Réexamen des prescriptions sur la présentation des comptes applicables à l'immobilier dans le cadre de la LPP

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'indiquer quelles sont les incidences sur les loyers et les prix de l'immobilier des prescriptions sur la présentation des comptes dans le cadre de la LPP, en vertu desquelles les biens immobiliers doivent être comptabilisés sur la base de leur valeur vénale. Il examinera également les conséquences d'un retour à la présentation des comptes sur la base de la valeur de placement, la valeur vénale pouvant continuer d'être prise en compte périodiquement sous la forme d'un compte témoin dans un souci de transparence.

Begründung

Depuis 2005, dans le cadre du deuxième pilier, les caisses de pension doivent faire figurer dans leur comptabilité leur parc immobilier sur la base de la valeur vénale de ce dernier. Cette réglementation a abouti à une forte appréciation comptable de leur parc immobilier et donc à une diminution des rendements mathématiques alors que les revenus provenant des loyers sont restés les mêmes. Les nouvelles dispositions sur la présentation des comptes qui figurent dans la Swiss GAAP RPC 26 ont donc poussé les prix des loyers à la hausse, dans une mesure considérable suivant l'âge du parc immobilier.

Les loyers ne cessent d'augmenter en Suisse malgré l'activité soutenue dans le secteur du bâtiment et la baisse modérée du nombre de logements vacants, mais aussi malgré le niveau historiquement bas des taux hypothécaires et la faible inflation. Les caisses de pension détiennent une part non négligeable des logements en location en Suisse, raison pour laquelle une pression à la hausse sur les loyers peut, pour des raisons purement comptables, avoir des effets sur la conjoncture. Alors que même les milieux des experts-comptables ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la définition de l'expression "true and fair" dans le jargon immobilier, les prix de l'immobilier diffèrent fortement d'une région à l'autre, et de nombreux problèmes d'évaluation influent sur la valeur des biens, ce qui n'est pas le cas en ce qui concerne par exemple les actions. Qui plus est, les prescriptions sur la présentation des comptes créent de la volatilité dans les actifs patrimoniaux - rendant donc nécessaire la constitution de réserves de fluctuation de valeur - et une énorme bureaucratie étant donné que les actifs doivent sans cesse être réévalués. Il est légitime d'établir la valeur réelle d'un patrimoine à une date donnée et donc de rendre transparentes les réserves latentes théoriques. Cette transparence ne doit pas être le résultat d'une présentation des comptes qui pousse les prix à la hausse ; on pourrait au contraire lui donner la forme d'un compte témoin que l'on ferait figurer périodiquement dans les annexes des comptes.

Le recensement peut être effectué sous la houlette de l'OFL, en collaboration avec l'OFAS et l'OFAP. On se contentera de présenter des exemples types si un recensement complet devait demander trop de travail.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

En vertu de l'art. 47, al. 2, de l'ordonnance du 18 avril 1984 sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (OPP 2), révisé en 2004, les institutions de prévoyance doivent établir et structurer leurs comptes annuels conformément aux recommandations comptables Swiss GAAP RPC. Les Swiss GAAP (generally accepted accounting principles) RPC (recommandations relatives la présentation des comptes) sont élaborées par la Fondation pour les recommandations relatives à la présentation des comptes. Elles comprennent, entre autres, des recommandations spécifiques à certaines branches. Ainsi, la Swiss GAAP RPC 26 régit la présentation des comptes des institutions de prévoyance professionnelle. Des comptes établis selon la Swiss GAAP RPC 26 comprennent le bilan, le compte d'exploitation et l'annexe ; ils couvrent les prescriptions légales et ne nécessitent pas de comptes supplémentaires. À l'actif du bilan figure l'évaluation à la valeur du marché à la date du bilan. Des réserves de fluctuation de valeur sont possibles compte tenu de la durée particulièrement longue des objectifs de prévoyance.

L'application de la Swiss GAAP RPC 26 a notamment pour conséquence que les biens immobiliers ne peuvent plus être comptabilisés selon le principe de la valeur la plus basse (valeur de placement sans réévaluation), mais doivent être évalués à la valeur vénale, conformément aux principes de clarté et de sincérité du bilan (true and fair). L'évaluation doit être effectuée de la même manière que pour d'autres valeurs patrimoniales comme les actions. Si les biens immobiliers étaient considérés isolément et évalués selon des critères différents, la transparence visée par les prescriptions régissant la présentation des comptes serait perdue.

Il ne peut être exclu que, dans certaines institutions de prévoyance professionnelle, l'établissement du bilan sur la base de la valeur vénale ait gonflé les chiffres et, partant, entraîné une gestion plus active du portefeuille immobilier en ce qui concerne la fixation des loyers. Pour diverses raisons, il semble toutefois irréaliste d'affirmer que l'application des prescriptions susmentionnées sur la présentation des comptes a induit une forte pression à la hausse ayant une incidence sur les loyers.

Quoi qu'il en soit, les institutions de prévoyance ont tout intérêt, si elles entendent obtenir un rendement satisfaisant, à optimiser les recettes provenant des immeubles locatifs. Pour fixer le montant du loyer initial, elles se fondent sur le prix pouvant être obtenu sur le marché du logement et, par la suite, elles déterminent les adaptations de loyer dans les limites définies par les prescriptions en matière de droit du bail. Il y a lieu de considérer que le potentiel d'adaptation avait déjà largement été utilisé avant 2004, de sorte que la marge de manoeuvre était limitée dès le départ en ce qui concerne les adaptations ultérieures.

Par ailleurs, bon nombre d'institutions de prévoyance avaient choisi déjà avant la modification de l'article 47 OPP 2 d'évaluer leurs biens immobiliers à la valeur vénale plutôt qu'à la valeur de placement. Pour ces institutions, les nouvelles règles n'ont eu aucune incidence sur l'établissement du bilan. Pour d'autres institutions, les prescriptions modifiées ont entraîné non pas une revalorisation des valeurs inscrites au bilan, mais une dépréciation, due notamment à des amortissements insuffisants ou au report de travaux d'entretien ou de rénovation, ce qui, selon la réflexion qui sous-tend le postulat, aurait plutôt tendance à faire baisser les loyers. En outre, une grande partie des placements immobiliers s'effectue aujourd'hui par le biais de fonds d'investissement. Comme le portefeuille immobilier n'est alors pas administré par l'institution de prévoyance, les règles de présentation des comptes auxquelles sont soumises les institutions de prévoyance n'ont pas non plus d'incidence.

En résumé, on peut dire que les prescriptions relatives à la présentation des comptes applicables aux institutions de prévoyance n'ont pas d'influence significative sur la fixation des loyers. Même si les adaptations de loyer devaient se révéler plus nombreuses depuis 2004, elles pourraient difficilement être imputables sans équivoque aux prescriptions relatives à l'établissement des comptes, car la contrainte d'optimisation des rendements vaut en toute circonstance. De plus, de telles adaptations sont actuellement admises par le marché du logement locatif. Aussi ne serait-il pas possible d'évaluer les conséquences d'un retour à la présentation des comptes sur la base de la valeur de placement. Dès lors, il est permis de douter que l'examen suggéré fournisse des résultats concluants en la matière.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.