Assouplir le principe de l'unanimité dans le droit de la propriété par étage en cas de démolition-reconstruction

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de créer les bases légales nécessaires pour assouplir le principe de l'unanimité dans le droit de la propriété par étage en cas de démolition-reconstruction. La possibilité de recourir à l'exclusion, comme le prévoient la loi sur la fusion et la loi sur les bourses, est une piste à explorer en priorité.

Begründung

La présente intervention vise à éliminer les obstacles juridiques qui se mettent en travers de la nécessité de construire en ménageant les ressources et en tenant compte du cycle de vie des matériaux. Le problème est particulièrement aigu dans le domaine de la propriété par étage, où le droit en vigueur prévoit que l'accord de tous les propriétaires est requis pour une déconstruction-reconstruction ou une rénovation complète, ce qui empêche souvent la réalisation des travaux en question.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

La propriété par étages et une forme particulière d'organisation de la copropriété. Pour cette raison, l'article 712g du Code civil (CC ; RS 210) renvoie, s'agissant de la compétence pour procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction (qui peuvent également comprendre les travaux de rénovation, de transformation et de reconstruction), aux règles ordinaires sur la copropriété, c'est-à-dire aux articles 647 à 647e CC. Pour autant que ces dispositions ne l'excluent pas, les propriétaires d'étages peuvent modifier la réglementation légale des compétences dans l'acte constitutif ou par une décision prise à l'unanimité. Il résulte des dispositions précitées relatives à la copropriété que les travaux d'entretien, de réparation et de réfection peuvent être décidés par une décision prise à la majorité simple de l'assemblée des propriétaires d'étages (art. 647c CC). Les travaux de construction dits utiles, destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité doivent être décidés par une majorité qualifiée des copropriétaires et des quotes-parts (art. 647d CC). En revanche, les travaux de construction destinés exclusivement à embellir le bâtiment, à en améliorer l'aspect ou à en rendre l'usage plus aisé (travaux dits "somptuaires", art. 647e CC) ainsi que les changements de destination ou de caractère de l'immeuble requièrent l'assentiment de tous les propriétaires d'étages (art. 648 al. 2, CC). Des travaux de reconstruction ou de rénovation totale ne conduisent pas nécessairement à un changement de destination ; pour cette raison, ils ne requièrent pas toujours l'unanimité (ATF 130 III 441ss). En outre, dans le cadre de la révision partielle du CC entrée en vigueur le 1er janvier 2012, l'article 712f CC a assoupli les conditions de dissolution de la propriété par étage, soit pour les cas où un bâtiment ne peut plus être utilisé selon sa destination en raison de sa dégradation. Dans l'ensemble, le droit actuel contient des règles relatives à la prise de décision qui prennent en compte les situations différentes, qui sont mesurées et adaptées à la portée que représentent les divers travaux. Le propriétaire par étage obtient ainsi l'assurance qu'il ne doit pas supporter et financer sans son accord des mesures lourdes et douloureuses. Il est vrai qu'un nombre important de bâtiments en propriété par étage des années 1960 et 1970 ont aujourd'hui un âge où la question de la rénovation totale de l'enveloppe et de la technique du bâtiment ainsi que d'autres parties communes se pose. Dans les faits, une rénovation totale ou même le remplacement du bâtiment existant par une nouvelle construction pour des raisons énergétiques, hygiéniques ou pour d'autres motifs liés à la fonction du bâtiment peut s'avérer plus judicieuse qu'une succession de rénovations partielles qui ne s'apparente finalement qu'à un vaste travail de rafistolage.

Le Conseil fédéral partage le point de vue de l'auteur de la motion qui souhaite encourager et faciliter les rénovations de ce genre. Cependant, par nature, les opinions et les intérêts s'opposent en particulier dans de grandes communautés de propriétaires par étage, ce qui peut rendre plus difficile la prise de décision précisément pour des projets de rénovation d'envergure et complexes. Dans certains cas, quelques propriétaires seulement sont en mesure de bloquer tout un projet. Sur un autre plan, il convient tout de même de prendre en compte le caractère raisonnable et supportable de ces mesures pour les propriétaires concernés. Le Conseil fédéral est conscient que ce thème gagnera en actualité au cours des prochaines années. Il observera attentivement si les instruments du droit actuel restent suffisants pour résoudre ces problèmes et étudiera si nécessaire l'adaptation des dispositions relatives à cette question. Une règle telle qu'elle est prévue dans le cadre de la fusion ou la loi sur les bourses avec un retrait obligatoire accompagné d'un dédommagement des porteurs de parts ("squeeze-out") n'est par contre pas adaptée à la propriété par étage car elle vise une situation qui n'est pas comparable (cf. art. 8 al. 2, art. 18 al. 5 de la loi sur la fusion, RS 221.301 ; art. 33 de la loi sur les bourses, RS 954.1).

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.