AC.2019.0246

CDAP - Vaud: AC.2019.0246

3 février 2020Français29 min

l'approbation par l'autorité cantonale remonte au 19 septembre 1980 et au 11 décembre

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

Le territoire de la commune de Château-d'Oex est régi par un règlement

communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE), dont

l'approbation par l'autorité cantonale remonte au 19 septembre 1980 et au 11 décembre

2015 pour sa quatrième modification. Les art. 14 ss RPE instaurent une zone de

chalets qui sont des constructions en bois ou revêtues de bois, matériau

prédominant sauf pour les sous-sols, auxquels s'appliquent une distance aux

limites (5 m), une surface minimum de parcelles (800 m²), un coefficient

d'occupation du sol (1/6) ainsi que des règles sur les proportions concernant

le nombre de niveaux (deux sous les combles), l'embouchature (1,60 m au

maximum), la longueur de la plus grande façade (24 m au maximum), la hauteur au

faîte (13,35 m au maximum), la forme des toits (deux pans) et leur pente (entre

30% et 45%), ainsi que les lucarnes. Un degré de sensibilité au bruit est

attribué à chaque zone ainsi qu'à une trentaine de plans spéciaux parmi lesquels

on trouve le plan partiel d'affectation La Combette (ci-dessous : le PPA).

Ce PPA La Combette, qui a été approuvé par l'autorité cantonale le 17

février 1982 et se trouve à la sortie est du village au-dessus de la route

cantonale, est divisé en une zone A à l'amont du chemin de la Combette et une

zone B à l'aval. Dans sa teneur originelle, le plan correspondant figurait dans

la zone A trois groupes de respectivement deux, trois et quatre bâtiments

imbriqués entre eux, et dans la zone B six bâtiments isolés de formes

différentes. Ce plan est accompagné d'une vue panoramique du coteau où sont

dessinés les différents chalets ainsi que de deux coupes dans le sens de la

pente figurant le profil des bâtiments concernés. Dans la zone A, le profil de

chaque bâtiment porte l'indication de son altitude au faîte. Il n'y a pas

d'indication d'altitude dans la zone B.

Le règlement correspondant avait la teneur suivante

"Art. 1) Le périmètre du

plan d'extension partiel est délimité par le liséré bleu tracé sur le plan.

Art. 2) Les constructions

doivent être implantées à l'intérieur des périmètres d'implantation délimités

par un liséré rouge tracé sur le plan.

Art. 3) Il est admis des

mouvements de terre supérieurs â 1,80 m du terrain naturel.

Art. 4) Les terrasses des

constructions souterraines ou partiellement excavées seront aménagées en zone

de verdure, conformément au plan, et recouvertes d'une couche de terre végétale

de 50 cm au moins.

Art. 5) Zone A :

a) Les bâtiments, de style chalet,

sont implantés en groupes contigus de 4 unités maximum, conformément au plan.

b) Les surfaces et les volumes

maxima sont fixés par le plan et les coupes.

c) Les surfaces non-construites de

cette zone et non destinées aux cheminements piétons ou aux places de

stationnement, seront maintenues en verdure et plantées d'arbres et d'arbustes.

Art. 6) Zone B :

Le fractionnement de cette zone,

l'implantation des bâtiments ainsi que la volumétrie sont donnés à titre

indicatif.

Les dispositions de la zone de

chalets du RPE communal ainsi que l'article 3) ci-dessus sont applicables.

Art. 7) Pour tous les points non

prévus par le présent Règlement, les dispositions ordinaires Cantonales et

Communales en la matière sont applicables.

Art. 6) Le présent plan

d'extension partiel et son règlement entrent en vigueur dès leur approbation

par le Conseil d'Etat.

Le PPA a été modifié par un plan de quartier

"La Combette II" approuvé par l'autorité cantonale le 31 mai 2000.

Seule la zone A est teintée en couleur sur les différents plans, profils et

illustrations qui présentent deux versions différentes comptant respectivement

quatre ou cinq bâtiments. L'art. 12 al. 2 du règlement correspondant précise

que la zone A du plan de 1982 est abrogée.

La zone B est aujourd'hui constituée d'une bande de

six parcelles, désormais bâties sauf les deux parcelles médianes 3630 et 3631,

propriété de B.________.

C'est sur ces parcelles qu'a été mise à l'enquête, du 5 octobre au 3

novembre 2016, la construction de deux chalets familiaux avec deux garages deux

places et chauffage à pellets.

L'enquête a suscité des oppositions, dont l'une

déposée le 27 octobre 2016 par A.________ qui invoque la loi fédérale du 20

mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS; RS 702).

Par décision du 12 septembre 2017, la municipalité a délivré le permis

de construire en considérant que l'art. 26 LRS autorise la construction de

nouvelles résidences secondaires sans restriction d'utilisation sur la base

d'un plan d'affectation à certaines conditions et que le PPA de 1982 définit

des règles et des périmètres constructibles clairs et précis.

Par acte du 13 octobre 2017, A.________ a recouru à la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : la CDAP ou le Tribunal)

en concluant à l'annulation de cette décision.

La municipalité a conclu au rejet du recours le 16

novembre 2017. La constructrice en a fait de même le 20 novembre 2017,

concluant subsidiairement au renvoi du dossier à la municipalité pour nouvelle

décision.

La recourante s'est encore exprimée le 5 février

2018.

Par arrêt AC.2017.0356 du 27 mai 2019, la CDAP a admis le recours et

annulé la décision de la municipalité. Elle a considéré que l'art. 26 LRS

n'était pas applicable, en particulier parce que la planification de 1982 ne

règle pas les éléments essentiels qu'aurait contenus une autorisation de

construire. Elle a renvoyé le dossier à la municipalité pour instruction

complémentaire et nouvelle décision afin qu’elle examine si le projet litigieux

peut être autorisé comme résidence principale.

Par décision du 21 juin 2019, la municipalité (ci-après :

l’autorité intimée) a délivré un nouveau permis de construire en précisant que

conformément à l’art. 7 LRS, le logement doit exclusivement et en permanence

être utilisé par des personnes domiciliées dans la commune de Château-d’Oex et

qu’une mention de restriction de droit public à la propriété sera ordonnée à

l’Office du registre foncier par l’autorité communale au début des travaux.

Dite décision annule et remplace le permis de construire délivré le 12

septembre 2017.

Par acte du 22 août 2019, la recourante a déposé un nouveau recours

auprès de la CDAP en concluant à l’annulation de cette décision.

Dans sa réponse au recours du 13 septembre 2019, l’autorité

intimée a conclu au rejet du recours. La constructrice en a fait de même le 17

septembre 2019, elle a joint à ses déterminations des annonces immobilières

concernant huit chalets à vendre sur le territoire de la commune de

Château-d’Oex, en précisant qu'il faut retrancher les trois premiers (chalet de

luxe entre 2,6 et 7,5 millions de francs) et les trois derniers (trop petit ou

déjà vendu), si bien que seuls deux seraient à portée de bourse pour des

familles de classe moyenne aisée, pour un prix de 1'800'000 à 2'000'000 de

francs au maximum comme ceux conçus par la constructrice.

La recourante s’est encore exprimée le 17 octobre

2019 en concluant au maintien de ses conclusions.

La Tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

La recourante conteste l’autorisation délivrée pour la construction de

deux chalets familiaux (de huit pièces chacun) comprenant également deux annexes

(garages et locaux pour des chauffages à pellets) et deux places de parc sur le

territoire de la commune de Château-d’Oex, où la proportion de résidences

secondaires est supérieure à 20%.

a) L’art. 75b al. 1 de la Constitution fédérale du

18.

avril 1999 (Cst.; RS 101) prévoit que les résidences secondaires constituent

au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable

de chaque commune. Cette disposition ne vise pas

seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés, seront

utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui pourraient

être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 206 consid. 2.1 p. 208,

et les références citées; cf. aussi TF 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid.

2.1

publié aux ATF 144 II 49;1C_565/2016 du 16 novembre 2017 consid. 3.1;

1C_263/2016 du 21 février 2017 consid. 4.1).

Selon l'art. 7 al. 1 let. a LRS, dans les communes

qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de

nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés

comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence

principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. D’après l'art. 3 al. 1 de

l'ordonnance du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires (ORSec; RS

702.1), la servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour

les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur

suivante: "résidence principale ou logement assimilé à une résidence

principale au sens de l'art. 7 al. 1 let. a LRS" (let. a).

b) Face à l'interdiction générale de dépasser le

seuil de 20 % de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure

que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur

construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence

touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait

toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas

être utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande

de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets

concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (ATF 144 II 49 consid.

2.2; 142 II 106 consid. 2.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Le respect

de la condition d'utilisation du logement selon l'affectation annoncée doit

être vérifié à l'issue des travaux par les autorités compétentes en matière de

police des constructions (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209; TF 1C_16/2016 du

24.

octobre 2016 consid. 3.2).

En droit public, le principe de la bonne foi est

explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de

l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la

bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit -

lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un

certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce

résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF 144 II 49 consid. 2.2;

142.

II 206 consid. 2.3 et les arrêts cités; arrêt 1C_103/2017 précité consid.

2.2). La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction

juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et les arrêts

cités; 142 II 206 consid. 2.3; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Pour

être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui

entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à

la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens.

Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances

d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.5 et l’arrêt cité;

arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2).

c) Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses

dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du

fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du

constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.

Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de

construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF

144.

II 49 consid. 2.2 et l; 142 II 206 consid. 4.3; arrêt 1C_546/2015 du 23

juin 2016 consid. 2.5; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2). Il s'agit de

vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en

soi admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des

art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner

l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à

terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée,

toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire

usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il

n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix

raisonnable (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 142 II 206 consid. 2.4; arrêt 1C_103/2017

précité consid. 2.2). Dans ce cadre, il faut examiner s’il existe des indices

concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser

l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les

circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,

accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception

même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les

circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est

connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de

l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements

destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de la

demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II 49 consid.

2.2; 142 II 206 consid. 3.2; arrêt 1C_103/2017 précité consid. 2.2; cf.

également la jurisprudence citée dans l'arrêt AC.2017.0286 du 26 avril 2018,

consid. 3f).

d) La procédure d'autorisation de construire et la

police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des

constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière

de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire

observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en

matière d'aménagement du territoire et de constructions (art. 17 al. 1 de la

loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions [LATC; RSV 700.11]). Avant d'accorder le permis de construire,

elle vérifie la conformité de tout projet avec les règles légales et les plans

et les règlements d'affectation (art. 17 al. 3 LATC). Selon l'art. 104 al. 1

LATC, avant de délivrer le permis de construire, elle s'assure que le projet

est conforme aux dispositions légales et réglementaires et aux plans

d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration (voire par exemple arrêt

1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5).

e) Depuis l'entrée en vigueur de la LRS, le 1er

janvier 2016, le constructeur peut demander, en vertu de l'art. 14 de la loi,

qu'une restriction d'utilisation soit suspendue pendant une durée déterminée

lorsqu'il peut prouver qu'il a proposé le logement sur le marché et n'a pas

trouvé de personne disposée à l'utiliser légalement pour un prix raisonnable.

Cette possibilité est désormais concrétisée par la loi, ce qui vient renforcer

le risque que le constructeur n'envisage d'emblée d'y recourir, en dépit des

conditions restrictives posées par cette disposition. Cela impose que, dans les

cas douteux impliquant un grand nombre de logements, la possibilité réelle

d'utiliser les logements selon l'affectation indiquée fasse l'objet de

vérifications sérieuses. Il y a ainsi lieu, pour la commune, d’instruire de

manière complète la question de la demande pour des résidences principales, et

pour les constructeurs de faire état de promesses de vente (ATF 142 II 206

consid. 4.2 pp. 215/216; arrêts TF 1C_102/2017 précité consid. 2.2;

1C_16/2016 précité consid. 3.5;1C_546/2015 précité consid. 2.5;

1C_160/2015 du 3 mai 2016 consid. 4). Dans les cas où la demande pour ce type

d’habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être

refusé (ATF 144 II 49 consid. 2.3 p. 53 ; arrêts TF 1C_69/2018 du 3

décembre 2018 consid. 3.1 ;1C_592/2017 du 15 juin 2018 consid. 5.5 ;

1C_263/2016 du 21 février 2017).

f) Dans un arrêt du 24 octobre 2016, le Tribunal

fédéral a relevé que la jurisprudence rendue à propos de l'art. 75b Cst.

n'avait jamais encore retenu définitivement l'abus de droit. Dans ses arrêts

rendus jusqu'alors, il l'avait nié dans une majorité de cas et, dans les

autres, avait renvoyé le dossier pour instruction complémentaire. L'abus de

droit avait toujours été nié dans les cas concernant des logements uniques pour

lesquels une utilisation comme résidence principale n'était pas exclue d'emblée

(TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.4; cf. aussi le résumé de

jurisprudence publié à l'ATF 142 II 206 consid. 3). Or, dans son arrêt du 24

octobre 2016 (consid. 3.6), qui concernait la construction d'un chalet de

haut-standing de deux logements à Crans-Montana (Commune de Chermignon [VS])

dans un secteur largement bâti habité à l'année, le Tribunal fédéral a jugé que

le fait que la construction de ces deux logements n'aurait pas d'incidence

déterminante sur le marché immobilier ne permettait toutefois pas de faire

abstraction du nombre très important de logements qui se trouvaient

simultanément offerts à la vente dans une station notoirement vouées au

tourisme (soit, selon une pièce justificative produite par la recourante devant

le Tribunal cantonal valaisan se référant au site Internet www.comparis.ch, 598

appartements et 96 maisons à vendre au 1er juin 2015). Selon le

Tribunal fédéral, le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal valaisans ne

pouvaient, dans ces circonstances, s'abstenir de compléter l'instruction en

obligeant la Commune de Chermignon à s'assurer – ou tout au moins à rendre

vraisemblable – qu'il existait une demande correspondante pour des résidences

principales de haut-standing que l'offre existant alors ne suffirait pas à

satisfaire (cf. aussi ATF 142 II 206 consid. 4.1 et 4.4 pp. 214/215; TF 1C_546/2015

précité consid. 2.5 in fine). Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé que les

instances précédentes devaient notamment déterminer le taux de vacance pour ce

type de résidence sur le marché de la vente immobilière et sur celui de la

location (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215) et donner des indications

quant à une éventuelle augmentation de la population résidente dans le secteur

concerné.

Dans un arrêt du 21 février 2017, le Tribunal

fédéral a, rejetant le recours du constructeur, confirmé l'existence d'un abus

de droit s'agissant de la construction à Rossinière (VD) de quatre chalets

comprenant chacun deux appartements de quatre pièces. Il a en effet jugé que

les statistiques de départs et d'arrivées dans la commune permettaient de

démontrer la constante diminution de la population résidente, ce qui génère de

la disponibilité dans les logements non seulement existants, mais, surtout, qui

se prêtent idéalement à une affectation en résidence principale. Cumulée à la

constatation des autorités selon laquelle aucun projet de ce genre n'avait

jamais été réalisé sur le territoire communal et à la déduction que les

autorités en tiraient, à savoir que le développement de la commune était

faible, et en l'absence de toutes autres circonstances particulières en vertu

desquelles les logements libérés ne pourraient plus être repourvus, ces

statistiques étaient propres à démontrer l'absence de besoin de nouveaux

logements. A cela s'ajoutait que la zone considérée n'était pas incluse dans un

périmètre de centre local prévu au sens du plan directeur cantonal (arrêt

1C_263/2016).

Dans un arrêt du 16 janvier 2018, le Tribunal

fédéral a jugé que, s'agissant de la construction de deux chalets, dans un

secteur déjà largement construit, à quatre minutes en voiture du centre de la

station de Verbier (Commune de Bagnes[VS]), la constructrice n’avait pas établi

qu’elle avait d’ores et déjà des offres d’achat sérieuses et concrètes pour

l’acquisition de ces deux chalets. Il a relevé encore que compte tenu de la

baisse de la population résidente et de l’existence d’une offre portant

potentiellement sur plusieurs dizaines de logements neufs, l’on ne pouvait

considérer la demande de résidences principales, en particulier pour le type

d’immeubles litigieux, comme établie et suffisante pour justifier ce projet de

construction. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que l’usage des deux

chalets à des fins de résidences principales apparaissait d’emblée comme

incertain et que dès lors ceux-ci n’auraient pu être autorisés qu’à condition

que l’acquisition par des résidents à l’année fasse l’objet d’engagements

sérieux et concrets avant même la construction. Autoriser la construction de

ces deux chalets, alors que d’emblée il n’est pas vraisemblable que les

logements seront en définitive occupés comme résidences principales, est

manifestement contraire aux objectifs constitutionnels et légaux (arrêt 1C_102/2017).

S’agissant de la construction d’une maison locative

de cinq appartements avec un garage collectif sur le territoire de la commune

d’Obersimmental-Saanen, le Tribunal fédéral a relevé que lorsque le ou les

futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la

location), le critère principal est celui de la demande de résidences

principales dans le même secteur. Il a jugé que les instances précédentes

devaient déterminer le taux de vacance pour ce type de bien immobilier et

donner des indications quant au nombre de permis de construire délivrés pour

des résidences principales dans le même secteur (arrêt 1C_592/2017 du 15 juin

2018).

Dans un arrêt du 3 décembre 2018, le Tribunal

fédéral a confirmé l’existence d’un abus de droit s’agissant de la construction

à Saanen de trois chalets sur la même parcelle, chacun des chalets devant être

constitué de deux appartements de trois pièces et de deux appartements de

quatre pièces, auxquels s’ajoutait la construction d’un espace fitness et

wellness. Il a en effet jugé que les résidences faisant l’objet du litige

avaient été conçues comme résidences secondaires dans un premier temps et que les

changements effectués dans un deuxième temps, après l’admission du premier

recours des opposants, n’avaient pas modifié la structure des logements et ses

infrastructures, typiques d’une habitation de luxe. Le prix des logements, leur

taille et leur emplacement (éloigné du centre du village et principalement

entouré de résidences secondaires) constituaient des indices que les

habitations seraient utilisées en tant que résidences secondaires. A cela

s’ajoutait que les constructeurs n’avaient pas réussi à vendre un seul

appartement sur plans, ce qui démontrait qu’il n’existait pas de demande pour

de tels logements en tant que résidences principales (arrêt 1C_69/2018).

S’agissant de la construction d’un bâtiment de

quatre niveaux d’habitation comprenant un studio de 40 m², un deux pièces (80 m²)

et quatre appartements de quatre pièces (entre 120 et 130 m²), sur une parcelle

située en zone constructible de la commune de Crans-Montana, le Tribunal

fédéral a rappelé que lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus

(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est

celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II

49.

consid. 2.2 p. 52 ; 142 II 206 consid. 2.4 p. 210 ; arrêts

1C_73/2018 du 7 janvier 2019 ;1C_592/2017 du 15 juin 2018 et

1C_160/2015 du 3 mai 2016).

S’agissant de la construction d’un chalet de deux

logements sur une parcelle située en zone constructible de la commune de

Chermignon (en l’occurrence Crans-Montana depuis la fusion au 1er

janvier 2017 de Chermignon, Montana, Randogne et Mollens), le Tribunal fédéral

a exigé de la commune qu’elle vérifie l’existence d’une demande pour des

résidences principales de haut standing. La commune a fait établir un rapport

portant sur la période du 1er janvier 2013 au mois de juillet 2017,

période durant laquelle une seule résidence principale de haut standing

(chalet) et 17 résidences principales « ordinaires » avaient été

réalisées, toutes occupées selon l’affectation prévue. Par ailleurs, depuis

2013, 146 permis de construire avaient été accordés pour des résidences

principales, dont seulement 26 étaient du type « haut standing ».

Seuls six de ces derniers objets étaient en cours de réalisation, sur les 20

autres logements de haut standing (dont le chantier n’avait pas débuté en

septembre 2017), seize étaient des chalets et quatre seulement des logements

dans des bâtiments d’habitations collective, dont les deux logements litigieux.

Ainsi, compte tenu de l’accroissement régulier de la population dans le secteur

concerné et du faible nombre de logements de haut standing construits ou à

construire pour la même période, le Tribunal fédéral a nié l’abus de droit

(arrêt 1C_211/2018 du 4 avril 2019).

Dans un arrêt du 25 avril 2019, le Tribunal fédéral

a rappelé que lorsqu’il est question de bâtir un logement destiné à de la

location en résidence principale, l’autorité communale doit s’assurer qu’il

existe une demande suffisante pour que l’intention de trouver preneur pour le

bien à construire apparaisse réaliste (TF 1C_127/2018).

S’agissant de la construction de deux chalets

composés de huit logements, soit trois appartements de 2.5 pièces, un de 3.5

pièces, trois de 4.5 pièces et un de 5.5 pièces sur une parcelle située sur le

territoire de la commune d’Ormont-Dessus, le Tribunal fédéral a admis

l’existence d’indices suffisants d’abus de droit quant à l’affectation des

logements prévus en résidences principales. La possibilité de réaliser les

résidences principales litigieuses reposait en effet sur l'unique motivation,

non qu'il y aurait insuffisamment de logements disponibles dans la commune,

mais qu'il y aurait insuffisamment de logements à prix raisonnable pour la

population locale. Le Tribunal fédéral a souligné que les intentions de la cour

cantonale, et celles de la commune, visant à favoriser une catégorie de

logements abordables pour la population locale étaient tout à fait louables,

mais que vu la conjoncture du marché des résidences principales neuves de ces

dernières années, il était manifeste, en l’état de l’instruction, qu’il n’y

avait aucune demande qui ne pouvait être satisfaite, de sorte que les permis de

construire ne pouvaient être confirmés (arrêt 1C_257/2018 du 6 août 2019).

Dans un arrêt du 3 septembre 2019, le Tribunal

fédéral a annulé les autorisations de construire deux maisons de vacances dans

un hameau situé à environ 300 mètres au-dessus de la commune de Vals, destinées

à être exploitées comme résidences secondaires affectées à l’hébergement

touristique. Le Tribunal fédéral a jugé que l’exigence légale selon laquelle

l’exploitation doit se faire « dans le cadre d’une entreprise homogène »

faisait défaut, dans le cas particulier, en raison de l’éloignement des

constructions projetées par rapport à l’établissement hôtelier auquel elles

étaient liées. La distance séparant les constructions litigieuses de l’hôtel

était en effet d’au moins 3.5 km, ce qui laissait supposer que de nombreux

vacanciers ne se rendraient à l’hôtel qu’au début et à la fin de leur séjour

pour prendre possession des clefs et les restituer. Le contrat d’exploitation

conclu avec l’hôtel ne suffisant pas pour garantir une affectation durable des

résidences secondaires à l’hébergement touristique (TF 1C_511/2018 destiné à la

publication; v. encore, aussi en matière d'hébergement touristique,1C_422/2018

du 4 novembre 2019).

2.

Il résulte des résumés ci-dessus d'arrêts rendus en matière de résidence

secondaires qu'après avoir considéré qu'un abus de droit ne pouvait être

sanctionné que s'il était manifeste, la jurisprudence retient actuellement que

l'autorité doit rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en

doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence

principale. Selon l'arrêt le plus récent rendu en matière de résidence principale

(1C_257/2018 du 6 août 2019 concernant la cause cantonale AC.2017.0286),

il y a lieu soit pour la commune d'instruire de manière complète la question de

la demande pour des résidences principales, soit pour les constructeurs de

faire état de promesses de vente. Dans les cas où la demande pour ce type

d'habitation est manifestement insuffisante, le permis de construire doit être

refusé (ATF 145 II 99 consid. 3.1 p. 101; 144 II 49 consid. 2.3 p. 53; arrêt

1C_592 du 15 juin 2018 consid. 5.5).

a) En l'espèce, la recourante fait principalement

valoir que la proportion de résidences secondaires sur le territoire de la

commune de Château-d’Oex est particulièrement élevée puisqu’elle atteint les 45

%. Elle reproche à l’autorité intimée de ne pas avoir examiné la demande en

résidences principales dans la commune, le nombre de logements vacants ainsi

que l’évolution de la population résidente.

A ces arguments, l’autorité intimée rétorque que le

Plan directeur cantonal (PDCn, 4ème adaptation approuvée le 31

janvier 2018) prévoit pour la commune de Château-d’Oex une croissance annuelle

de 41 habitants, soit une croissance annuelle de 20 logements (1 habitant/50m2

ou 2 habitants/logement). Elle précise que 18 projets de logements ont obtenu

un permis de construire en 2019 contre 4 en 2018, de sorte que le potentiel de

construction n’a pas été atteint au cours de ces dernières années.

La constructrice fait valoir, pour sa part, que le

projet litigieux se situe à quelque 300 mètres de la gare des Granges-Gérignoz,

offrant de bonnes connections en transports publics avec Zweisimmen et

Montreux. Proches des lieux de travail dans le Pays d’Enhaut et dans le

Saanenland, elle soutient que ces chalets permettront d’accueillir des

familles, comme par exemple celles de ses employées, ses bureaux se trouvant à

Gstaad. La constructrice fait encore valoir que le PDCn prévoit de renforcer la

vitalité du centre de Château-d’Oex, considéré comme centre régional, de sorte

que la demande en résidences principales va s’accroître à proximité immédiate

du projet litigieux.

Dans sa dernière écriture du 17 octobre 2019, la

recourante relève que l’autorité intimée s’abstient de fournir des indications

sur l’évolution de la population résidente durant les cinq dernières années

ainsi que sur les permis de construire délivrés durant cette période, et que

l’on ignore le nombre de logements vacants sur le territoire communal ainsi que

leur affectation.

b) C'est en vain que l'autorité communale intimée se

réfère à la progression théorique annuelle, en nombre d'habitants, allouée à la

commune par le Plan directeur cantonal. En effet, les prévisions du

planificateur cantonal ne suffisent pas à démontrer que la réalité économique

s'y conformera. Ces prévisions sont d'ailleurs fixées en fonction d'objectifs d'aménagement

du territoire (qui tendent plutôt à limiter la croissance, du moins hors des

centres) et non d'une étude concrète de la démographie et du marché immobilier.

Force est ainsi d'admettre avec la recourante que

l'autorité communale intimée n'a pas entrepris d'examiner de manière complète

la question de la demande pour des résidences principales. L'autorité intimée

s'est contentée d'évoquer l'offre qui pourrait résulter des permis de

construire délivrés. Elle ne fournit aucune indication quant au nombre de

logements vacants et à leur affectation, ni sur l’évolution de la population

résidente au cours des dernières années. Elle ne s'est pas préoccupée du critère

principal retenu par la jurisprudence, qui est, lorsque le ou les futurs

occupants ne sont pas connus, celui de la demande de résidences principales

dans le même secteur. En définitive, ni la constructrice ni la commune n’ont

démontré qu’il existe, pour des biens immobiliers tels que le projet litigieux,

une demande en résidence principale que l’offre existante ne suffirait pas à

satisfaire (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4 p. 215 ; arrêts TF

1C_127/2018 précité;1C_16/2016 précité consid. 3.6 ;1C_546/2015

précité consid. 2.5).

c) Quant à l'hypothèse où, à défaut de la

démonstration d'une demande de résidence principale sur la marché, la constructrice

ferait état de promesses de vente, elle n'est pas réalisée. La constructrice,

dont le siège est à Gstaad, prétend que les deux logements envisagés

permettront d’accueillir des familles, notamment celles de ses employés. Or, il

ne ressort pas du dossier que des employés de la constructrice aient formulé

des déclarations d’intention selon lesquelles ils entendent faire de la

construction prévue leur résidence principale (cf. ATF 145 II 99, consid. 3.1 ;

1C_592/2017 précité consid. 5.5 ;1C_263/2016 précité).

3.

Il résulte de ce qui précède qu'en l'état du dossier, les conditions qui

permettraient la délivrance du permis de construire les deux chalets litigieux

ne sont pas remplies. Il y a donc lieu, comme le tribunal l'a déjà fait dans

l'arrêt AC.2017.0356 du 27 mai 2019, de renvoyer le dossier à la municipalité

pour instruction complémentaire et nouvelle décision, afin qu’elle examine si

le projet litigieux, sur la base de l'enquête publique initiale, peut être

autorisé comme résidence principale, ce qui impliquerait l'inscription au

registre foncier, immédiatement après l’entrée en force de l’autorisation de

construire (art. 7 al. 4 LRS), de la restriction d’utilisation relative au

bien-fonds concerné. Si le projet ne peut pas être autorisé comme résidence

principale, il y aura lieu de refuser le permis de construire.

4.

Le recours est ainsi admis.

Un émolument, réduit pour tenir compte de

l'achèvement sans audience de la procédure, est mis à la charge de la

constructrice. Celle-ci doit des dépens à la recourante.

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est admis.

II.

La décision de la Municipalité de Château-d'Oex du 21 juin 2019 est

annulée. Le dossier est renvoyé à cette autorité pour instruction

complémentaire et nouvelle décision.

III.

Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge

de la constructrice B.________.

IV.

La constructrice doit à la recourante A.________ la somme de 1'500 (mille

cinq cents) francs à titre de dépens.

Lausanne, le 3 février 2020

Le président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint ainsi que l'Office fédéral du développement territorial

(OFDT/ARE).

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les

motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les

pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour

autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision

attaquée.