CDAP - Vaud: AC.2020.0031

TRIBUNAL CANTONAL

COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 28 octobre 2020

Composition

Mme Danièle Revey, présidente; M. André Jomini et M. Stéphane Parrone, juges; Mme Jessica de Quattro Pfeiffer, greffière

Recourants

1.

STIFTUNG HELVETIA NOSTRA, à Berne,

2.

A.________, à ********,

3.

B.________, à ********,

4.

C.________, à ********,

tous quatre

représentés par Me

Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey,

Autorité intimée

Municipalité de Château-d'Oex,

Autorité concernée

Direction générale du territoire et

du logement (DGTL), à Lausanne,

Constructeur

D.________,

à ********, représenté par Me Luc PITTET, avocat à Lausanne

Objet

Permis de construire

Recours HELVETIA NOSTRA et consorts c/ décision de la

Municipalité de Château-d'Oex du 20 décembre 2019 délivrant le permis

préalable d'implantation pour la construction d'un chalet individuel avec

garage, sur la parcelle 848 (CAMAC 186360)

Faits

Vu les faits suivants:

A.

D.________ (ci-après: le constructeur) est propriétaire de la parcelle

848 de Château-d'Oex, sise au lieu-dit "********". Ce terrain nu,

entièrement recouvert de pré-champ sur une surface de 1'995 m2,

est colloqué en zone de chalets au sens du plan des zones communal. Bordé par

la route de Saanen au sud et par un sentier caillouteux à l'ouest, il bénéficie

d'une servitude de passage (ID 016/2017/000082) sur le fonds servant voisin 532

pour rejoindre la route des Monnaires, au nord-ouest.

En image, la situation

se présente comme suit (extrait de www.geo.vd.ch):

B.

En 2012, le constructeur avait sollicité l'autorisation de construire,

sur sa parcelle 848 notamment, deux bâtiments de respectivement deux et trois

appartements. Les permis de construire, qui avaient été délivrés par la

Municipalité de Château-d'Oex (ci-après: la municipalité) le 27 décembre

2012 et confirmés sur recours par la Cour de céans le 5 avril 2013 (AC.2013.0049

et AC.2013.0118), avaient été annulés par arrêt du Tribunal fédéral du 29 novembre

2013 (1C_432/2013), au motif qu'ils contrevenaient aux nouvelles prescriptions

sur les résidences secondaires.

C.

En date du 4 avril 2019, le constructeur a déposé une

"pré-demande" de permis de construire un nouveau chalet, qualifié de

"maison unifamiliale d'habitation", sur sa parcelle 848.

Par courrier du 17 avril 2019, la municipalité a

avisé le constructeur que la commune était surdimensionnée et qu’elle devait

par conséquent réduire fortement ses réserves de zones à bâtir, raison pour

laquelle un nouveau plan d'affectation était en cours de révision, dont

l'approbation était prévue à l’horizon 2021. Elle le rendait attentif au fait

que le bien-fonds 848 se trouvait "en bordure du territoire urbanisé"

et que son équipement n’était pas réalisé, bien qu’il fût au bénéfice d’une

servitude de passage, ce qui risquait de compromettre sa constructibilité. Elle

indiquait encore que le département en charge de l'aménagement du territoire

pouvait s'opposer à la délivrance d'un permis de construire si la zone à bâtir

était manifestement trop étendue. Elle proposait dès lors à l'intéressé de

déposer, avant tout dossier complet, une demande préalable d’implantation, qui

permettrait "de confirmer le maintien de [son] bien-fonds à la

zone de chalets".

Le constructeur a donc déposé une demande formelle

d’autorisation préalable d’implantation, tendant à la construction d’un chalet

individuel avec garage de deux places. Le plan de situation du 15 mai 2019 et

les plans d'architecte du 25 avril 2019 étaient largement détaillés, y compris

en ce qui concernait la répartition des locaux intérieurs.

Le projet a été mis à l'enquête publique du 19 juin

au 18 juillet 2019. Il a suscité plusieurs oppositions, notamment d'Helvetia

Nostra de même que des propriétaires voisins A.________ et B.________ (parcelle

534) ainsi que C.________ (parcelle 535).

En parallèle, le dossier a été soumis à la Centrale

des autorisations en matière de construction (CAMAC n° 186360), qui a rendu une

synthèse positive le 4 juillet 2019 (seule une remarque de l'Etablissement

d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels ayant été émise).

Le 23 juillet 2019, la municipalité a communiqué les

oppositions au constructeur pour détermination.

Le 13 août 2019, le Service du développement

territorial (dorénavant la Direction générale du territoire et du logement

[ci-après: DGTL]) a avisé la municipalité que dans le cadre de l'enquête

publique pour le "permis de construire" le chalet en cause, Helvetia

Nostra l'avait averti que le projet pouvait être contraire à la loi sur les

résidences secondaires. La DGTL requérait dès lors de la municipalité qu'elle

lui communique toutes les informations utiles ainsi que la décision municipale

à venir.

Le 16 août 2019, la municipalité a transmis au

constructeur une copie de la synthèse CAMAC ainsi que du courrier de la DGTL du

13 août 2019 et l'a invité à la renseigner sur l’utilisation du futur chalet,

eu égard à la loi sur les résidences secondaires.

Le constructeur a pris position sur les oppositions

par lignes de son conseil du 23 octobre 2019. Il indiquait en outre que le

chalet serait construit pour le compte d’une Zougoise dénommée E.________, qui

viendrait s'établir dans la commune après avoir acquis la parcelle. Il

s'appuyait sur un document rédigé le 23 août 2019 par l'intéressée dans ces

termes: "Pour des raisons familiales et parce que j’aime beaucoup la région

du Pays-d’Enhaut, j’ai décidé de m’installer à Château-d’Oex VD. En tant que MO

(maître d’ouvrage) j’aime beaucoup la possibilité de pouvoir concevoir ma

future résidence en fonction de mes idées et de l’établir au terrain « Les

Grands Prés »".

Le 9 décembre 2019, la DGTL, se référant toujours à

la demande de "permis de construire" sur la parcelle 848, a

rappelé à la municipalité qu’il lui appartenait de déterminer si le projet respectait

la loi sur les résidences secondaires ou si au contraire une fraude était à

craindre. Elle l’invitait ainsi "à effectuer cette instruction et

éventuellement à demander des précisions au futur habitant, son courrier ne

donnant que de maigres informations sur sa situation réelle, qui permettrait

d’éviter tout risque d’abus". Elle précisait qu'il incombait également

à la municipalité d'apprécier si l'ouvrage prévu était conforme au projet de

révision de son plan d’affectation.

Par décision du 20 décembre 2019, la municipalité a

levé les oppositions et délivré "le permis préalable d'implantation",

aux motifs que la synthèse CAMAC était positive et que le futur chalet

servirait de résidence principale à E.________, qui entendait acquérir la parcelle

et s'établir à Château-d'Oex. Elle ajoutait que la parcelle était située dans

le périmètre de centre en vigueur, daté du 3 juin 2013, et que la DGTL ne

s'était pas opposée à cette implantation ni n'avait déposé de dossier pour

l'instauration d'une zone réservée, si bien qu'elle pouvait confirmer la

constructibilité de la parcelle. Le permis précisait en particulier que s'il

n'était pas attaqué, l'implantation de la construction projetée et sa

volumétrie seraient validées et ne seraient plus contestables. Il mentionnait

qu'une demande de permis de construire pour la réalisation de l'ouvrage devrait

ensuite être déposée. Il indiquait enfin que le logement devrait être utilisé

exclusivement par des personnes domiciliées dans la commune et qu’une mention

serait portée au registre foncier dans ce but, au début des travaux.

D.

Par mémoire de leur conseil commun du 3 février 2020, assorti d’un

bordereau de pièces, Helvetia Nostra, A.________, B.________ et C.________ ont

recouru au Tribunal de céans contre cette décision, en concluant à son

annulation. Ils soutiennent en bref que l'autorisation préalable d'implantation

a été détournée de son but, puisqu'elle entérine en réalité tous les éléments

nécessaires à l'octroi d'un permis de construire. A leurs yeux, la décision

attaquée a pour but évident de soustraire la parcelle concernée au risque

d'être déclassée lors de la révision prochaine du plan d'affectation, à

l'heure où les zones à bâtir communales sont déjà largement surdimensionnées.

Ils estiment que la municipalité aurait dû au contraire procéder à un examen

préjudiciel du plan d'affectation et refuser l'autorisation sollicitée pour ce

motif. De plus, ils voient dans l'usage d'une prétendue autorisation préalable

d'implantation une manœuvre destinée à empêcher un examen ultérieur de la

plausibilité de l'utilisation du chalet comme habitation principale. A cet

égard, ils reprochent à l'autorité intimée de s'être satisfaite d'une simple

déclaration lapidaire d'une personne étrangère à Château-d'Oex pour se

convaincre que le chalet serait utilisé comme résidence principale. Enfin, ils

affirment que l'accès à la parcelle n'est pas garanti. Ils déposent un

bordereau de pièces, en particulier le préavis municipal 17/2016 du 6 septembre

2016 relatif au plan des zones du hameau "La Lécherette" (région Col

des Mosses).

Dans leurs réponses respectives des 2 et 25 mars

2020, la municipalité et le constructeur concluent tous deux au rejet du

recours. Tandis que l'autorité intimée reprend les motifs déjà exposés dans sa

décision attaquée, le constructeur allègue pour sa part qu'il avait d'abord

entendu déposer une demande de permis de construire mais qu'il avait finalement

formé, sur conseil de la municipalité, une demande d'autorisation préalable

d’implantation, dont la portée restait limitée à des questions de principe

conformément à la jurisprudence. Il considère que le plan d'affectation ne

saurait faire l'objet d'un contrôle incident dans le cadre du projet en cause,

étant rappelé que la parcelle 848 n'a pas été colloquée en zone réservée.

Démentant tout stratagème frauduleux, il rappelle qu'il s'agit de construire un

seul logement pour le compte d'un maître de l’ouvrage qui entend y habiter et

dont la bonne foi n'a pas à être mise en doute. Il fait finalement valoir que

l'accès au chalet existe sous forme de servitude et que cette question ne fait

pas l’objet de l’autorisation préalable d’implantation.

La DGTL précise quant à elle, dans son écriture du 9

mars 2020, qu'elle n'a pas de remarque à formuler.

Dans un mémoire complémentaire du 17 août 2020, les

recourants persistent dans leurs moyens et produisent un nouveau lot de pièces

sous bordereau.

Par une dernière écriture du 16 septembre 2020, le

constructeur rétorque que l'intention de E.________ de s'installer à

Château-d'Oex se concrétise déjà, puisqu'elle loue un appartement dans la

commune depuis le 1er juillet 2020, comme le démontre le contrat de

bail annexé.

Réagissant le 26 octobre 2020, les recourants

réclament qu'une inspection locale soit aménagée et que des renseignements soient

requis du Contrôle des habitants de Château-d'Oex quant à la constitution de

domicile de E.________.

La cour a ensuite statué par voie de circulation.

Considérant

Considérants

1.

Interjeté dans le délai légal de trente jours suivant la notification de

la décision attaquée (cf. art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]), le recours est intervenu en

temps utile. La recourante Helvetia Nostra, qui fait partie des organisations

habilitées à recourir dans le domaine de la protection de la nature et du

paysage au sens de l'art. 12 al. 1 de la loi fédérale du 1er juillet

1966.

sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451), dispose de la

qualité pour recourir contre un projet de construction lorsqu'elle dénonce,

comme en l'espèce, une violation de l'art. 75b de la Constitution fédérale de

la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101). Les autres recourants

sont également légitimés à recourir en leur qualité de voisins directs de la

parcelle concernée. Le recours respecte au surplus les autres conditions

formelles de recevabilité (cf. notamment l'art. 79 al. 1 LPA-VD, applicable par

renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le

fond.

2.

Les recourants requièrent des mesures d'instruction, à savoir la

production, par l’autorité intimée, des documents relatifs à la révision de son

plan d'affectation, l'aménagement d'une inspection locale, ainsi que des

renseignements sur le domicile de l'occupante alléguée du chalet litigieux.

a) Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al.

2.

Cst. comprend en particulier le droit pour le justiciable de s'exprimer sur

les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa

situation juridique, d'avoir accès au dossier, de produire des preuves

pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves

pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à

tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer

sur la décision à rendre. Cette garantie constitutionnelle n'empêche pas

l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées

lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non

arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore

proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son

opinion (cf. ATF 145 I 167 consid. 4.1; TF 2C_91/2020 du 15 juillet 2020

consid. 4.1 et les références citées).

b) En l'espèce, le dossier est suffisamment complet

pour permettre à la Cour de céans de statuer en toute connaissance de cause.

Les pièces requises par les recourants ne permettraient d'ailleurs pas une

appréciation juridique différente, pour les motifs exposés ci-après. Il

apparaît donc superflu d'ordonner des mesures d'instruction supplémentaires,

sans qu'il n'en résulte de violation du droit d'être entendus des susnommés.

3.

a) Une confusion des termes étant parfois intervenue au cours de la

procédure menée devant l'autorité intimée, il convient de relever d'emblée que

la décision attaquée ne délivre pas un permis de construire, mais une autorisation

préalable d'implantation au sens de l'art. 119 de la loi vaudoise du 4 décembre

1985.

sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11).

Cette disposition est ainsi libellée:

"1 Toute

personne envisageant des travaux peut requérir, avant la mise à l'enquête du

projet de construction, une autorisation préalable d'implantation. Les articles

108.

à 110 et 113 à 116 sont applicables.

2.

L'autorisation préalable d'implantation est

périmée si, dans les deux ans dès sa délivrance, elle n'est pas suivie d'une

demande de permis de construire.

3.

L'autorisation

ne couvre que les éléments soumis à l'enquête publique préalable".

L'autorisation préalable d'implantation a été créée

pour garantir à la procédure d'autorisation de construire un déroulement par

étapes, expéditif et aussi économique que possible (cf. ATF 135 II 30 consid.

1.3.5; TF 1C_412/2019 du 20 août 2019 consid. 2.2; CDAP AC.2019.0401 du 6

juillet 2020 consid. 3; CDAP AC.2018.0273 du 20 février 2019 consid. 4a; CDAP

AC.2018.0086 du 14 décembre 2018 consid. 2c/aa et les références citées).

b) L'autorisation préalable d'implantation se

différencie du permis de construire en ce sens qu'elle ne règle que les

éléments déterminants pour l'admission du projet. Les modifications de détail

peuvent être imposées ensuite au vu du projet définitif. Les aspects principaux

peuvent, selon les cas, se limiter à régler le principe de la construction et

l'implantation proprement dite (position de l'ouvrage), mais aussi les

questions du volume, de la hauteur, de la forme globale de la toiture, voire de

l'affectation de l'ouvrage projeté, si ces indications figurent dans la demande

(cf. ATF 101 Ia 213 consid. 3c; TF 1C_86/2008 du 10 juillet 2008 consid. 2.2.1;

CDAP AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 3; CDAP AC.2018.0169 du 25 janvier

2019.

consid. 2b; CDAP AC.2018.0086 du 14 décembre 2018 consid. 2c/aa et les

références citées).

Dans cette mesure, l'octroi de l'autorisation

préalable d'implantation a les mêmes effets juridiques, en ce qui concerne les

éléments contenus dans cette autorisation, que la délivrance du permis de

construire. Ce dernier doit donc être accordé si la demande en est faite dans

le délai légal de deux ans (cf. art. 119 al. 2 LATC), si le projet de

construction est conforme aux conditions fixées par le permis d'implantation et

si, sur les points non réglés dans cette autorisation préalable, il est

conforme aux normes applicables (cf. ATF 101 Ia 213 consid. 3a). Si

l'autorisation préalable est accordée, l'autorité ne peut en principe plus

ensuite, lors de l'examen de la demande de permis de construire (autorisation

définitive), remettre en cause les éléments déjà qualifiés de conformes au plan

d'affectation ou à la réglementation de police des constructions (cf. ATF 135

II 30 consid. 1.3.1; TF 1C_520/2018 du 15 octobre 2018 consid. 2.2; TF

1C_588/2016 du 26 octobre 2017 consid. 2.3; TF 1C_430/2017 du 31 août 2017

consid. 2.2 et les références citées). La décision octroyant l'autorisation

préalable d'implantation produit les effets d'une décision définitive sur les

points qu'elle tranche. Ce caractère obligatoire du permis préalable

d'implantation donne une sécurité au constructeur. Autrement dit, ce permis

confère temporairement force de chose décidée aux éléments qu'il contient, ce

qui a pour effet d'empêcher que ces éléments soient remis en cause à l'occasion

de la délivrance du permis de construire. C'est en cela qu'il contribue, comme

le dit la jurisprudence fédérale, à la sécurité des relations juridiques (cf.

CDAP AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 3; CDAP AC.2018.0273 du 20 février

2019.

consid. 4a; CDAP AC.2018.0169 du 25 janvier 2019 consid. 2b; CDAP

AC.2018.0086 du 14 décembre 2018 consid. 2c/aa et les références citées).

c) L'autorisation préalable d'implantation ne permet

cependant pas au propriétaire foncier de réaliser à tout prix une construction.

Il ne s'agit pas d'une autorisation de base, qui serait simplement complétée et

détaillée par le permis de construire. Le bénéficiaire d'une telle autorisation

doit encore entreprendre des démarches nécessaires à l'obtention de

l'autorisation définitive de construire au sens des art. 22 de la loi fédérale

du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et 114 LATC (cf.

CDAP AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 3; CDAP AC.2018.0273 du 20 février

2019.

consid. 4d et les références citées).

La jurisprudence tant cantonale que fédérale

considère que si les autorisations de construire préalables (ou permis

d'implantation) disposent en principe de l'autorité de chose décidée pour les

éléments qu'elles concernent, conférant certaines expectatives au constructeur,

il n'est pas pour autant exclu qu'elles puissent être remises en cause par la

suite, à l'instar de tout acte administratif unilatéral tel qu'une autorisation

de construire ordinaire. Une révocation d'une telle décision est en effet possible,

même en l'absence de base légale spécifique, en cas de changement dans la

situation de fait ou dans la réglementation. De la même manière, l'autorisation

préalable peut être revue à l'occasion de la procédure de permis définitif,

pour autant que l'intérêt à une application correcte de la législation

l'emporte sur les principes de sécurité du droit et de la bonne foi (cf. TF

1C_168/2019 du 17 janvier 2020 consid. 2.2; TF 1C_588/2016 du 26 octobre 2017

consid. 2.3; CDAP AC.2019.0401 du 6 juillet 2020 consid. 3 et les références

citées).

4.

Les recourants arguent que l'autorité intimée aurait détourné

l'institution de l'art. 119 LATC en réglant, dans l’autorisation préalable

d’implantation attaquée, tous les éléments nécessaires à l'octroi du permis de

construire, lesquels ne pourraient donc plus être remis en cause

ultérieurement.

a) Telle qu'énoncée, la décision attaquée valide l'implantation

de la construction prévue ainsi que sa volumétrie, soit deux aspects principaux

du projet qui se prêtent à une autorisation préalable d'implantation,

conformément à la jurisprudence précitée (cf. consid. 3b supra), ce qui n'est

pas contesté. Que ces éléments ne puissent ensuite plus être discutés au moment

du permis de construire est d'ailleurs précisément l'une des caractéristiques

de la procédure d'autorisation préalable d'implantation (ibid.).

b) Quant au fait que les plans fournis à l'appui de

la demande d’autorisation préalable d’implantation sont déjà largement

détaillés, il est sans conséquence. Il s'avère en effet que le constructeur n'a

engagé une procédure préalable d'implantation que sur proposition de la

municipalité et que même si une telle solution permet normalement de soumettre

un projet plus général afin d'éviter des démarches trop coûteuses (cf. CDAP

AC.2018.0273 du 20 février 2019 consid. 4a et les références citées), elle

n'empêche pas de présenter des plans plus précis, surtout si ceux-ci existent

déjà. Dans de telles circonstances, les opposants peuvent du reste contester

lors de la procédure de permis préalable non seulement l'implantation et la

volumétrie, mais l'ensemble des éléments figurant sur les plans.

c) Enfin, il reste encore nombre d'autres points non

couverts par l'autorisation préalable d'implantation litigieuse, notamment les

aménagements extérieurs ainsi que l'habillage des toitures et des façades, sans

compter les questions de l'affectation du sol et de l'utilisation de l'immeuble

au regard de la législation sur les résidences secondaires (cf. consid. 7

infra), si bien que la deuxième phase du permis de construire ne serait

assurément pas dénuée d'objet.

5.

Les recourants estiment que la municipalité aurait dû examiner à titre

préjudiciel le plan d'affectation en cours de révision pour refuser l'autorisation

préalable d'implantation.

a) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou

préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un

acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis,

à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens

notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (cf. ATF 121 II 317 consid. 12c).

Aux termes de cette disposition, lorsque les circonstances se sont sensiblement

modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires;

une modification sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut

être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une

modification législative. Cette norme tend à assurer à la planification une

certaine stabilité, sans laquelle les plans d'aménagement ne peuvent remplir

leur fonction (ATF 144 II 41 consid. 5.1; ATF 128 I 190 consid. 4.2; TF

1C_222/2019 du 4 septembre 2020 consid. 4.1; TF 1C_67/2018 du 4 mars 2019

consid. 2.1; TF 1C_213/2018 et 1C_214/2018 du 23 janvier 2019 consid. 5.2 et

les références citées).

La réduction de zones surdimensionnées relève d'un

intérêt public important (cf. ATF 128 I 190 consid. 4.2 et la référence à l'ATF

120.

Ia 227 consid. 2c), susceptible d'avoir, sur le principe, le pas sur l'intérêt

public à la stabilité des plans ainsi que sur les intérêts privés des

propriétaires concernés. La réalisation de cet objectif, expressément prévu par

l'art. 15 al. 2 LAT, entré en vigueur le 1er mai 2014, ne saurait

cependant constituer le seul critère pertinent pour déterminer la nécessité

d'entrer en matière sur une demande de révision d'un plan d'affectation, dans

le cadre d'une procédure d'autorisation de construire. Dans un contexte de

surdimensionnement de la zone à bâtir, pour que l'entrée en vigueur du nouvel

art. 15 al. 2 LAT puisse être qualifiée de modification sensible des

circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT, il faut que s'y ajoutent d'autres

circonstances. Parmi celles-ci se trouvent notamment la localisation de la

parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, le niveau d'équipement de la

parcelle et la date d'entrée en vigueur du plan d'affectation (cf. ATF 144 II

41.

consid. 5.2; TF 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 2.1; TF 1C_88/2019 du 23

septembre 2019 consid. 4.1 et les références citées).

b) En l'espèce, les recourants rappellent, à juste

titre, que la Commune de Château-d'Oex doit réduire ses réserves de zones à

bâtir surdimensionnées et font valoir que la parcelle litigieuse se prêterait parfaitement

à un déclassement.

La parcelle en cause a été colloquée en zone de

chalets par le règlement communal sur le plan d'extension et la police des

constructions (RPE), adopté le 19 septembre 1980. Bien qu’ancienne et en cours

de révision, cette planification ne peut être considérée comme obsolète,

puisqu'elle a connu quatre modifications depuis lors, la dernière datant du 11

décembre 2015, soit de moins de cinq ans. Au demeurant, une exclusion de la

zone à bâtir ne s'impose pas d'emblée. En effet, la parcelle concernée borde la

route cantonale de Saanen, l’une des artères principales du bourg, et n'est pas

isolée des autres constructions, vu qu'elle se situe juste à l'orée du milieu

bâti, aussi bien au nord qu'à l'ouest et au sud. Trois terrains qui lui sont

contigus sont d'ailleurs déjà construits, à savoir la parcelle 532 (cf. CAMAC

167033) ainsi que les biens-fonds 534 et 535 appartenant aux recourants. La

parcelle est bien située, à quelques minutes à pied seulement de la gare, des

commerces, du temple et du centre villageois en général. Il n'est en outre pas

contesté que Château-d'Oex constitue un centre régional au sens de la mesure

B11 du Plan directeur cantonal, ni que le bien-fonds en cause se trouve, fût-ce

en bordure, à l'intérieur du périmètre de centre de la commune, toujours au

sens de la mesure B11 précitée. Enfin, la parcelle est suffisamment équipée,

comme il sera vu ci-après (cf. consid. 8).

6.

Les recourants plaident également l'application du nouvel art. 49 LATC.

a) Le 1er septembre 2018 est entrée en

vigueur la novelle du 17 avril 2018 qui a modifié la partie

"aménagement" de la LATC. Cette novelle a notamment abrogé les

anciens art. 77 et 79 LATC (art. 77 et 79 aLATC) qui ont été remplacés par les

art. 47 et 49 LATC, dont la teneur est la suivante:

"Art. 47 Plans en voie d'élaboration

1.

La municipalité peut refuser un permis de

construire lorsqu'un projet de construction, bien que conforme, compromet une

modification de plan envisagée, non encore soumise à l'enquête publique.

2.

L'autorité en charge du plan est tenue de

le mettre à l'enquête publique dans les 14 mois qui suivent la décision de

refus du permis de construire, puis d'adopter son projet dans les 12 mois

suivant la fin de l'enquête publique.

3.

Lorsque ces délais n'ont pas été observés,

le requérant peut renouveler sa demande de permis de construire. La

municipalité doit alors statuer dans les 30 jours.

Art. 49 Plans

soumis à l'enquête publique

1.

La municipalité refuse tout permis de

construire allant à l'encontre d'un plan, dès l'ouverture d'une enquête publique

concernant un plan d'affectation.

2.

L'autorité

en charge du plan est tenue de l'adopter dans les 12 mois qui suivent le refus

du permis".

L'art. 47 LATC vise ainsi la situation où le plan

d'affectation envisagé (ou le plan d'une zone réservée) n'a pas encore été mis

à l'enquête publique. La municipalité a alors la faculté de refuser le permis

de construire lorsque le projet est contraire à ce plan envisagé (cf. art. 77

al. 1 aLATC). Cet effet anticipé négatif du projet de plan d'affectation est cependant

limité dans le temps et l'autorité de planification doit concrétiser son projet

dans un certain délai; telle est la portée des alinéas 2 et 3 de l'art. 47 LATC

(cf. CDAP AC.2019.0216 du 15 janvier 2020 consid. 2c).

L'art. 49 LATC s'applique quant à lui à partir du

moment où le plan d'affectation envisagé (ou la zone réservée) est mis à

l'enquête publique. Selon la jurisprudence constante rendue en application de

l'art. 79 al. 1 aLATC, dès cet instant, la municipalité doit refuser toute

autorisation de bâtir allant à l'encontre du projet. Cette disposition,

impérative pour la municipalité, s'applique d'office (cf. CDAP AC.2019.0216 du

15.

janvier 2020 consid. 2c et les références citées).

b) En l'occurrence, les recourants disent savoir que

le plan des zones communal a fait l'objet d'un premier examen préliminaire par

la DGTL et sont d'avis qu'à ce stade d'avancement, il aurait fallu refuser la

demande d'autorisation préalable d'implantation dans l'esprit de l'art. 49

LATC.

Ce faisant, les recourants perdent de vue que l’art.

49.

LATC ne trouve application que si le plan d’affectation envisagé (ou la zone

réservée, inexistante en l'occurrence) a déjà été mis à l’enquête publique. Or,

tel n’est pas le cas.

Faute de plan soumis à enquête publique, seul l’art.

47.

LATC aurait pu entrer en ligne de compte. En délivrant le permis

d'implantation litigieux, la municipalité semble toutefois avoir considéré que

le projet de construction ne compromettait pas le futur plan d'affectation ou

que les délais prescrits à l'al. 2 n'allaient pas pouvoir être respectés.

Quoi qu'il en soit, la question de savoir si la

municipalité a abusé de sa marge d'appréciation en renonçant à faire

application de l'art. 47 LATC peut rester ouverte, puisque l'autorisation

préalable d'implantation ne constitue de toute façon pas un droit acquis, qui

garantirait que le permis de construire soit délivré en dépit de changements de

réglementation ou de planification intervenus entretemps.

Selon la jurisprudence en effet (cf. en particulier

CDAP AC.2018.0273 du 20 février 2019 consid. 4d et les références citées), la

municipalité conserve la possibilité de refuser le permis de construire en

raison d'un changement de la planification, lequel constitue une modification

importante de la situation de droit déterminante. Tel est le cas par exemple

lorsque la capacité constructive du terrain a été réduite ou quand celui-ci a

été sorti de la zone à bâtir, avec la conséquence du reste dans cette seconde

hypothèse que la compétence pour délivrer le permis de construire passe à

l'autorité cantonale (cf. art. 120 let. a LATC). L'inclusion du terrain

concerné dans une zone réservée interdisant toute nouvelle construction doit

ainsi également être prise en compte par la municipalité au moment de la

décision sur la demande de permis de construire. Au demeurant, compte tenu de

la durée de validité de deux ans de l'autorisation préalable d'implantation, il

n'est pas envisageable qu'un tel permis préalable puisse bloquer les effets de

toute modification de la planification pendant une aussi longue période. Il en

va d'autant moins que le constructeur dispose encore d'un délai de deux ans dès

la délivrance du permis de construire pour commencer les travaux (cf. art. 118

al. 1 LATC), voire d'une année supplémentaire (cf. art. 118 al. 2 LATC).

Cela signifie en l'occurrence que même en cas de

confirmation de l'autorisation préalable d'implantation, le permis de

construire devra malgré tout être refusé si le projet s'avère finalement incompatible

avec le nouveau plan d'affectation (ou une zone réservée) mis à l'enquête

publique dans l'intervalle.

7.

Sous l'angle de la législation sur les résidences secondaires, les

recourants affirment d'abord que le choix de passer par une autorisation

préalable d'implantation constituerait une manœuvre visant à empêcher l'examen,

dans le cadre du présent recours, de la plausibilité de l'utilisation du chalet

comme résidence principale, ainsi qu'à les contraindre à ne soulever ce grief

qu'au stade de la procédure de permis de construire. Ensuite, les recourants soutiennent

qu'en imposant déjà au stade de l'autorisation préalable d'implantation

l'obligation d'affecter la construction à la résidence principale sous forme de

mention au registre foncier, l'autorité devait également procéder à l'instruction

nécessaire à cet égard, conformément à la jurisprudence, non pas se contenter

d'une déclaration lapidaire du futur occupant du logement en cause. Enfin, le

logement prévu contreviendrait à la loi sur les résidences secondaires, dans la

mesure où son affectation à la résidence principale ne serait pas établie à

satisfaction.

a) L’art. 75b al. 1 Cst., repris à l'art. 6 LRS,

limite les résidences secondaires au maximum de 20% du parc des logements et de

la surface brute au sol habitable de chaque commune. Ces dispositions ne visent

pas seulement les constructions qui, selon les déclarations des intéressés,

seront utilisées comme résidences secondaires, mais également celles qui

pourraient être utilisées comme résidences secondaires (cf. ATF 144 II 49 consid.

2.1; ATF 142 II 206 consid. 2.1; TF 1C_309/2019 et 1C_310/2019 du 8 mai 2020

consid. 5.2; CDAP AC.2019.0136 du 11 février 2020 consid. 3a et les références

citées). L'art. 7 al. 1 LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui comptent

une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, de nouveaux

logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme

résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au

sens de l'art. 2 al. 3 LRS (let. a) ou comme logement affecté à l'hébergement

touristique (let. b).

Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil

de 20% de résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que

certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant

faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence

principale ou l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public.

Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît

d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en

raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la

commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres

indices concrets (cf. ATF 144 II 49 consid. 2.2; ATF 142 II 206 consid. 2.2; TF

1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 3.1.2; TF 1C_309/2019 et 1C_310/2019 du 8

mai 2020 consid. 5.2). Le respect de la condition d'utilisation du logement

selon l'affectation annoncée doit être vérifié à l'issue des travaux par les

autorités compétentes en matière de police des constructions (cf. ATF 142 II

206.

consid. 2.2; TF 1C_16/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.2; CDAP

AC.2019.0136 du 11 février 2020 consid. 3b; CDAP AC.2019.0246 du 3 février 2020

consid. 1b et les références citées).

En droit public, le principe de la bonne foi est

explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu duquel les organes de

l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la

bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de droit –

lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant

un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce

résultat de manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors

être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner.

Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité

qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une

fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce

sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des

circonstances d'espèce (cf. ATF 144 II 49 consid. 2.2; ATF 142 II 206 consid.

2; TF 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 3.1.2; TF 1C_309/2019 et 1C_310/2019

du 8 mai 2020 consid. 5.2; CDAP AC.2019.0136 du 11 février 2020 consid. 3b;

CDAP AC.2019.0246 du 3 février 2020 consid. 1b et les références citées).

Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses

dispositions d'application, il n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du

fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant systématiquement du

constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation prévue.

Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de

construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées. Il

s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence

principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle)

selon la définition des art. 2 al. 2 et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour

objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art.

6.

LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il

envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence

principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette

affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix

raisonnable (cf. ATF 144 II 49 consid. 2.2; ATF 142 II 206 consid. 2.4 et 4.3;

TF 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 3.1.3; TF 1C_309/2019 et 1C_310/2019 du

8.

mai 2020 consid. 5.2; CDAP AC.2019.0136 du 11 février 2020 consid. 3c et les

références citées).

Dans ce cadre, l'autorité doit rechercher s'il

existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la

possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. Ces indices

peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de

construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail),

sa conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement

son prix, les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque

celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention

de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus

(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est

celui de la demande de résidences principales dans le même secteur géographique

(cf. ATF 145 II 99 consid. 3.1; ATF 144 II 49 consid. 2.2; TF 1C_598/2019 du 19

juin 2020 consid. 3.1.3; TF 1C_309/2019 et 1C_310/2019 du 8 mai 2020 consid.

5.2; CDAP AC.2019.0136 du 11 février 2020 consid. 3c; CDAP AC.2019.0136 du 11

février 2020 consid. 3c et les références citées). L'introduction, depuis le 1er

janvier 2016, de l'art. 14 LRS prévoyant la suspension de la restriction

d'utilisation lorsque celle-ci ne peut temporairement pas être respectée en

raison de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile

ou changement d'état civil, renforce le risque de détournement de l'objectif de

la disposition constitutionnelle. Il y a lieu soit pour la commune d'instruire

de manière complète la question de la demande pour des résidences principales,

soit pour les constructeurs de faire état de promesses de vente. Dans les cas

où la demande pour ce type d'habitation est manifestement insuffisante, le

permis de construire doit être refusé (cf. ATF 144 II 49 consid. 2.3; ATF 142

II 206 consid. 4.4; TF 1C_309/2019 et 1C_310/2019 du 8 mai 2020 consid. 5.2;

CDAP AC.2019.0136 du 11 février 2020 consid. 4a; CDAP AC.2019.0246 du 3 février

2020.

consid. 2 et les références citées).

La procédure d'autorisation de construire et la

police des constructions ont pour but la mise en œuvre du droit des

constructions et la sauvegarde de l'ordre et de la sécurité publics en matière

de construction. En droit vaudois, la municipalité est ainsi chargée de faire

observer les prescriptions légales et réglementaires, ainsi que les plans en

matière d'aménagement du territoire et de constructions (cf. art. 4 al. 4

LATC). Selon l'art. 104 al. 1 LATC, avant de délivrer le permis de construire,

elle s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et

réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration

(cf. TF 1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5; CDAP AC.2019.0136 du 11

février 2020 consid. 3d; CDAP AC.2019.0246 du 3 février 2020 consid. 1d et la

référence citée).

b) La Cour de céans a déjà eu l'occasion de se

pencher sur la question du respect de la législation sur les résidences

secondaires dans le cadre d'une procédure d'autorisation préalable

d'implantation.

Dans un arrêt AC.2013.0005 du 24 avril 2013 (consid.

3c, confirmé par TF 1C_528/2013 du 5 juin 2013 consid. 2.3; voir également

arrêt du même jour AC.2013.0007 consid. 6c), la cour a constaté que le dossier

mis à l'enquête ne disait rien de l'utilisation comme résidence principale ou

secondaire, la configuration architecturale ne permettant au demeurant pas de

le déterminer. La qualification du projet comme résidence principale ou secondaire

ne faisait dès lors pas partie des éléments mis à l'enquête, de sorte que l'opposant

affirmait en vain qu'il s'agissait très vraisemblablement une résidence

secondaire. Cet arrêt ajoutait que la disposition transitoire de l'art. 197

ch. 9 Cst. ne frappait de nullité que les permis de construire, de sorte

qu'elle était sans effet sur l'autorisation préalable d'implantation prévue par

le droit cantonal. Ni l'art. 75b Cst. ni l'art. 197 ch. 9 Cst. n'empêchaient la

délivrance d'une autorisation préalable d'implantation pour un projet que rien

ne permettait encore de qualifier de résidence principale ou de résidence

secondaire. Un arrêt ultérieur AC.2018.0140 du 6 février 2019 (consid. 3b) a

confirmé cette jurisprudence, précisant que la question de la conformité du

projet au regard de la LRS devait être considérée comme une question non réglée

par l'autorisation préalable d'implantation, qui devrait cas échéant être

tranchée dans la procédure de permis de construire.

c) Dans le cadre d'un projet de nouveau logement

dans une commune comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à

20%, il est certes pertinent d'indiquer expressément dans le permis préalable

d'implantation que le projet ne pourra être utilisé qu'aux conditions de la

LRS, notamment à titre de résidence principale selon l'art. 7 al. 1 let. a LRS,

et qu'une mention de restriction de droit public à la propriété sera ordonnée à

l'office du registre foncier par l'autorité communale sitôt l'entrée en force

du permis de construire, conformément à l'art. 7 al. 4 LRS. Cet avertissement

dans le permis préalable d'implantation ne signifie toutefois pas que la

question de la conformité du projet à la LRS ait été tranchée, encore moins

qu'elle l'ait été définitivement sans pouvoir être remise en cause lors de la

procédure ultérieure de permis de construire. D'une part en effet, l'art. 7 al.

4.

LRS prévoit que l'office du registre foncier mentionne la restriction

d'utilisation relative au bien-fonds concerné après l'entrée en force de

"l'autorisation de construire", non pas d'un autre type

d'autorisation; on comprend donc que la décision imposant l'utilisation comme

résidence principale est en principe une clause du permis de construire

proprement dit. D'autre part, l'instruction relative à l'utilisation du

logement comme résidence principale porte sur des éléments susceptibles de

varier largement pendant la période séparant les procédures d'autorisation

préalable d'implantation et de permis de construire, notamment quant aux

intentions du futur occupant. Il est donc essentiel de procéder lors de la procédure

de permis de construire à l'instruction approfondie exigée par la jurisprudence,

en tenant compte des circonstances prévalant à ce moment-là.

En d'autres termes, même lorsqu'un ouvrage bénéficie

d'une autorisation préalable d'implantation entrée en force, les municipalités

doivent (ré)examiner la conformité du projet à la LRS lors de la procédure

définitive de permis de construire.

d) En l'occurrence, il n'apparaît pas que le

constructeur entendrait manifestement vouer le bâtiment prévu à la résidence secondaire,

au point que la municipalité aurait dû d'emblée refuser l'autorisation

préalable d'implantation. En particulier, le chalet projeté, qui n'abriterait

qu'un seul logement, se prêterait à une résidence principale, au vu de de sa

localisation et de son agencement, étant rappelé que le terrain se situe sur la

route cantonale de Saanen, à quelques pas du cœur du village (cf. consid. 5b

supra).

Enfin, comme exposé ci-dessus, la municipalité sera

tenue de (ré)examiner, par une instruction approfondie au sens de la

jurisprudence, la conformité du projet à la LRS au stade de la procédure finale

de permis de construire.

8.

Les recourants soutiennent enfin que l'accès au projet ne serait pas

garanti.

a) Conformément aux art. 22 al. 2 let. b LAT, 53 et 104

al. 3 LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que

lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à

l'achèvement de cette dernière et que les équipements empruntant la propriété

d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Aux termes de l'art. 19 al. 1

LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée

à l'utilisation prévue par des voies d'accès (cf. ATF 129 II 238 consid. 2; ATF

121.

I 65 consid. 3a; TF 1C_473/2019 du 17 juin 2020 consid. 2.2; TF 1C_242/2019

du 7 avril 2020 consid. 3.1; CDAP AC.2019.0072 du 19 juin 2020 consid. 3b et

les références citées).

Selon la jurisprudence de la Cour de céans, une autorisation

préalable d'implantation ne peut pas être délivrée si la condition de l'art. 22

al. 2 let. b LAT n'est pas remplie; en d'autres termes, l'équipement de la

parcelle constitue une exigence de base, nécessairement examinée dans le cadre

de l'art. 119 LATC (cf. CDAP AC.2018.0108 du 21 novembre 2018 consid. 3a; CDAP AC.2017.0153

du 3 janvier 2018 consid. 5b et les références citées).

b) Dans le cas présent, la parcelle 848 ne comporte

pas d'accès direct à la route cantonale attenante. Elle bénéficie toutefois

d'une servitude de passage à tous usages, grevant le bien-fonds voisin 532, qui

lui permet de rejoindre la route des Monnaires au nord-ouest. L'essentiel de

cette servitude a déjà été aménagé en dur sur le fonds servant. L'acte

constitutif de la servitude du 17 mai 2017 prévoit que le tronçon manquant ne

devra être construit qu'après l'obtention d'un permis de construire sur l'un

des fonds dominants, dans les mêmes factures et qualité que la première partie.

Il découle ainsi de ce titre juridique, dont la validité n'est pas remise en

cause par les recourants, que la parcelle litigieuse pourra disposer d'un accès

direct depuis la route communale dès qu'un permis de construire aura été

délivré. Autrement dit, il n'y a pas lieu de considérer à ce stade que le

bien-fonds ne serait pas équipé à l'achèvement de la construction au sens de

l'art. 104 al. 3 LATC.

Dans ces circonstances, l'accès à la parcelle

concernée doit en l'état être considéré comme suffisant.

9.

Compte tenu de l'ensemble des développements qui précèdent,

l'autorisation préalable d'implantation délivrée par l'autorité intimée peut

être confirmée.

En définitive, le recours, mal fondé, doit être

rejeté et la décision attaquée confirmée. Les recourants, qui succombent,

doivent assumer un émolument judiciaire, ainsi qu'une indemnité de dépens en

faveur du constructeur, assisté d'un avocat (cf. art. 49, 51, 55, 91 et 99 LPA-VD).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision rendue le 20 décembre 2019 par la Municipalité de

Château-d'Oex est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis

à la charge des recourants, solidairement entre eux.

IV.

Les recourants sont débiteurs solidaires d'une indemnité de dépens de

2'000 (deux mille) francs en faveur du constructeur.

Lausanne, le 28 octobre 2020

La

présidente: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.