La Finma menace de durcir encore les règles d'accession à la propriété. Avec le soutien du Conseil fédéral ?

Wortlaut

Des études et des analyses publiées récemment montrent que le rêve de l’accession à la propriété est devenu quasiment irréalisable pour une majorité de ménages suisses. Or l’art. 108 de la Constitution dispose que la Confédération doit encourager l’acquisition de logements destinés à un usage personnel. Ce sont surtout les conditions régissant la capacité financière, de plus en plus strictes, qui constituent un obstacle quasiment insurmontable pour nombre de candidats acquéreurs (Raiffeisen, Immobilier Suisse 1T 2026, p. 11 ss).

Pourtant, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) reproche régulièrement aux banques suisses d’accorder beaucoup trop facilement des crédits. Elle a en outre menacé à plusieurs reprises de durcir la réglementation en vigueur, notamment en matière de capacité d’endettement, la dernière mise en garde du genre datant de novembre 2025 (FINMA, Monitorage des risques 2025, p. 8 ss). Les conséquences d’un tel durcissement sont évidentes : il restreindrait encore l’octroi de crédits, compliquant davantage l’accession à la propriété.

Reste à savoir si la FINMA agit de son propre chef ou avec l’appui des autres autorités responsables de la réglementation des marchés financiers. En septembre 2025, le Département fédéral des finances (DFF), la Banque nationale suisse et la FINMA ne voyaient pas la nécessité de modifier les instruments dits macroprudentiels, par exemple en instaurant des règles uniformes en matière de capacité financière. Dans leur réponse au dernier rapport du Fonds monétaire international sur l’examen de la Suisse, ils ont expressément déclaré que la réglementation en vigueur était satisfaisante et que la FINMA disposait de suffisamment d’instruments pour intervenir en ciblant les établissements trop enclins au risque.

Compte tenu de ces éléments, je prie le Conseil fédéral de répondre aux questions suivantes :

1. Pense-t-il, comme la FINMA, qu’il faut durcir les exigences en matière de capacité financière ?

2. Si oui, comment s’explique le revirement du DFF survenu en moins de six mois et qu’en conclure pour l’encouragement de l’accession à la propriété visé à l’art. 108 Cst. ?

3. Si non, comment le Conseil fédéral compte-t-il assurer la cohérence entre la pratique de la FINMA en matière de surveillance, la politique en matière de marchés financiers et l’encouragement de l’accession à la propriété ?

4. Dans quelle mesure la FINMA est-elle habilitée à durcir les exigences en matière de capacité de financement sans décision du Parlement ?

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est conscient du fait que l’accès à la propriété en Suisse est devenu plus difficile ces dernières années. Cela est toutefois davantage dû à la hausse des prix de l’immobilier découlant d’une pénurie de l’offre et de la raréfaction des terrains à bâtir qu’à une prudence accrue en matière d’octroi de crédits.Selon les déclarations des banques et de la Banque nationale suisse, rien n’indique par ailleurs un resserrement des conditions d’octroi. Le Conseil fédéral adoptera et transmettra au Parlement dans les prochaines semaines, en réponse au postulat 23.4323 « Promotion de l’accès au logement » de la Commission de l’économie et des redevances du Conseil des États, un rapport qui contient des informations sur la situation en matière d’encouragement à la propriété du logement et sur les instruments à disposition. Questions1 à 3: Le Conseil fédéral est convaincu que la prudence en matière d’octroi de crédits est indiquée dans le contexte macroéconomique actuel et nécessaire pour endiguer les risques sur le marché immobilier et financier. La FINMA n’a pas introduit de règles uniformes en matière de capacité financière et, si elle a l’intention de le faire, le Conseil fédéral n’en a pas connaissance. La possibilité d’établir de telles règles pour toutes les banques a été examinée dans le cadre de la modification de l’ordonnance du 1^er juin 2012 sur les fonds propres (OFR ; RS 952.03) en vue de la transposition dans le droit suisse des réformes finales de Bâle III (cf. p. 21 du rapport explicatif concernant la modification du 29 novembre 2023 de l’ordonnance sur les fonds propres [RO 2024 13]). Le Conseil fédéral y a finalement renoncé, notamment en raison de la complexité du projet. En matière de surveillance, la FINMA garantit la transparence de la pratique des banques au moyen de l’autorégulation fondée sur des principes. Les autorités ont fait savoir, dans le cadre de l’examen du Fonds monétaire international de septembre 2025, qu’elles ne voyaient actuellement pas la nécessité d’adapter les instruments dits macroprudentiels (cf. p. 40, IMF Switzerland Financial Stability Assessment 2025), dans la mesure où la FINMA peut et doit intervenir au cas par cas dans le cadre de sa surveillance. Le Conseil fédéral ne commente toutefois pas la pratique de la FINMA, car celle-ci exerce son activité de surveillance de manière autonome et indépendante (art. 21 de la loi sur la surveillance des marchés financiers). Question 4 : En vertu de l’art. 72d, al. 2, OFR, la FINMA définit les exigences des directives internes des banques concernant la capacité financière. En ce qui concerne les exigences relatives aux règles internes sur la capacité financière, le commentaire de l’OFR précise toutefois que la priorité est donnée à une autorégulation reconnue par la FINMA comme norme minimale, la FINMA ne fixant des prescriptions à cet égard qu’à titre subsidiaire (cf. p. 62 du commentaire concernant la modification du 29 novembre 2023 de l’ordonnance sur les fonds propres [RO 2024 13]). C’est également ce qui ressort du rapport sur le monitorage des risques, dans lequel la FINMA indique qu’elle continuera pour l’instant à suivre de près l’évolution du marché.