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Décision

AC.2020.0146

CDAP - AC.2020.0146 - 2020-11-10 - A.________/Municipalité de Bottens

10 novembre 2020Français29 min

aires du PPA, l'ordre non contigu est obligatoire, les bâtiments ne devant pas excéder

Source vd.ch

Faits

Vu les faits suivants:

A.

La parcelle n° 955 du registre foncier de la commune de Bottens est

située en bordure de la route de Lausanne, sise à l'ouest de la parcelle. Au

nord et au sud, les parcelles sont construites. A l'est se trouve une grande

parcelle non construite colloquée en zone intermédiaire. La parcelle n° 955

est située en "secteur d'habitation villageoise" du périmètre du plan

partiel d'affectation "Au Carro Nord", approuvé par le Chef du

département des institutions et des relations extérieurs le 14 novembre 2006 et

en vigueur depuis le 17 mars 2008 (ci-après le PPA). Ce PPA comporte également

un règlement (RPPA) dont l'art. 3 al. 3, 2ème phrase, prévoit que "la

distance minimum, par rapport aux limites des propriétés voisines ou entre

bâtiments, est de 6 m." L'art. 4 RPPA indique qu'à l'intérieur des

aires du PPA, l'ordre non contigu est obligatoire, les bâtiments ne devant pas excéder

25 mètres de longueur.

Deux bâtiments (nos ECA 509 et 510) sont

construits sur la parcelle n° 955, qui est constituée en propriété par

étages. A.________ est propriétaire des lots nos 6 à 11, ce qui

représente l'entier de l'un des deux bâtiments.

B.

Le 11 mars 2019, A.________, par le bureau B.________ Associés

Ingénieurs et Géomètres SA (ci-après: le bureau B.________), a soumis un projet

de fractionnement de la parcelle n° 955 à la Municipalité de la

commune de Bottens (ci-après la municipalité ou l'autorité intimée) pour accord

préalable. La demande mentionnait notamment:

"Les propriétaires désirent radier l'actuelle Propriété

par étages (PPE) et diviser la parcelle en deux biens-fonds distincts.

Avant l'établissement du dossier de mutation, nous vous

soumettons ce projet de fractionnement pour accord préalable.

Ce fractionnement contredit le règlement du PPA "Au

Carro Nord" en ce qui concerne la distance entre la limite de propriété et

les bâtiments, article 3 al.3, mais la distance entre bâtiments reste conforme

au même article 3 al.3.

Ce fractionnement peut être autorisé sans inscription de

mention de restriction au sens de l'article 83 LATC.

Explication : A l'avenir, en cas de démolition et

reconstruction de l'un ou l'autre des bâtiments, et en cas de maintien de la

nouvelle limite de propriété, les nouvelles constructions devront respecter

l'article 3 al.3, soit les distances aux limites de propriétés et entre

bâtiments de 6.00 m au minimum.

[…]

Vous trouverez en annexe 2 exemplaires du plan de situation

pour projet de fractionnement.

En cas d'accord, vous pouvez signer un des plans et nous le

retourner à notre bureau d'Echallens.

[…]"

Le plan adressé montrait la division en deux parties

égales de la parcelle 955, la nouvelle limite passant à équidistance entre les

deux bâtiments. Il était accompagné d'un descriptif des nouvelles parcelles,

portant les nouveaux numéros 955a et 955b, d'une surface respective de 973 m2

et 972 m2. Ce document mentionnait également que la distance minimum

de 6 mètres à la limite de propriété voisine ne serait pas respectée, mais que

le morcellement pouvait être accepté sans inscription d'une mention au sens de

l'art. 83 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les

constructions (LATC; BLV 700.11), car la distance entre les bâtiments était

respectée, ainsi que les droits de vue.

Dans sa séance du 18 mars 2019, la municipalité a

donné son accord au projet de fractionnement.

A une date inconnue, la municipalité a adressé au

bureau B.________ un exemplaire du plan, et du descriptif des nouvelles

parcelles, portant la mention manuscrite "Pour accord, Bottens le

21/3/19" munie du sceau municipal et de la signature du syndic et du

secrétaire municipal.

C.

Le 19 février 2020, le bureau B.________ a envoyé, au nom d'A.________, un

dossier à la municipalité comportant le plan de division de bien-fonds

original, une copie du tableau des surfaces et une copie du projet de mutation

déjà soumis le 21 mars 2019. Le mandataire sollicitait une détermination

municipale et le renvoi du plan de mutation signé. Le tableau de mutation fait

état de la création de deux parcelles en lieu et place de la parcelle n° 955,

soit une nouvelle parcelle n° 955, d'une surface de 973 m2, et une

nouvelle parcelle n° 992, également d'une surface de 973 m2. A.________

deviendrait unique propriétaire de cette dernière.

A une date inconnue, un projet de contrat de

fractionnement et de modification de propriété par étages, prévoyant une

signature en février 2020, a été établi par le notaire C.________.

L'Agence D.________ Architecture Sàrl, intervenant

comme bureau technique pour la municipalité, a adressé le 11 mars 2020 un

rapport à cette dernière relevant notamment ce qui suit :

"Remarques en regard de :

La loi sur l'aménagement du territoire et des constructions

LATC

·

Fractionnement Art. 83 LATC

[…]

Le fractionnement divise le bien-fonds

n° 955 en 2 articles séparés par une limite de propriété passant entre les deux

bâtiments existants ECA n° 510 et 511 [recte: 509 et 510].

La distance actuelle entre les

deux bâtiments ECA n° 510 et 511 [recte: 509 et 510] est de 6 mètres. Le

fractionnement porte la distance de chaque bâtiment à la future limite de

propriété à 3 mètres, ce qui rend les constructions non réglementaires à la

distance à la limite.

Le fractionnement n'est pas

conforme à l'art. 83, al. 1 et al. 3, rem. 3 LATC (RDAF 2006 I 227, n°44; RDAF

1990, 79 et RDAF, 1986, 332).

[… ]

Le règlement du plan partiel

d'affectation "Au Carro Nord" RPPA

·

Implantation Art. 3 RPPA

"La distance minimum, par rapport

aux limites des propriétés voisines ou entre bâtiments, est de 6 m."

La distance actuelle entre les

deux bâtiments ECA n° 510 et 511 [recte: 509 et 510] est de 6 mètres. Le

fractionnement porte la distance de chaque bâtiment à la future limite de propriété

à 3 mètres, ce qui rend les constructions non réglementaires à la distance à la

limite.

Le fractionnement est non

conforme au règlement.

·

Ordre des constructions Art. 4 RPPA

"A l'intérieur des aires,

l'ordre non contigu est obligatoire. Les bâtiments n'excéderont pas 25 m. de longueur."

Fractionnant la parcelle, les

constructions changent d'ordre et deviennent "contiguës" par le

sous-sol de par une nouvelle limite de parcelle. De plus, le sous-sol sera

commun aux deux parcelles, ce qui va générer de nombreux problèmes de droits

privés.

Le fractionnement est non

conforme au règlement.

[…]

·

Aménagements extérieurs Art. 23 RPPA

"Lors de la construction

d'une parcelle, les propriétaires sont tenus d'arboriser leur parcelle aux

conditions suivantes:

-

les arbres concernés seront en partie plantés pied par pied

conformément à la disposition indiquée en plan, le solde pouvant être planté

librement ou en groupe."

Au vu du plan du PPA, le nombre

d'arbres prévus était de cinq. En visionnant Google Maps, il ne paraît que

quatre arbres.

Une mise en conformité pourrait

être demandée par la Municipalité.

[…]

Analyse du dossier

Selon nous, le fractionnement doit être refusé car il

contrevient à l'art. 3 al. 3 du règlement du plan partiel d'affectation

"Au Carro Nord" du 17 mars 2008.

La distance à la limite étant fixée à 6m, le projet prévoit

une nouvelle limite à 3m, soit deux fois moins que la règle. Aucune mention ne

peut corriger l'atteinte portée à la règle de la distance à la limite et donc

ne peut être inscrite.

Il convient de rappeler qu'une dérogation à la distance à la

limite ne peut être octroyée dans tous les cas et revient à contourner

l'objectif et les buts de la zone à bâtir.

La 3ème phrase inscrite sur le plan de 2019 sous implantation

induit en erreur, car on parle de distance à la limite et non pas de distance

entre bâtiments sur la même parcelle.

Il s'agit d'une mauvaise interprétation car le fractionnement

a pour objectif de créer une nouvelle limite de parcelle et donc il faut

considérer la limite et non la distance avec le bâtiment sis sur la parcelle

voisine.

[…]"

Le 16 mars 2020, la municipalité s'est déterminée

sur le projet et l'a refusé.

Par courrier du 21 avril 2020 adressé à la

municipalité, le bureau B.________ a exposé notamment ce qui suit:

"Nous avons bien pris note du refus quant à la division

en deux de la parcelle 955, et non sans surprise. Pour rappel, en février 2019,

ayant analysé le projet et constaté que le fractionnement ne respectait pas le

règlement communal, avant d'engager des frais pour les propriétaires, nous vous

avons soumis un projet de morcellement que vous avez préalablement accepté en

date du 21 mars 2019.

[…]

Fort de votre autorisation préalable, le notaire et nous-même

avons entrepris les démarches afin de mener à bien ce fractionnement, et par

conséquent engagé des frais importants.

En relation aux entretiens avec MM. E.________ et F.________

du 3 avril courant, nous apportant les éléments complémentaires suivants

concernant les articles du PPA au Carro Nord :

-Art. 2, nombre de logements limité à 6 par immeuble. Cet

article semble être respecté, le permis de construire a été délivré pour la

construction de 2 immeubles locatifs de 5 et 6 appartements, et d'un garage

souterrain de 12 places.

-Art. 4, ordre non contigu obligatoire et art. 21,

construction souterraine. L'art. 21 mentionne que les constructions

souterraines ne sont pas prises en considération dans le calcul de la distance

aux limites ou entre bâtiments. De ce fait, le garage souterrain ne crée pas un

ordre contigu. Dans cet article il est d'ailleurs mentionné que la construction

en limite est possible avec l'accord du voisin.

-Art. 23, arborisation. Dans l'état actuel, un arbre manque

déjà, ce n'est pas la mutation qui crée la dérogation au manque d'arbre. C'est

un autre problème que la Municipalité peut régler à part.

Le fractionnement donne lieu à la création de 2 PPE

distinctes, au report des servitudes existantes et à la constitution de

servitudes nouvelles. Pour votre information, vous trouverez en annexe les

plans des servitudes modifiées et le plan des servitudes nouvelles.

Pour complément, les 2 bâtiments sont totalement

indépendants, ils ont chacun leur locaux techniques, introduction d'eau

potable, de gaz et chaudière, d'électricité avec compteurs, etc. L'attribution

des places de parc intérieures et extérieures faisant déjà l'objet de

servitudes sont reportées à l'identique sur les nouvelles parcelles. Il en va

de même pour les usages de caves et pour les usages de terrasses. Les

servitudes nouvelles concernent les passages (Accès aux places de parc

extérieures et garage souterrain), les canalisations, la place de jeux et

l'abri de protection civile.

[…]"

Le 30 avril 2020, le notaire C.________ est

intervenu par courrier auprès de la municipalité en relevant qu'un préavis

avait été requis auprès d'elle et qu'elle avait rendu un avis positif.

Considérant qu'il était injustifié de revenir sur une décision administrative

prise par une autorité compétente, il priait la municipalité de "bien

vouloir revoir [sa] position et confirmer la décision donnée lors du

préavis."

Par décision du 27 mai 2020, la municipalité a

refusé le projet de fractionnement soumis par A.________. Elle a exposé avoir

consulté son architecte-conseil ainsi que son avocat pour se déterminer, ces

deux spécialistes concluant à l'impossibilité de donner une suite favorable à

la demande. L'autorité intimée indiquait également avoir validé le préavis

soumis en 2019 sur la base d'informations incomplètes et erronées qui l'avaient

induite en erreur. Il s'agissait en outre d'un accord préalable, sous réserve

d'un examen plus détaillé. Enfin, une mention rectificative ou une dérogation

n'était pas envisageable.

D.

Le 12 juin 2020, A.________ (ci-après la recourante), par son conseil, a

recouru contre la décision du 27 mai 2020 auprès de la Cour de droit

administratif et public du Tribunal cantonal et conclut, avec suite de frais et

dépens, à l'admission du recours et à ce que la décision soit annulée et la

cause renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des

considérants. En substance, celle-ci invoque une violation de son droit d'être

entendu en raison de l'insuffisance de motivation de la décision attaquée,

ainsi qu'une violation du principe de la bonne foi. Sur ce dernier point, la

recourante considère que l'avis préalable positif de l'autorité intimée

l'engage et qu'elle ne peut revenir sur celui-ci.

La municipalité, par son conseil, a déposé une

réponse au recours le 18 septembre 2020 et conclut au rejet de celui-ci,

avec suite de frais et dépens.

La recourante a répliqué le 9 octobre 2020.

E.

Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérants

1.

Selon l'art. 75 al. 1 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la

procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), applicable par renvoi de l'art.

99.

LPA-VD, a qualité pour former recours toute personne physique ou morale

ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée

de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui

dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

En l'espèce, il n'y a pas de doute que la recourante, à l'initiative du projet

de fractionnement de la parcelle n° 955, est atteinte par la décision

querellée, et qu'elle dispose d'un intérêt digne de protection, en sa qualité

de propriétaire de six parts de copropriété par étages. Pour le reste, les

autres conditions fixées par la loi sont réalisées (art. 79 et 95 LPA-VD) et le

recours est donc recevable.

2.

La recourante invoque dans un premier grief que la décision querellée

est insuffisamment motivée. Elle ne préciserait pas quels seraient les motifs

de refus du projet de fractionnement, la simple référence à l'art. 83 LATC

étant insuffisante. Le renvoi à des informations incomplètes et erronées serait

également insuffisant dans la mesure où il ne permettrait pas à la recourante

de savoir de quels éléments il s'agit et donc de se déterminer à leur sujet.

Pour l'autorité intimée, la raison du rejet du projet est suffisamment exposée

dans sa décision, dit projet violant l'art. 83 LATC, une mention rectificative

ou une dérogation étant pour le reste exclue. S'agissant des informations

incomplètes et erronées, elle évoque qu'il s'agit de la motivation du

changement de position municipale, par rapport à l'avis préalable.

a) D’après l'art. 42 al. 1 LPA-VD, la décision

contient notamment l'indication des faits, des règles juridiques et des motifs

sur lesquels elle s'appuie (let. c).

Le droit d’être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2

de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), implique pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision. Il suffit

que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et

sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse

se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de

cause. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits,

moyens de preuve et griefs invoqués par les parties; elle peut se limiter à

ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 142 I 135 consid.

2.1; 138 I 232 consid. 5.1; 136 I 184 consid. 2.2.1). Une violation du droit

d’être entendu est considérée comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la

possibilité de s'exprimer librement devant une autorité de recours disposant du

même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure, qui peut ainsi contrôler

librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision

attaquée, à condition que l'atteinte aux droits procéduraux de la partie lésée

ne soit pas particulièrement grave (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; 133 I 201

consid. 2.2; 132 V 387 consid. 5.1).

b) En l'espèce, la motivation de la décision est

certes quelque peu sommaire. Toutefois, on comprend clairement que le motif du

rejet du projet de fractionnement est qu'il serait incompatible avec l'art. 83

LATC, qui proscrit un tel fractionnement s'il rend une construction non

réglementaire. Certes les violations du règlement communal ne sont pas

explicitées dans la décision. Elles ressortent toutefois des discussions entre

les parties et la recourante a eu l'occasion de se déterminer à leur sujet, ce

qu'elle a fait par courrier de son mandataire du 21 avril 2020. Ainsi, sur la

base de la décision et de l'instruction du dossier municipal, la recourante

connaissait les motifs pour lesquels la municipalité entendait refuser le

projet.

Au demeurant, même si la motivation de la décision

devait être considérée insuffisante, le vice a été réparé dans le cadre de la

procédure de recours, la Cour de céans contrôlant librement l'état de fait et

les considérants juridiques. Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée a

en effet explicité les violations du règlement communal sur lesquelles elle se

fonde, soit la contravention aux art. 3 al. 3 et 4 RPPA (cf. pp. 8 et 9 de la

réponse du 18 septembre 2020). Ainsi, la recourante était en mesure de se

déterminer sur ces violations et de faire valoir son droit d'être entendu, ce

qu'elle a d'ailleurs fait en partie dans sa réplique en se déterminant sur une

éventuelle violation de l'art. 3 al. 3 RPPA (cf. pp. 3 et 4 de la réplique du 9

octobre 2020).

Partant, le grief doit être rejeté.

3.

Dans un second grief, la recourante reproche à l'autorité intimée

d'avoir violé le principe de la bonne foi, respectivement le droit au respect

des promesses. En substance, elle soutient que l'avis préalable positif rendu

par la municipalité dans sa séance du 18 mars 2019 engage celle-ci et qu'elle

ne saurait modifier sa position. En particulier, la recourante aurait entrepris

des démarches et engagés des dépenses sur la foi de l'avis donné. L'autorité

intimée était censée vérifier les informations données au stade de la demande

préalable et ne pourrait se fonder sur une erreur par la suite. En outre, le

non-respect des distances à la limite ne présenterait aucun enjeu car la

distance entre les immeubles resterait la même après le morcellement.

L'autorité intimée considère quant à elle que les indications fournies dans le

cadre de la demande préalable étaient erronées, spécifiquement quant au fait

que le morcellement pouvait avoir lieu sans l'inscription d'une mention au sens

de l'art. 83 LATC. Cela aurait induit l'autorité en erreur et la recourante ne

pourrait se prévaloir de sa bonne foi. En outre, les documents produits étaient

incomplets et la municipalité n'aurait fourni qu'un accord préalable qui ne

l'engagerait pas, car celui-ci était rendu sous réserve d'un examen plus

détaillé. Au surplus, la réglementation sur la distance à la limite et sur

l'ordre non contigu serait d'intérêt public et le projet de fractionnement y

serait manifestement contraire.

a) Le principe de la bonne foi protège le citoyen

dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités,

lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des déclarations ou un

comportement déterminé de l'administration. Ce principe découle des art. 5 al.

3.

et 9 Cst. et vaut pour l'ensemble de l'activité étatique (ATF 138 I 49

consid. 8.3.1). Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision

erronés de l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un

administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition

que l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de

personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les

limites de ses compétences et que l'administré n'ait pas pu se rendre compte

immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore qu'il

se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour

prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de

préjudice, que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment où

l'assurance a été donnée et que l'intérêt à une application correcte du droit

objectif ne soit pas prépondérant par rapport à la protection de la confiance

(ATF 143 V 95 consid. 3.6.2; 141 V 530 consid. 6.2; 137 II 182 consid. 3.6.2;

TF 1C_183/2018 du 22 juillet 2019 consid. 3.1).

Le principe de la bonne foi est l'émanation d'un

principe plus général, celui de la confiance, lequel suppose que les rapports

juridiques se fondent et s'organisent sur une base de loyauté et sur le respect

de la parole donnée. Ce principe impose aux organes de l'Etat ainsi qu'aux

particuliers d'agir conformément aux règles de la bonne foi. Cela implique

notamment qu'ils s'abstiennent d'adopter un comportement contradictoire ou

abusif (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1 p. 53; arrêt CDAP AC.2019.0142 du 4 mai 2020

consid. 4a).

b) aa) Le RPPA prévoit à son art. 3 al. 3 que la

distance minimum, par rapport aux limites des propriétés voisines ou entre

bâtiments, est de 6 mètres.

En outre, à son art. 4, ce même RPPA impose à

l'intérieur des aires du plan partiel d'affectation "Au Carro Nord"

l'ordre non contigu.

bb) Intitulé "Fractionnement", l'art. 83

LATC a la teneur suivante:

"1 Tout fractionnement ou toute modification

de limites d'une parcelle, ayant pour effet de rendre une construction non

réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre

foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la

municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la

zone.

2.

La mention est accompagnée d'un plan coté; elle

indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause."

La mention prévue par cet article est une

restriction de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1

CC), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement

l'atteinte au règlement (cf. TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2 avec

renvoi à Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit

vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85

LATC, in RDAF 1991 p. 400 ss, p. 403).

Selon la jurisprudence, lorsque la modification des

limites porte atteinte à la distance minimale à la limite de propriété,

l'atteinte doit être corrigée par la création d'une limite fictive sur la

parcelle voisine (arrêt TA AC.1996.0171 du 18 avril 2000 consid. 1). Si cela

n'est pas possible compte tenu des bâtiments existants sur la parcelle

contiguë, la modification de limites est prohibée en vertu de l'art. 83 LATC (arrêts

TA AC.2003.0056 du 3 novembre 2004 consid. 4b; AC.2004.0220 du 14 juin 2005

consid. 4a).

cc) Le règlement communal de la commune de Bottens

sur le plan général d'affectation et la police des constructions (RPGA) contient

un art. 50, applicable à toutes les zones, intitulé "modifications des

limites" qui a la teneur suivante :

"Si une modification des limites d'une propriété

construite intervient après l'entrée en vigueur du présent règlement, les

distances entre bâtiments ainsi que les rapports des surfaces bâties doivent

rester conformes au présent règlement, sous réserve de l'art. 8 al. 8."

Cette disposition n'a toutefois pas de portée

propre, dès lors que la matière est exhaustivement régie par l'art. 83 LATC

(cf. Didisheim, op. cit., p. 406).

dd) Les distances aux limites de la propriété

voisine tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de

soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et

rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants de

biens-fonds contigus aient l'impression que la construction voisine ne les

écrase. Les distances aux limites de propriété visent également à garantir un

minimum de tranquillité aux habitants (cf. arrêts CDAP AC.2019.0102 du 27

février 2020 consid 5c; AC.2017.0295 du 20 août 2018 consid. 1a/aa;

AC.2017.0097 du 15 novembre 2017 consid. 3a/aa; AC.2015.0122 du 21 avril 2016

consid. 6a et les références citées; Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit

Fédéral et vaudois de la construction, 4ème éd., Bâle 2010, n.

3.1.2.1

ad art. 47 LATC).

ee) L'ordre non contigu est caractérisé par les

distances à observer jusqu'aux propriétés voisines ainsi qu'entre bâtiments

situés sur une même parcelle. Il a pour but non seulement d'assurer certaines

conditions d'hygiène, ainsi qu'une protection contre la propagation des

incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de

vie des habitants (arrêts CDAP AC.2019.0102 du 27 février 2020 consid 5c;

AC.2016.0214 du 16 février 2018 consid. 4b; AC.2015.0049 du 22 novembre

2016.

consid. 6c/bb; Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie

des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne, 1988, p. 40). Il vise

également à permettre les divisions ultérieures des parcelles dans le respect

des règles fixant des distances entre bâtiments et limites de propriété (Piermarco

Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,

expropriation, 2001, n. 886 p. 387).

Deux unités d'habitations, reliées entre elles par

les garages ou un couvert à voiture, ne constituent généralement pas une

construction unique, en particulier lorsque le projet de construction laisse

apparaître une sorte de "trouée" due au fait que les garages ont une

hauteur au faîte nettement inférieure à celle des deux villas adjacentes

(cf. arrêts CDAP AC.2013.0462 du 21 mai 2014 consid. 4a; AC.2013.0169

du 27 février 2014 consid. 3b; AC.2009.0222 du 4 janvier 2010; arrêt TA AC.2006.0055

du 28 juin 2007, résumé in: RDAF 2008 I p. 254 n°53). Dans ces circonstances,

la symétrie des deux entités d'habitation ne suffit pas à donner l'impression

qu'elles forment un tout homogène (arrêt CDAP AC.2009.0222 précité).

c) En l'espèce, il n'est pas contesté par les

parties que le projet de fractionnement implique que la distance entre les

bâtiments situés sur les deux nouvelles parcelles nos 955 et 992 et

la nouvelle limite de propriété ne corresponde plus à l'art. 3 al. 3 RPPA. En

effet, la limite telle que nouvellement définie se situera à 3 mètres de chacun

des bâtiments. La recourante paraît considérer que le projet serait encore

conforme au RPPA dans la mesure où la distance de 6 mètres entre les bâtiments

serait respectée. On ne peut la suivre. En effet, dès la constitution d'une

nouvelle limite de propriété, c'est bien la distance à cette limite et non

celle entre bâtiment qui doit s'appliquer. Le projet de fractionnement rend

ainsi non règlementaire les deux constructions se trouvant sur l'actuelle

parcelle n° 955.

Les parties se divisent en revanche sur l'éventuelle

violation de l'ordre non contigu. L'autorité intimée soutient que le projet

rendrait non conforme les bâtiments, car ceux-ci sont reliés entre eux par leur

sous-sol. La recourante ne s'est pas exprimée formellement sur cette question

dans ses écritures. Il ressort toutefois du courrier de son mandataire du 21

avril 2020 qu'elle s'oppose à une telle interprétation. A son sens, comme le

RPPA autorise des constructions souterraines jusqu'en limite de propriété (cf.

art. 21 RPPA), elles ne devraient pas être prises en compte pour déterminer si

l'ordre non contigu est respecté. En l'occurrence, il convient de donner raison

à la recourante. L'ordre non contigu, dont les buts sont rappelés ci-dessus

sous consid. 3b/ee, vise à garantir la sécurité et la qualité de vie des

habitants. On ne perçoit pas que cela ait un rapport direct avec les

constructions souterraines éventuelles sises sur une parcelle. Au demeurant, la

jurisprudence exclut une violation de l'ordre non contigu lorsque deux maisons

sont accolées par les garages ou couverts à voiture, en particulier lorsque le

projet prévoit une sorte de "trouée". Cela implique qu'il s'agit

d'observer l'apparence générale d'une construction pour déterminer si l'ordre

non contigu est respecté. Or, d'évidence, dans le cas des constructions

souterraines un tel critère ne saurait jouer de rôle. Au demeurant, les règles

du RPPA permettant les ouvrages souterrains jusqu'en limite de propriété (cf.

art. 21 RPPA) n'auraient aucun sens si l'ordre non contigu leur était

applicable. Ainsi, le fractionnement ne rendrait ici aucunement non

règlementaire le garage souterrain existant.

En définitive, le projet ne contrevient à la

règlementation communale que sous l'angle de la distance à la limite de

propriété.

d) Le projet de fractionnement litigieux a fait

l'objet d'une demande d'avis préalable auprès de l'autorité intimée. Celle-ci

s'est prononcée à ce sujet en séance de municipalité du 18 mars 2019 et a

signifié son accord. Ce dernier s'est traduit par l'apposition du sceau

municipal et la signature du syndic et du secrétaire municipal avec la mention

manuscrite "Bon pour accord". Il ressort du déroulement des faits que

l'autorité intimée n'a manifestement pas à ce moment-là procédé à des

vérifications particulières quant à la conformité du projet au RPPA ou au RPGA.

Ce n'est que dans un second temps, soit au moment où la demande formelle lui

est parvenue, qu'elle a soumis les documents déposés à son bureau technique,

respectivement son avocat.

Il est manifeste que la mention manuscrite portée

sur les documents renvoyés au mandataire de la recourante ne contenait aucune

réserve quant à un nouvel examen, respectivement quant à l'obtention du dossier

complet. Même si la recourante agissait par l'intermédiaire d'un mandataire

professionnel, elle ne pouvait envisager que cet accord pourrait être invalidé,

alors même qu'elle avait souligné que le projet n'était pas conforme au RPPA en

ce qui concerne les distances à la limite. Certes, la demande comportait une

erreur dans le sens où il était estimé qu'une mention au sens de l'art. 83 LATC

n'était pas nécessaire. Toutefois, on pouvait attendre de l'autorité intimée,

qui était alertée spécifiquement sur une incompatibilité à son règlement

communal, qu'elle procède à des vérifications complémentaires et non pas

qu'elle prenne pour argent comptant les déclarations du mandataire de la

recourante. A ce titre, reprocher à celui-ci d'avoir voulu induire en erreur

revient à reporter la carence de l'autorité sur la recourante. En procédant

sans réserve ni remarque, l'autorité intimée a fait clairement naître une

attente chez la recourante, qui était fondée à penser que sa requête formelle,

une fois déposée, serait admise. Elle n'avait aucune raison d'imaginer que la

position par rapport à son projet serait modifiée. D'ailleurs, des démarches

auprès des autres propriétaires d'étage ont été entreprises et des frais

engagés pour préparer un dossier complet, ce que la recourante n'aurait

certainement pas entrepris si tel avait été le cas. Le revirement municipal

contrevient dès lors à la protection de la bonne foi.

e) Il n'est pas contesté par les parties qu'une

mention au registre foncier, au sens de l'art. 83 al. 3 LATC n'est pas

envisageable. En l'espèce, les deux parcelles étant bâties, il n'est en effet

pas possible de procéder à la mention d'une limite fictive sur l'une des deux

parcelles, afin de corriger l'atteinte issue du fractionnement.

S'agissant d'une éventuelle dérogation au sens de

l'art. 85 LATC, celle-ci n'est également pas envisageable, aucun motif

d'intérêt public ou circonstance objective ne la justifiant. Au demeurant, ni

le RPPA ni le RPGA ne prévoient qu'une telle dérogation soit possible.

f) Pour que le projet de la recourante soit admis,

il convient encore que l'intérêt à une application correcte du droit objectif

ne soit pas prépondérant par rapport à la protection de la confiance.

La recourante considère que le morcellement ne

représente aucun enjeu, les distances entre les bâtiments existants restant

identiques. On peut admettre avec elle que la situation des bâtiments actuels

ne mettra pas en péril les conditions de vie de leurs habitants. En effet, la

distance actuelle est conforme au règlement et on ne saurait envisager une

péjoration concrète des conditions de vie uniquement parce qu'une nouvelle

limite serait instituée. D'ailleurs, on peut s'étonner que la distance entre

bâtiments ou à la limite soit identique, dans la mesure où elles doivent

protéger les mêmes intérêts. Or, la distance concrète entre deux bâtiments

varie ici selon qu'ils sont situés sur la même parcelle ou sur des terrains

différents.

Cela étant, la recourante omet de considérer que les

règles de l'art. 83 LATC visent également à ce que les dispositions sur les

droits à bâtir soient globalement respectées en cas de fractionnement (cf.

Bovay et alii, op. cit., n. 3 ad art. 83 LATC). En cas d'application de l'art.

83.

al. 3 LATC, il conviendrait d'établir une limite fictive sur l'une des

nouvelles parcelles, objet de la mention au registre foncier. Cette limite

fictive serait située au-delà de la limite règlementaire, afin de préserver la

quotité globale des droits à bâtir entre les deux parcelles. Il s'agirait

concrètement de transférer des droit à bâtir de l'une à l'autre. Or, en

l'espèce, le projet de fractionnement aboutit à l'augmentation des droits pour

les deux nouveaux terrains car l'espace dédié à la distance à la limite est en

l'occurrence partiellement occupé par les bâtiments déjà construits. Or, le

respect des droits à bâtir est clairement un intérêt public important, d'autant

plus au regard du surdimensionnement actuel de la commune de Bottens (cf. https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/territoire/amenagement/Am%C3%A9nagement_communal/Liste_villages_et_quartiers_hors-centres_surdimensionn%C3%A9s_

juillet_2017.pdf). Il doit en l'espèce primer les intérêts privés de

la recourante à la protection de sa bonne foi.

Le grief doit donc être rejeté.

4.

En définitive, le recours doit être rejeté et la décision attaquée

confirmée. La recourante qui succombe sera chargée des frais de la cause, fixés

à 2'000 francs (art. 49 LPA-VD). L'autorité intimée, qui a agi par le biais

d'un mandataire professionnel, a droit à des dépens, qui seront fixés à 1'500

francs (art. 55 LPA-VD et 4 et 10 du tarif du 28 avril 2015 des frais

judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]).

Par

ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.

Le recours est rejeté.

II.

La décision de la Municipalité de la commune de Bottens du 27 mai 2020

est confirmée.

III.

Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge

d'A.________.

IV.

A.________ versera la somme de 1'500 (mille cinq cents) francs à la

Commune de Bottens à titre de dépens.

Lausanne, le 10 novembre 2020

Le

président: La

greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de

l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa

notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000

Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des

articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS

173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss

LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,

indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.

Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.

Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,

pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la

décision attaquée.