Wortlaut

Conformément à l'art. 160, al. 1, de la Constitution et à l'article 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

Un article supplémentaire est introduit dans le Code des obligations afin de favoriser l'échange d'appartements. Sa teneur est la suivante :

Art. 263bis Transfert croisé de baux d'habitation (échange)

Al. 1

Le locataire d'une habitation peut transférer son bail à un tiers pour autant que celui-ci lui transfère simultanément son propre bail.

Al. 2

Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs.

Al. 3

Chaque locataire est libéré de ses obligations à l'égard de son bailleur d'origine. Il répond toutefois solidairement avec le nouveau locataire jusqu'à l'expiration du bail ou à la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi, mais dans tous les cas pour six mois au plus.

Al. 4

Toute transaction couplée au transfert de l'un ou l'autre bail est nulle, qu'elle ait été conclue entre locataires, l'un des bailleurs, ou un tiers.

Al. 5

Le transfert d'un bail d'une habitation en main publique ou d'une coopérative d'habitations n'est possible que si cela est prévu expressément dans le contrat de bail.

Begründung

La pénurie de logements provoque une explosion du montant du loyer initial qui réduit la mobilité des locataires et donc la fluidité du marché. Ce manque de fluidité entraîne une inadéquation de l'utilisation des surfaces habitables. En effet, les locataires d'appartements trop spacieux - comme les parents d'enfants ayant quitté le logement - renoncent à prendre à bail un nouvel appartement plus petit en raison d'un loyer initial trop cher, parfois même plus cher que l'appartement occupé. Inversement, certaines familles à l'étroit dans un appartement ne peuvent déménager dans un logement adapté en raison du niveau de loyer trop élevé par rapport au budget familial. Le législateur doit donc agir.

L'échange croisé de baux d'habitation - très souvent sollicité dans la vie courante - est un excellent moyen de fluidification du marché du logement, d'amélioration de l'allocation de l'espace habitable et de réponse aux besoins individuels et familiaux.

Si la solvabilité des locataires est établie, l'échange croisé des baux d'habitation ne présente aucun désavantage pour les loyers des locataires concernés dès lors que les droits et obligations transférés ne subissent aucune modification et ne peuvent générer aucune prétention nouvelle de l'un ou l'autre des locataires. On relève que la possibilité de transférer le bail à un tiers, sans modification des droits et obligations du bail, est une institution déjà connue du Code des obligations (art. 263 CO). Il s'agit donc ici d'appliquer la règle du transfert au cas particulier du transfert croisé de baux d'habitation.

Dans la mesure où la solvabilité du nouveau locataire doit être garantie au bailleur et que l'on ne saurait imposer une situation contractuelle insoutenable à un bailleur (exemple : loger l'amant de sa femme), les bailleurs des deux locataires partenaires à l'échange des baux d'habitation doivent pouvoir refuser le transfert croisé pour un juste motif, comme cela est prévu à l'art. 263, al. 2, CO pour le transfert de bail.

Par ailleurs, la règle relative aux transactions couplées de l'article 254 CO doit être étendue au transfert croisé de baux d'appartements afin d'éviter toute situation dommageable pour l'un ou l'autre des locataires ou l'un ou l'autre des bailleurs.

Enfin pour la situation particulière des habitations en main publique ou de coopérative d'habitations, qui sont le plus souvent attribuées selon des critères sociaux et par ordre chronologique, il est justifié d'introduire une restriction.

La formulation de l'article pour faciliter l'échange d'appartements pourrait être modifiée au cours de la phase de concrétisation si la portée matérielle devait être accrue ou diminuée ou si les cautèles devaient être renforcées ou au contraire assouplies.