AC.2019.0136

CDAP - AC.2019.0136 - 2020-02-11 - A._/Municipalité de Rougemont, B., C.___

11 février 2020Français29 min

appartements de respectivement neuf et cinq pièces, avec inscription au registre

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

B.________ et sa sœur C.________ sont propriétaires communs de la

parcelle n°1215 de la commune de Rougemont, colloquée en zone de chalets selon

le plan général communal des zones de mars 2007. Rougemont figure dans la liste

des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires établie par

l’Office fédéral du développement territorial (ARE).

Par arrêt 1C_421/2013 du 28 octobre 2013, le Tribunal fédéral a admis le

recours formé par Helvetia Nostra contre l’arrêt de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après : la CDAP)

qui confirmait l’autorisation de construire délivrée par la Municipalité de

Rougemont aux propriétaires en vue de la construction d’un chalet d’habitation

comprenant deux appartements sur la parcelle n°1215. La cause a été renvoyée à

la commune pour complément d’instruction s’agissant de savoir si la

construction allait véritablement être affectée à de la résidence principale.

Par arrêt du 21 décembre 2015, la CDAP a annulé

l’autorisation de construire délivrée aux propriétaires par la commune le 27

novembre 2014 au motif qu’il ne paraissait pas que le chalet projeté serait

utilisé à titre de résidence principale et que prétendre le contraire

constituait un abus de droit manifeste.

Par décision du 10 novembre 2016, la Municipalité de Rougemont a délivré

aux propriétaires un permis de construire un chalet familial de deux

appartements de respectivement neuf et cinq pièces, avec inscription au registre

foncier d’une mention « résidence principale » ou « résidence

affectée à de l’hébergement touristique qualifié ». La municipalité a levé

en outre les oppositions formées contre ce projet, dont celle de D.________,

propriétaire individuel de la parcelle n°1216 voisine.

Statuant sur recours de l’opposant précité, la CDAP

a confirmé cette décision par arrêt du 7 février 2018.

Par arrêt 1C_127/2018 du 25 avril 2019, le Tribunal fédéral a admis le

recours formé par D.________ contre l’arrêt de la CDAP du 7 février 2018 au

motif que le permis de construire ne pouvait être délivré en l’état de

l’instruction s’agissant du sort du second appartement et, par conséquent, de

la conformité du projet aux art. 75b de la Constitution fédérale du 18 avril

1999 (Cst.; RS 101) et 6 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences

secondaires (LRS; RS 702). La cause a été renvoyée à la commune pour complément

d’instruction s’agissant de savoir si l’appartement de cinq pièces allait

véritablement être affecté à de la résidence principale.

Selon les plans accompagnant la demande de permis de construire, les

deux appartements seraient séparés verticalement et comprendraient chacun un

rez-de-chaussée, un étage et des combles, le logement le plus grand disposerait

de surcombles, accessibles par un escalier avec un simple quart tournant. Le

sous-sol prévu aurait les mêmes dimensions que le bâtiment en surface. Des

escaliers de 1 m 10 de large relieraient les différents étages de chaque

logement, escaliers qui, exception faite de celui reliant les combles aux

surcombles dans l’appartement de neuf pièces, seraient pourvus, dans les deux

appartements, de sièges monte-escaliers. L’appartement de cinq pièces

comporterait au rez-de-chaussée un séjour, une cuisine et des toilettes ;

à l’étage, une chambre, un bureau et une salle de bains ; dans les

combles, deux chambres et des toilettes. Le projet prévoit également la

construction d’un garage souterrain d’une dimension de 14.99 m sur 12.90 m, au

sud du chalet, avec accès direct au sous-sol de celui-ci et sur lequel se

trouverait pour partie une terrasse.

L’appartement de neuf pièces serait occupé par les

parents des propriétaires de la parcelle n°1215, à savoir E. et F. B.________,

actuellement âgés de 82 et 86 ans. Quant à l’appartement de cinq pièces, il

serait voué à la location.

En date du 8 juillet 2019, les propriétaires de la parcelle n°1215

(ci-après : les constructeurs), par l’entremise de leur mandataire, ont

indiqué avoir trouvé de futurs locataires pour l’appartement de cinq pièces, en

la personne de G. et H. I.________. Ils ont produit une promesse de contracter le

bail à loyer dudit appartement, établie en date du 3 juillet 2019, dont il

ressort notamment ce qui suit :

« (…).

Compte tenu de l’incertitude du point de savoir si le permis

de construire sera confirmé et sur la date à laquelle l’appartement pourra être

remis à un ou des locataires, parties passent la promesse de contracter

E. et F. B.________ promettent de donner à bail à G. et H.

I.________ qui acceptent de louer l’appartement de 5 pièces dans le chalet à

réaliser sur la parcelle 1'215 de Rougemont qui fait l’objet d’un permis de

construire délivré le 10 novembre 2016 par la municipalité de dite commune et

d’un recours actuellement pendant auprès de la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal.

Lorsque l’usufruit au bénéfice duquel se trouvent E. et F.

B.________ prendra fin, les nus propriétaires C.________ et B.________ s’engagent

à poursuivre dit bail si celui-ci est résilié par l’une ou l’autre des parties

selon les modalités figurant ci-dessous.

II.

Les locaux loués sont destinés à l’habitation.

III.

Le bail aura une durée d’une année et se renouvellera aux

mêmes conditions pour une année sauf avis de résiliation de l’une ou de l’autre

des parties donné et reçu au moins trois mois à l’avance pour la prochaine

échéance et ainsi de suite d’année en année.

La date exacte du début du bail ne peut pas être en l’état

fixée d’où la signature de la présente promesse.

Parties espèrent que celle-ci pourra avoir lieu pour la fin

de l’été 2020, les bailleurs s’engagent à informer les locataires au moins deux

mois à l’avance du fait que les locaux seront à leur disposition.

IV.

G. et H. I._________ paieront solidairement un loyer mensuel

net de Fr. 2'150 fr. par mois payable d’avance, le premier de chaque mois.

Ils s’acquitteront en outre des frais de chauffage et eau

chaude et des frais accessoires (art. 28 mss RULV) dont le montant sera évalué

postérieurement.

Le loyer susmentionné est fixé sur la base d’un taux

hypothécaire de 1.5 % et d’un indice suisse des prix à la consommation de 102.7

points (mai 2019)

G. et H. I.________ constitueront une garantie collective de

6'450.- en mains de la Banque Cantonal Vaudoise de Château-d’Oex.

A la signature du contrat de bail, les locataires recevront

une formule officielle « Notification de loyer lors de la conclusion d’un

nouveau bail ».

VI.

La présente promesse de contracter est conditionnée à la

délivrance à C.________ et B.________ d’un permis de construire définitif et

exécutoire d’un chalet de deux appartements sur la parcelle 1'215 de

Rougemont. »

Les constructeurs ont joint à cette promesse de

contracter le bail à loyer de l’appartement litigieux, un courriel de H.

I.________, daté du 12 juin 2019, aux termes duquel cette dernière fait, en

substance, savoir à E B.________ que le futur appartement de cinq pièces

correspond aux besoins de sa famille, laquelle est originaire de Rougemont,

commune dans laquelle vit sa fille, avec sa famille. Elle y précise qu’avec son

époux ils ont été contraints de déménager à Château-d’Oex, faute d’avoir trouvé

un logement à un loyer abordable sur le territoire de la commune de Rougemont,

mais que leur souhait est de revenir s’installer à Rougemont, où ils ont

toujours vécu.

Par missive du 25 septembre 2019, Me Chiffelle, conseil du recourant, a

informé la CDAP que son mandant était décédé le 20 septembre 2019. Il a requis

la suspension de la procédure jusqu’à la déclaration d’acceptation ou

l’échéance du délai de répudiation.

Invités à se déterminer à ce sujet, les conseils de

la municipalité et des constructeurs se sont opposés à une telle mesure.

Par décision incidente du 3 octobre 2019, le juge

instructeur a considéré qu’il n’y avait pas lieu en l’espèce de suspendre la

procédure et a imparti à A.________, usufruitière de la parcelle n°1216, un

délai au 17 octobre 2019 pour se déterminer sur les dernières écritures et

pièces des autres parties.

A.________, par l’intermédiaire de son mandataire,

s’est déterminée dans le délai imparti en requérant, d’une part, des précisions

quant à l’affectation réelle du logement de cinq pièces, étant donné que G.

I.________ est propriétaire de quatre biens-fonds à Château-d’Oex, et, d’autre

part, des informations sur l’état de santé des époux E. et F. B.________,

futurs occupants de l’appartement de neuf pièces.

En date du 11 novembre 2019, les constructeurs, par le biais de leur

conseil, ont produit un courriel émanant de H. I.________ dans lequel cette

dernière répond aux interrogations soulevées par le mandataire de A.________ en

indiquant que les parcelles dont son époux est propriétaire se composent de

forêts, champs et pâturages, aucune n’étant colloquée en zone à bâtir. Elle y

précise également que compte tenu du fait qu’ils n’ont pas trouvé, sur le

territoire de la commune de Rougemont, un appartement à un prix abordable, ils

ont dû prendre un bail à loyer à Château-d’Oex.

A l’appui de leur courrier du 11 novembre 2019, les

constructeurs ont également indiqué qu’il n’y avait pas lieu d’instruire plus

en avant sur l’état de santé des époux E. et F. B.________ dans la mesure où il

est notoire qu’il existe à Château-d’Oex un hôpital et que cette commune

dispose d’un Centre Médical Social (CMS) pour les soins à domicile.

La CDAP a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

a) Selon l'art. 75 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), a qualité pour former recours

toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant

l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui

est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de

protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. a, à propos de l’intérêt

digne de protection, voir notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 137 II

40.

consid. 2.3) ainsi que toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise

à recourir (let. b).

b) En l'espèce, seul feu D.________ était

propriétaire de la parcelle n°1216 du cadastre de la commune de Rougemont. Son

épouse, A.________, en est toutefois l’usufruitière, tel que cela ressort de

l’extrait du registre foncier. Le propriétaire d'un bien-fonds directement

voisin, qui a formé opposition lors de l'enquête publique, a en principe

qualité pour recourir lorsqu'il critique notamment les dimensions ou les effets

de la construction projetée. Il en va de même de l'usufruitier d'un immeuble

voisin. En l'occurrence, A.________ remplit les conditions de l'art. 75 al. 1 let.

a LPA-VD, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être reconnue. Il y a

donc lieu d’entrer en matière sur le fond.

2.

La recourante a requis l’audition de G. et H. I.________, ainsi que la

production d’un certificat médical concernant l’état de santé de E. et F.

B________.

Dans la mesure où la CDAP s'estime suffisamment

renseignée sur la base du dossier, notamment quant aux pièces produites,

l'audition de ces témoins et la production dudit certificat médical

n'apparaissent pas nécessaires, si bien qu'il convient de rejeter ces requêtes par

appréciation anticipée des preuves.

3.

La recourante se plaint d'une violation de la LRS, considérant, en

substance, que les constructeurs ne démontrent pas à suffisance que

l’appartement de cinq pièces du chalet projeté serait utilisé à titre de

résidence principale.

a) L’art. 75b al. 1 Cst. prévoit que les résidences

secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface

brute au sol habitable de chaque commune. Cette

disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les déclarations

des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais également

celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II

206.

consid. 2.1 p. 208, et les références citées; cf. aussi TF 1C_102/2017 du

16.

janvier 2018 consid. 2.1 publié aux ATF 144 II 49;1C_565/2016 du 16

novembre 2017 consid. 3.1;1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 4.1).

Selon l'art. 7 al. 1 let. a LRS, dans les communes

qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de

nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés

comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence

principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. D’après l'art. 3 al. 1 de

l'ordonnance du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires (ORSec; RS 702.1),

la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les

logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante:

"résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au

sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS" (let. a).

b) Face à l'interdiction générale de dépasser le

seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure

que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur

construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence

touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait

toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas

être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande

de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets

concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid.

2.2; 142 II 106 consid. 2.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Le respect

de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit

être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de

police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF 1C_16/2016 du

24.

octobre 2016 consid. 3.2).

En droit public, le principe de la bonne foi est

explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de

l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la

bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit -

lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant

un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce

résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2;

142.

II 206 consid. 2.3 et les arrêts cités; arrêt 1C_103/2017 précité consid.

2.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction

juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et les arrêts

cités; 142 II 206 consid. 2.3; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Pour

être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui

entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à

la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens.

Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances

d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et l’arrêt cité;

arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).

c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses

dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du

fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du

constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.

Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de

construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF

144.

II 49 consid. 2.2 et l; 142 II 206 consid. 4.3; arrêt 1C_546/2015 du 23

juin 2016 consid. 2.5; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Il s'agit de

vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en

soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des

art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner

l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à

terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée,

toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire

usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il

n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix

raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.4; arrêt 1C_103/2017

précité consid. 2.2). Dans ce cadre, il faut examiner s’il existe des indices

concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser

l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les

circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,

accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception

même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les

circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est

connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de

l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus

(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est

celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II

49.

consid. 2.2; 142 II 206 consid. 3.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2;

cf. également la jurisprudence citée dans l'arrêt AC.2017.0286 du 26 avril

2018, consid. 3f).

d) La procédure d'autorisation de construire et la

police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des

constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière

de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire

observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en

matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la

loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,

elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans

et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1

LATC, avant de délivrer le permis de construire, elle s'assure que le projet

est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans

d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (voire par exemple arrêt

1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).

e) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1er

janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,

qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée

lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas

trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.

Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer

le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des

conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les

cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle

d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de

vérifications sérieuses. Il y a ainsi lieu, pour la commune, d’instruire de

manière complète la question de la demande pour des résidences principales, et

pour les constructeurs de faire état de promesses de vente (ATF 142 II 206

consid. 4.2 pp. 215/216; arrêts TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;

1C_16/2016 précité consid. 3.5;1C_546/2015 précité consid. 2.5;

1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4). Dans les cas où la demande pour ce type

d’habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être

refusé (ATF 144 II 49 consid. 2.3 p. 53 ; arrêts TF 1C_69/2018 du 3

décembre 2018 consid. 3.1 ;1C_592/2017 du 15 juin 2018 consid. 5.5 ;

1C_263/2016 du 21 février 2017).

f) Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal

fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst.

n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts

rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les

autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de

droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour

lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée

(TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de

jurisprudence publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24

octobre 2016 (consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de

haut-standing de deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS])

dans un secteur largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que

le fait que la construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence

déterminante sur le marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire

abstraction du nombre très important de logements qui se trouvaient

simultanément offerts à la vente dans une station notoirement vouées au tourisme

(soit, selon une pièce justificative produite par la recourante devant le

Tribunal cantonal valaisan se référant au site Internet www.comparis.ch, 598

appartements et 96 maisons à vendre au 1er juin 2015). Selon le

Tribunal fédéral, le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne

pouvaient, dans ces circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en

obligeant la Commune de Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre

vraisemblable – qu'il existait une demande correspondante pour des résidences

principales de haut-standing que l'offre existant alors ne suffirait pas à

satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206 consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF

1C_546/2015 précité consid. 2.5 in fine). Ainsi, le Tribunal fédéral a

jugé que les instances précédentes devaient notamment déterminer le taux de

vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente immobilière et sur

celui de la location (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215) et donner des

indications quant à une éventuelle augmentation de la population résidente dans

le secteur concerné.

Dans un arrêt du 16 janvier 2018, le Tribunal

fédéral a jugé que, s'agissant de la construction de deux chalets, dans un

secteur déjà largement construit, à quatre minutes en voiture du centre de la

station de Verbier (Commune de Bagnes[VS]), la constructrice n’avait pas établi

qu’elle avait d’ores et déjà des offres d’achat sérieuses et concrètes pour

l’acquisition de ces deux chalets. Il a relevé encore que compte tenu de la

baisse de la population résidente et de l’existence d’une offre portant

potentiellement sur plusieurs dizaines de logements neufs, l’on ne pouvait

considérer la demande de résidences principales, en particulier pour le type

d’immeubles litigieux, comme établie et suffisante pour justifier ce projet de

construction. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que l’usage des deux

chalets à des fins de résidences principales apparaissait d’emblée comme

incertain et que dès lors ceux-ci n’auraient pu être autorisés qu’à condition

que l’acquisition par des résidents à l’année fasse l’objet d’engagements

sérieux et concrets avant même la construction. Autoriser la construction de

ces deux chalets, alors que d’emblée il n’est pas vraisemblable que les

logements seront en définitive occupés comme résidences principales, est

manifestement contraire aux objectifs constitutionnels et légaux (arrêt

1C_102/2017).

S’agissant de la construction d’une maison locative

de cinq appartements avec un garage collectif sur le territoire de la commune

d’Obersimmental-Saanen, le Tribunal fédéral a relevé que lorsque le ou les

futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la

location), le critère principal est celui de la demande de résidences

principales dans le même secteur. Il a jugé que les instances précédentes

devaient déterminer le taux de vacance pour ce type de bien immobilier et

donner des indications quant au nombre de permis de construire délivrés pour

des résidences principales dans le même secteur (arrêt 1C_592/2017 du 15 juin

2018).

S’agissant de la construction d’un bâtiment de

quatre niveaux d’habitation comprenant un studio de 40 m², un deux pièces (80 m²)

et quatre appartements de quatre pièces (entre 120 et 130 m²), sur une parcelle

située en zone constructible de la commune de Crans-Montana, le Tribunal

fédéral a rappelé que lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus

(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est

celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II

49.

consid. 2.2 p. 52 ; 142 II 206 consid. 2.4 p. 210 ; arrêts

1C_73/2018 du 7 janvier 2019 ;1C_592/2017 du 15 juin 2018 et

1C_160/2015 du 3 mai 2016).

Dans un arrêt du 4 avril 2019, s’agissant de la

construction d’un chalet de deux logements sur une parcelle située en zone

constructible de la commune de Chermignon (en l’occurrence Crans-Montana depuis

la fusion au 1er janvier 2017 de Chermignon, Montana, Randogne et

Mollens), le Tribunal fédéral a exigé de la commune qu’elle vérifie l’existence

d’une demande pour des résidences principales de haut standing. La commune a

fait établir un rapport portant sur la période du 1er janvier 2013

au mois de juillet 2017, période durant laquelle une seule résidence principale

de haut standing (chalet) et 17 résidences principales « ordinaires »

avaient été réalisées, toutes occupées selon l’affectation prévue. Par

ailleurs, depuis 2013, 146 permis de construire avaient été accordés pour des

résidences principales, dont seulement 26 étaient du type « haut standing ».

Seuls six de ces derniers objets étaient en cours de réalisation, sur les 20

autres logements de haut standing (dont le chantier n’avait pas débuté en

septembre 2017), seize étaient des chalets et quatre seulement des logements

dans des bâtiments d’habitations collective, dont les deux logements litigieux.

Ainsi, compte tenu de l’accroissement r.ulier de la population dans le secteur

concerné et du faible nombre de logements de haut standing construits ou à

construire pour la même période, le Tribunal fédéral a nié l’abus de droit (TF

1C_211/2018).

4.

a) Au vu des résumés ci-dessus d’arrêts rendus en matière de résidences

secondaires, il ressort que la jurisprudence actuelle retient qu’il incombe à

l’autorité de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en

doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence

principale. Selon l'arrêt le plus récent rendu en matière de résidence

principale (1C_257/2018 du 6 août 2019 concernant la cause

cantonale AC.2017.0286), il y a lieu soit pour la commune d'instruire de

manière complète la question de la demande pour des résidences principales,

soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. Dans les cas

où la demande pour ce type d'habitation est manifestement insuffisante, le

permis de construire doit être refusé (ATF 145 II 99 consid. 3.1 p. 101; 144 II

49.

consid. 2.3 p. 53; arrêt 1C_592 du 15 juin 2018 consid. 5.5).

b) Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral, dans

son arrêt du 25 avril 2019, a rappelé que lorsqu’il est question de bâtir un

logement destiné à de la location en résidence principale, l’autorité communale

doit s’assurer qu’il existe une demande suffisante pour que l’intention de

trouver preneur pour le bien à construire apparaisse réaliste.

La recourante fait principalement valoir que

l’appartement de cinq pièces du chalet projeté ne serait pas affecté à de la

résidence principale. Elle reproche à l’autorité intimée de ne pas avoir

examiné la demande en logements pour la commune de Rougemont – en particulier s’agissant

du nombre de permis de construire délivrés pour des résidences principales –,

l’évolution de la population résidente et le nombre de logements vacants.

A ces arguments l’autorité intimée rétorque que le

projet litigieux, et en particulier l’appartement de cinq pièces, présente une

utilité certaine pour la commune compte tenu du faible taux de vacance

d’appartements à louer dans la région comme l’attestent ses correspondances

avec des agences immobilières. Elle relève par ailleurs que les constructeurs

ont trouvé des locataires pour l’appartement de cinq pièces.

A défaut d’avoir démontré qu’il existe sur le

territoire de la commune de Rougemont une demande de résidences principales

dans le même secteur, comme l’exige la jurisprudence actuelle, l’autorité

intimée et les constructeurs font état d’une promesse de location. Les

constructeurs font valoir en effet avoir trouvé un couple de locataires

désireux d’occuper, comme résidence principale, l’appartement de cinq pièces.

Ils ont joint à leur écriture un courriel, daté du 12 juin 2019, de la future

locataire dont il ressort ce qui suit :

« Votre appartement nous plaît beaucoup et il suscite

tout notre intérêt. Nous sommes une famille avec trois enfants qui sont

adultes. Nos fils viennent régulièrement en visite pour les week-ends et les

vacances à Rougemont.

Notre fille habite avec sa famille à Rougemont et nous

gardons notre petite-fille de 2 ans, 2 jours par semaine.

Mon mari étant né ici, et moi venant de Zürich, nous vivons

ensemble à Rougemont depuis notre mariage et nous y avons élevé nos enfants.

C’est pourquoi, nous aimerions beaucoup pouvoir continuer de vivre dans notre

village et cela fait quelques temps que nous y recherchons un appartement.

Malheureusement nous n’avons pas trouvé et déménageons le 1er juillet à

Château-d’Oex !

Nous serions très heureux si nous pouvions revenir. »

Force est ainsi d’admettre qu’il s’agit là d’une

déclaration d’intention selon laquelle les époux I.________ entendent faire de

l’appartement prévu leur résidence principale, laquelle confirme l’accord

qu’ils ont convenu avec les constructeurs et leurs parents, à savoir la

promesse de contracter le bail à loyer. Par conséquent, compte tenu de

l’engagement sérieux et concret manifesté par les époux I.________ avant même

la construction du projet, et les explications fournies par le couple au sujet

des biens-fonds que possède G. I.________, les conditions qui permettraient la

délivrance du permis de construire un chalet composé d’un appartement de neuf

pièces et d’un appartement de cinq pièces sont remplies, ce qui implique

l’inscription au registre foncier, immédiatement après l’entrée en force de

l’autorisation de construire, de la restriction d’utilisation relative au

bien-fonds concerné (art. 7 al. 4 LRS).

5.

La recourante se plaint encore du non-respect de règles relatives aux

dimensions et distances aux limites du chalet projeté. Elle réitère que compte

tenu des balcons, voire des pentes du toit, la distance de 5 mètres aux limites

de propriété, tant à l’Est qu’à l’Ouest, ne serait pas respectée. Elle soutient

par conséquent que la décision municipale est arbitraire.

a) Une décision est arbitraire lorsqu'elle contredit

clairement la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un

principe juridique clair et indiscuté. Il n'y a pas arbitraire du seul fait

qu'une solution autre que celle choisie semble concevable, voire préférable. Il

ne suffit pas que la motivation soit insoutenable; il faut encore que cette

décision apparaisse arbitraire dans son résultat (cf. ATF 141 I 201 consid. 6.1

et les arrêts cités).

b) Dans le cas d’espèce, il est vrai que l’autorité

intimée a délivré le permis de construire, elle a toutefois au préalable dû

vérifier la réglementarité du projet litigieux par rapport aux règles communales

de police des constructions. Par ailleurs, il y a lieu de relever que, dans son

arrêt du 7 février 2018, la CDAP a examiné, à son tour, dite réglementarité en

parvenant à la conclusion que les balcons prévus en façades Sud, Est et Ouest

auront une profondeur de 2 mètres, compte tenu du fait que, au vu de l’art. 54 du

règlement communal sur le plan d’extension et de la police des constructions (RCPEPC),

les avant-toits auront eux-mêmes une largeur de 2 mètres et que dès lors,

conformément à la jurisprudence cantonale et fédérale (arrêt CDAP AC.2014.0141

du 18 mars 2015 consid. 5b ; arrêt CDAP AC.2004.0200 du 13 février 2006,

confirmé par arrêt TF 1P_158/2006 du 21 juin 2006) et du fait que le chalet

projeté ne comprend pas de balcons qui seraient reliés verticalement par un

pilier ou par des séparations s’élevant sur toute la hauteur des niveaux

habitables ou qui comporteraient des fermetures latérales, l’on ne saurait

tenir compte des balcons, voire des avant-toits dans le calcul de la distance

aux limites. Dans ces conditions, le grief d'arbitraire n'est pas fondé.

6.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la

confirmation de la décision attaquée. Un émolument, réduit pour tenir compte de

l'achèvement sans audience de la procédure, est mis à la charge de la recourante.

L'autorité intimée et les constructeurs, assistés chacun par un avocat, ont

droit à des dépens (art. 55 LPA-VD) vu l’issue du litige.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Rougemont du 10 novembre 2016 est

confirmée.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge

de A.________.

IV.

Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à titre de

dépens à la Commune de Rougemont, est mise à la charge de A.________.

Une indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs, à payer à titre de

dépens à B.________ et C.________, solidairement entre eux, est mise à la

charge de A.________.

Lausanne, le 11 février 2020

président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint ainsi que l'Office fédéral du développement territorial

(OFDT/ARE).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.