mieterschaft bei Gebäudesanierungen zu erlassen, wie dies beispielsweise die Kantone Basel-Stadt und Genf getan haben oder wie es im Kanton Zürich aufgrund der Wohnschutz-Initiative vom 2. Februar 2024 geprüft wird. Auf bundesrechtlicher Ebene besteht derzeit kein Anpassungsbedarf.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.