AC.2019.0347

CDAP - AC.2019.0347 - 2020-09-17 - A._/Municipalité de Jouxtens-Mézery, B., C., D., E.___

17 septembre 2020Français19 min

chemin figuré par des petits carrés situé sur l'assiette de la servitude foncière

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

a) La parcelle n° 966 du cadastre de la commune de

Jouxtens-Mézery, d'une surface totale de 2'358 m2, accueille un

bâtiment d'habitation (ECA n° 841) de 196 m2 au sol et un

jardin de 2'162 m2. Elle a été constituée en propriété par étages (PPE)

par acte notarié du 18 juin 2010 et comprend trois lots.

B.________ et C.________ sont propriétaires, chacun

pour une demie, des lots nos 1 et 2 de la PPE, représentant au total

700 millièmes de celle-ci (feuillets nos 966-1 et 966-2). Ils ont

acquis le premier lot en août 2014 et le second en juin 2019.

D.________ et E.________ sont quant à eux

propriétaires, chacun pour une demie, du troisième lot de 300 millièmes

(feuillet n° 966-3) qu'ils ont acquis le 20 février 2012 de A.________,

précédente propriétaire.

b) Lors de la création de la PPE, plusieurs

servitudes ont été constituées le même jour, d'une part, sous forme de

servitudes personnelles s'agissant de l'usage de places de parc intérieures,

d'un local en sous-sol, de places de parc extérieures et de jardin, d'autre

part, sous forme de servitude foncière. En ce qui concerne le jardin, deux

servitudes personnelles mentionnaient que A.________ (alors propriétaire des

lots nos 1 et 3) en était la bénéficiaire, le fonds servant étant la

parcelle de base n° 966 de Jouxtens-Mézery, les assiettes de ces

servitudes d'usage de jardin étant figurées l'une en vert (ici: jaune) et

l'autre en bleu sur le plan de servitude annexé, qui se présentait comme suit:

Ces servitudes conféraient à son bénéficiaire

l'usage de la surface grevée selon les modalités suivantes:

"Les jardins peuvent être à

l'usage de jardin d'agrément ou de jardin potager.

A titre accessoire, ces servitudes

permettent à leurs bénéficiaires, pour accéder à leur jardin, de passer en tout

temps à pied ou avec des poussettes pour enfants ou chaises de handicapés,

engins de jardin légers (tels que brouette, tondeuse à gazon) sur le tronçon du

chemin figuré par des petits carrés situé sur l'assiette de la servitude foncière

d'usage de jardin en faveur du lot 1 constituée sous chiffre III ci-après,

assiette figurée en orange sur le plan de servitudes susmentionné. […]

Ces servitudes sont librement

successibles.

Elles sont également cessibles et

transformables de servitudes personnelles en servitudes foncières et

vice-versa, sous réserve de ce qui suit:

Si la servitude est personnelle, son bénéficiaire doit être

titulaire d'un lot de la propriété par étages constitué sur le fonds servant;

Si la servitude est foncière, le fonds dominant ne peut être que

l'un des lots de ladite propriété par étages. […]"

Ces servitudes personnelles (007-2010/001900 et 007-2010/001901)

ont été inscrites au registre foncier, lequel mentionne toujours A.________ en

qualité de bénéficiaire.

Quant à la servitude foncière d'usage de jardin,

elle indiquait comme fonds dominant "la parcelle 966-1 de Jouxtens-Mézery

(soit le lot 1 de la propriété par étages)" et comme fonds servant la

parcelle de base n° 966. Selon l'acte notarié, l'assiette de cette

servitude est figurée en orange sur le plan de servitudes intitulé

"Jardins" (cf. supra). Il est mentionné qu'elle confère au

fonds dominant l'usage exclusif des zones grevées selon les modalités

suivantes:

"Le jardin peut être à

l'usage de jardin d'agrément ou de jardin potager. […]

Le fonds dominant est expressément

autorisé à ériger toute construction et installation sur les zones grevées, en

particulier cabane de jardin et piscine, sans l'accord des copropriétaires du

fonds servant.

En fonction des aménagements

effectués dans son jardin, le fonds dominant pourra, par ses soins et à ses

frais, déplacer le tronçon du chemin teinté en orange (comme le reste des zones

grevées) mais figuré de petits carrés sur le plan des servitudes susmentionné,

cela sans l'accord des copropriétaires du fonds servant, sous réserve que le

tracé du chemin continue de permettre l'accès aux deux autres jardins objets

des deux autres servitudes constituées […] ci-dessus. […]"

Cette servitude foncière n'a fait l'objet d'aucune

modification depuis sa constitution.

c) Le 29 octobre 2010, A.________ et F.________ ‑ lequel

était alors propriétaire du lot n° 2 – sont convenus devant

notaire d'un droit d'emption en faveur de A.________ portant sur une surface de

1'000 m2 à détacher de la parcelle de base n° 966, conformément

à un plan provisoire établi par un géomètre officiel, pour le cas où le

règlement sur l'aménagement et les constructions de la Commune de

Jouxtens-Mézery serait modifié et permettrait de construire une villa sur une

parcelle de 1'000 m2 (la règle en vigueur exigeant une parcelle d'au

minimum 1'200 m2). Ce droit d'emption a été accordé à la

bénéficiaire jusqu'au 1er novembre 2020 et inscrit au registre

foncier le 4 novembre 2010 (007-2010/5723/0). Le plan provisoire du géomètre se

présentait comme suit:

Du 10 août au 8 septembre 2019, B.________ et C.________, avec l'accord et

les signatures de E.________ et D.________, ont mis à l'enquête publique un

projet de construction d'une piscine extérieure enterrée chauffée et d'un

cabanon de jardin sur la parcelle n° 966. Le projet se situe entièrement

sur l'assiette de la servitude foncière d'usage exclusif du jardin (figurée en

orange sur le plan de servitudes "Jardins", supra A/b) dont le

lot n° 1, propriété des époux B.________ et C.________, est bénéficiaire. Les

plans du dossier de mise à l'enquête représentent clairement la piscine

projetée au sud-ouest de la parcelle (à l'ouest du bâtiment d'habitation ECA n°

841) et le cabanon au nord du bâtiment, tout près de celui-ci, soit toujours

dans la partie sud de la parcelle.

Seule A.________, personnellement et par

l'intermédiaire d'un bureau d'architectes, a formé opposition à ce projet,

faisant valoir qu'elle serait seule et unique propriétaire de la parcelle

n° 966.

La Centrale des autorisations en matière de

construction a rendu une synthèse positive le 12 septembre 2019, les

autorisations spéciales cantonales requises étant délivrées.

Par décision du 7 octobre 2019, la Municipalité de Jouxtens-Mézery

(ci-après: la municipalité) a levé l'opposition de A.________ constatant

que la parcelle n° 966 était constituée en PPE de trois lots totalisant

1000 millièmes entre eux, dont C.________ et B.________ (lots nos 1

et 2), ainsi que D.________ et E.________ (lot n° 3) étaient

propriétaires, A.________ étant uniquement au bénéfice de servitudes. La

municipalité a souligné que, selon le règlement d'administration et

d'utilisation de la PPE, seuls les propriétaires par étage disposent de

pouvoirs décisionnaires; en outre, elle a mentionné que la construction

envisagée serait implantée sur la surface grevée d'une servitude en faveur du

lot n° 1, le fonds dominant étant expressément autorisé à ériger, sur les

zones grevées, cabane de jardin et piscine sans l'accord des copropriétaires du

fonds servant.

Le même jour, la municipalité a délivré le permis de

construire requis.

Le 5 novembre 2019, A.________ (ci-après: la recourante), par

l'intermédiaire de son conseil, a saisi la Cour de droit administratif et

public du Tribunal cantonal d'un recours à l'encontre de la décision précitée,

concluant, avec suite de frais et dépens, à l'annulation de la décision levant

son opposition et délivrant le permis de construire. Elle fait notamment valoir

que la demande de permis de construire aurait dû émaner formellement de la PPE.

En outre, la municipalité aurait, à tort, omis de tenir compte du droit

d'emption en faveur de la recourante qui impliquerait que la bénéficiaire donne

son accord pour la mise à l'enquête litigieuse, lequel accord ferait précisément

défaut.

E.________ et D.________ ont déposé leur réponse le

27 décembre 2019. Ils ont indiqué ne pas avoir de remarques particulières à

formuler, précisant à toutes fins utiles avoir toujours donné leur accord au

projet de construction en cause, en leur qualité de copropriétaires de la

parcelle, raison pour laquelle ils avaient contresigné les plans de

l'architecte. Ils ont déploré les agissements de la recourante "qui

continue à s'ingérer dans la gestion de [leur] immeuble sans droit valable".

Dans leur réponse du 23 décembre 2019, C.________ et

B.________, par la plume de leur conseil, ont conclu, avec suite de frais et

dépens, principalement à l'irrecevabilité du recours et, subsidiairement, à son

rejet. Ils soutiennent que la recourante n'aurait pas la qualité pour recourir

dès lors qu'elle n'est ni une copropriétaire d'étage, ni une voisine directe ou

indirecte, mais uniquement une ancienne propriétaire dont les droits sur la

parcelle concernée ont été transférés il y a plus de sept ans. En outre, le

droit d'emption invoqué par la recourante, droit partiel et conditionnel, ne

concerne que 1000 m2 définis par un plan de géomètre, soit une

surface sur laquelle le projet litigieux n'a pas d'emprise. Subsidiairement,

ils allèguent que les motifs d'annulation de la décision entreprise développés

par la recourante relèvent du droit privé et ne sauraient donner lieu à un

examen de la part des autorité ou juridiction administratives. Dans la mesure

où la recourante n'émet aucun grief quant à la conformité du projet au regard des

règles matérielles de droit public et de la construction, le recours serait

manifestement mal fondé.

Dans sa réponse du 5 février 2020, la municipalité,

agissant par l'intermédiaire d'un avocat, a elle aussi conclu, avec suite de

frais et dépens, principalement à l'irrecevabilité du recours et

subsidiairement à son rejet.

Les parties ont expressément renoncé à un deuxième

échange d'écritures.

La Cour de droit administratif et public a statué par voie de

circulation.

Considérants

1.

a) La décision d'une municipalité qui lève une opposition et

délivre un permis de construire peut faire l'objet d'un recours de droit

administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le présent recours a été déposé

en temps utile (art. 95 et 96 al. 1 let. b LPA-VD) et il respecte les exigences

légales de motivation (art. 76 et 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).

La qualité pour recourir est régie par l'art. 75

LPA-VD, dont la teneur est la suivante:

"1 A qualité

pour former recours :

toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant

l'autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui

est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de

protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée;

toute autre personne ou autorité qu'une loi autorise à recourir."

b) Dans le cas particulier, A.________, qui a

pris part à la procédure devant l'autorité précédente, est désormais domiciliée

à Pully. Elle n'est donc pas voisine de la parcelle concernée par le projet de

construction. Elle n'est plus propriétaire d'aucun lot de la PPE constituée sur

la parcelle de base n° 966 de la commune de Jouxtens-Mézery et ne peut

plus participer aux prises de décisions au sein de la PPE, conformément aux art. 712a

ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210), en particulier à l'art. 712g

CC.

Pour fonder sa qualité pour recourir, la recourante

– qui a admis en procédure de recours qu'elle n'était au bénéfice d'aucun

droit de propriété sur la parcelle concernée ‑ se réfère en

revanche au droit d'emption (sur une surface de 1'000 m2 à détacher

de la parcelle n° 966) dont elle est bénéficiaire. De manière générale, le

droit d'emption doit être considéré comme l'ensemble des prérogatives qui

résultent pour son titulaire de l'existence, entre lui et le promettant, d'une

vente conditionnelle soumise à la condition suspensive potestative que le

titulaire déclare vouloir exercer son droit (cf. Paul-Henri Steinauer, Les

droits réels, Tome II, 5e éd., Berne 2020, n. 2382ss, spéc. 2388).

Dans le cas d'espèce, toutefois, le droit d'emption est soumis à une condition

supplémentaire puisqu'il ne pourrait être invoqué que dans l'hypothèse où la

commune de Jouxtens-Mézery modifierait sa règlementation communale et

autoriserait des constructions sur des parcelles d'une surface minimale de

1'000 m2, alors qu'à ce jour, les surfaces constructibles doivent

être d'au minimum 1'200 m2 (zone de villas A), respectivement de

1'500 m2 (zone de villas B) (cf. art. 20 du règlement sur

l'aménagement et les constructions de la commune de Jouxtens-Mézery dans sa

version approuvée par le Chef du département compétent le 29 juin 2007). En

outre, conformément à l'art. 216a CO, ce droit d'emption est limité dans le

temps et viendra à échéance le 1er novembre 2020. Or, à ce jour,

l'art. 20 du règlement communal sur l'aménagement et les constructions n'a pas

été modifié et ne saurait l'être d'ici au 1er novembre prochain. Le

droit d'emption dont la recourante est bénéficiaire s'éteindra dès lors

prochainement et ne peut manifestement pas fonder la qualité pour recourir de A.________

dans le cadre de la présente procédure. On peut du reste se demander si le

pacte d'emption, conclu entre les propriétaires des lots de la PPE en 2010 qui

ont l'un et l'autre vendu leurs parts à des tiers, est encore opérant à ce jour

puisque la surface concernée de 1'000 m2 n'est pas un immeuble

distinct dont les parties au contrat pourraient disposer.

En revanche, la recourante, selon le registre

foncier, est toujours bénéficiaire de deux servitudes personnelles d'usage de

jardins situés au nord-est de la parcelle. Ces servitudes confèrent à leur

bénéficiaire un droit réel limité, soit l'usage ou la jouissance de l'objet du

droit, en l'occurrence une partie bien déterminée du jardin. Le droit réel

limité (ou restreint) procure une maîtrise partielle sur une chose ou un objet et

impose au propriétaire du bien grevé une limitation du pouvoir d'exercer les

facultés dérivant de la propriété (cf. Paul-Henri Steinauer, op. cit., Tome I,

6e éd., Berne 2019, n. 36 à 42 et Tome II, 5e éd., Berne

2020, n. 3216 à 3228 et 3282). L'art. 737 CC prévoit que celui à qui la

servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver

et pour en user (al. 1) et que le propriétaire grevé ne peut en aucune façon

empêcher ou rendre plus incommode l'exercice de la servitude (al. 3). En

vertu de ces dispositions, quand bien même l'assiette des servitudes d'usage

dont bénéficie la recourante ne recouvre pas la partie du jardin sur laquelle

est envisagée la construction de la piscine et du cabanon de jardin autorisée

par le permis de construire litigieux et que l'accès aux jardins dont la

recourante peut jouir ne sera pas non plus péjoré par la construction projetée,

la jouissance du droit d'usage des deux jardins dont bénéficie la recourante

pourrait potentiellement se trouver affectée par le projet de construction

litigieux; en conséquence, on ne saurait d'emblée nier toute qualité pour

recourir à A.________ et il convient d'entrer en matière sur le fond.

2.

La recourante invoque un grief d'ordre formel et soutient que la demande

de permis de construire ne comporterait pas toutes les signatures des personnes

requises. Elle considère non seulement qu'elle-même aurait dû signer la

demande, mais que la PPE en tant que telle aurait dû figurer sur ladite

demande.

Aux termes de l'art. 108 de la loi sur l'aménagement

du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; BLV 700.11), la demande de permis est

adressée à la municipalité; elle est signée par celui qui fait exécuter les

travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le

propriétaire du fonds (al. 1). Cette disposition ne précise pas

dans quelle situation une transformation projetée par l'un des propriétaires

d'étage nécessite la signature des plans par les autres propriétaires.

L'autorité examine alors au regard des dispositions régissant la propriété par

étages quelles sont les personnes dont l'accord doit être réuni pour que la

construction litigieuse puisse être autorisée. A cet égard, elle se détermine à

titre préjudiciel, c'est-à-dire sans que sa décision ne lie le juge civil qui

serait compétent pour en juger (cf. notamment CDAP AC.2019.0030 du 10 juillet

2019.

consid. 2 a; AC.2017.0331 du 15 juin 2018 consid. 4b/ba; AC.2008.0312 du 27

octobre 2009 consid. 2b et la jurisprudence citée). Selon l'art. 712a CC,

les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété

par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser

et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le copropriétaire

a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure

où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires,

n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment,

n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (al. 2).

A défaut de disposition contraire prévue dans l'acte constitutif de la

propriété par étages ou adoptée par tous les propriétaires dans le cadre d'un

règlement d'administration et d'utilisation, ce sont les règles de la

copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des

actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties

communes (art. 712g CC qui renvoie aux art. 647a à e).

Dans le cas particulier, les travaux sont envisagés

par B.________ et C.________ pour être exécutés sur une partie bien délimitée

de la parcelle n° 966 dont ils ont la jouissance exclusive en vertu d'une

servitude foncière valablement inscrite au registre foncier. L'acte notarié de

la constitution de cette servitude prévoit précisément que "le fonds

dominant est expressément autorisé à ériger toute construction et installation

sur les zones grevées, en particulier cabane de jardin et piscine, sans

l'accord des copropriétaires du fonds servant". Nonobstant cette

possibilité d'agir sans l'accord des autres copropriétaires de la PPE, les

époux C.________ ont pris le soin de faire signer les plans par les époux D.________

et E.________, ces derniers ayant au surplus une nouvelle fois confirmé leur

accord avec le projet de construction dans le cadre de la procédure devant la

CDAP. Contrairement à ce que semble soutenir la recourante, la PPE n'est pas

propriétaire de l'immeuble, qui appartient en copropriété à ses membres. Si la

copropriété peut être titulaire de droits et d'obligations et exercer ses

droits en justice, ces aptitudes n'existent qu'en relation avec le but de la

communauté, savoir la gestion de l'immeuble. La fonction qu'elle a à remplir

limitant d'emblée l'étendue de sa capacité, la communauté des propriétaires

d'étages n'est pas une personne morale (cf. Paul-Henri Steinauer, op. cit.,

Tome I, n. 1833 à 1836; Mihaela Amoos Piguet, Commentaire romand du Code civil,

Bâle 2016, n. 8 ad intro art. 712a à 712 t CC et n. 6 ad art. 712a CC). En

l'espèce, la PPE est constituée en trois lots totalisant 1000 millièmes. Les

époux B.________ et C.________ sont propriétaires de 700 millièmes et les époux

D.________ et E.________ de 300 millièmes. Dans la mesure où l'ensemble des propriétaires

de parts a donné son accord pour la construction de la piscine et du cabanon de

jardin, on ne perçoit pas ce que la recourante pourrait exiger comme accord

supplémentaire de la PPE au stade de la demande de permis de construire et de

la signature des plans, en application de l'art. 108 LATC. Enfin, comme vu

précédemment (supra consid. 1b), la recourante, qui n'est plus titulaire

d'aucun titre de propriété sur la parcelle n° 966 et dont le droit

d'emption est soumis à la réalisation d'une condition qui fait défaut, n'avait

pas à signer la demande de permis de construire.

Mal fondé, ce grief doit être rejeté.

3.

Pour le surplus, la recourante n'invoque aucun grief relevant de la

police des constructions. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être

rejeté. La décision rendue le 7 octobre 2019 par l'autorité intimée, levant l'opposition

formée par la recourante, est confirmée, de même que le permis de construire

délivré à la même date.

La recourante succombant, les frais de justice

seront mis à sa charge (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD et art. 4 du Tarif des

frais judiciaires et des dépens en matière administrative du 28 avril 2015,

TFJDA; BLV 173.36.5.1). B.________ et C.________, solidairement entre eux,

ainsi que la municipalité - qui ont procédé par l'intermédiaire de leurs mandataires

professionnels respectifs ‑ ont droit à des dépens à la charge

de la recourante (art. 55, 91 et 99 LPA-VD; art. 10 et 11 TFJDA).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de Jouxtens-Mézery du 7 octobre 2019,

levant l'opposition formée par A.________, est confirmée.

III.

La décision de la Municipalité de Jouxtens-Mézery du 7 octobre 2019,

délivrant le permis de construire n° 1069, est confirmée.

IV.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge

de A.________.

A.________ versera, à titre de dépens, une indemnité de 1'500 (mille

cinq cents) francs à B.________ et C.________, solidairement entre eux, et une

indemnité de 1'500 (mille cinq cents) francs à la Commune de Jouxtens-Mézery.

Lausanne, le 17 septembre 2020

présidente:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.

CDAP - AC.2019.0347 - 2020-09-17 - A._/Municipalité de Jouxtens-Mézery, B., C., D., E.___

Composition

Objet

Faits

Considérants

1.

2.

2019.

3.