TVA sur la vente de biens immobiliers. Respect de la volonté du législateur

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'ordonner la modification de la directive de l'Administration fédérale des contributions (AFC) et de maintenir l'exonération des ventes immobilières sur plan de la TVA.

Begründung

L'art. 21, al. 2, chiffre 20 de la LTVA stipule que le transfert et la constitution de droits réels sur des immeubles sont exclus du champ de l'impôt. C'est donc sans ambiguïté possible que le législateur a voulu, et ce en continuité de l'ancienne loi, exclure la vente de biens immobiliers d'une quelconque imposition.

Or, les directives ad hoc de l'AFC détournent ce principe en imposant, pour une exemption, des conditions restrictives totalement en inadéquation avec le marché de la vente immobilière sur plan. Par cette initiative, l'AFC renchérit de manière indue les coûts de construction.

En effet, l'article 8.1.1.1 lettre f de l'Info TVA No 4 concernant le secteur industrie du bâtiment prescrit que le paiement du bien immobilier doit s'exécuter après l'achèvement des travaux - un acompte de 30 % maximum étant toléré -. De même, des modifications d'exécution en cours de construction (art. 8.1.1.2) sont admises dans une portion des plus congrues (maximum 5 %). A défaut, l'AFC considère les relations contractuelles comme un contrat d'entreprises soumis à l'impôt et non comme une vente d'un bien immobilier.

Ces deux conditions sont en contradiction avec la réalité du marché. Lors de la construction d'un immeuble destiné à la vente, cette dernière peut intervenir avant, pendant ou après la construction. Le financement peut donc se faire par l'intermédiaire d'acomptes versés à la signature de l'acte authentique puis lors de la construction. Ce système permet d'éviter des emprunts bancaires générant aussi bien des démarches administratives fastidieuses que des frais et des intérêts importants se répercutant évidemment sur le prix de l'objet. L'interdiction des modifications de commande au-delà de 5 % en cours d'exécution est également dénuée de pertinence. Les prix de vente des objets sont déterminés avec un budget comprenant les finitions standards que le client peut modifier (peintures, carrelage, cuisine, revêtement de sols) et la limite de 5 % peut être très rapidement atteinte. Dans les deux cas relevés, on ne saurait admettre qu'il ne s'agit plus d'une vente immobilière mais d'un contrat d'entreprise, donc soumis à la TVA. La preuve en est que les ventes sur plans font l'objet d'actes authentiques de vente et non de contrats de construction standards.

Il est donc demandé au Conseil fédéral d'ordonner la modification de la directive et de maintenir l'exonération des ventes immobilières sur plan.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

L'ancienne comme la nouvelle LTVA prévoient que la vente d'un bien immobilier est exclue du champ de l'impôt. Par contre, la construction d'un immeuble pour le compte d'un tiers est imposable. Si un bien immobilier est d'abord construit et ensuite vendu, il s'agit d'un contrat de vente exclu du champ de l'impôt. Dans ce cas, le maître de l'ouvrage construit pour son propre compte et répond ainsi de l'ensemble du risque lié à la vente. Si un bien immobilier est vendu sous forme de terrain et qu'une construction n'est réalisée qu'ultérieurement à la demande du propriétaire, les artisans de la construction doivent soumettre leurs travaux à la TVA. Si un bien immobilier est vendu en même temps qu'un projet de construction (vente sur plan), il faut se demander si l'aliénateur construit d'abord pour son propre compte et ne vend qu'ultérieurement le bien immobilier (procédé exclu du champ de l'impôt) ou s'il vend d'abord et ne construit qu'ensuite le bien immobilier à la demande de l'acheteur (procédé imposable).

D'après la pratique appliquée par l'AFC sous le régime de l'ancienne LTVA, le projet de construction était considéré comme réalisé par l'aliénateur pour son propre compte lorsqu'au début des travaux, toutes les unités projetées n'étaient pas encore vendues. Ce n'est que quand toutes les unités étaient vendues avant le début des travaux qu'on parlait de constructions pour le compte de tiers. Sous le régime de l'ancienne législation, cette distinction ne jouait qu'un rôle secondaire car les prestations à soi-même dans le domaine de la construction devaient être décomptées lors de la construction pour son propre compte. Ainsi, la charge fiscale était presque aussi importante que celle qui était prévue pour une construction pour le compte de tiers.

Avec la nLTVA, l'imposition des prestations à soi-même dans le domaine de la construction a été supprimée. Ainsi, les immeubles construits pour son propre compte peuvent être réalisés sans TVA sur les prestations propres et être vendus en tant que biens exclus du champ de l'impôt. Il ne reste qu'une taxe occulte grevant l'achat de matériaux, les travaux exécutés par des tiers ainsi que l'utilisation de sa propre infrastructure. Les constructions réalisées pour le compte de tiers continuent d'être entièrement imposables. En raison de cette nouvelle situation, l'AFC a adapté au 1er janvier 2010 sa pratique concernant la délimitation entre les constructions réalisées pour le propre compte du constructeur et celles qui sont réalisées pour le compte de tiers. Selon cette nouvelle pratique, chaque nouvelle unité était traitée séparément : si les contrats n'étaient pas encore conclus au début des travaux concernant une unité, on considérait que les constructions étaient réalisées pour le propre compte du constructeur et la vente était donc exclue du champ de l'impôt. Pour ce qui est des unités dont les contrats étaient conclus avant le début des travaux, elles étaient considérées comme des biens construits pour le compte de tiers et devaient donc être imposées.

Étant donné que cette pratique a fait l'objet de critiques, l'AFC a modifié sa pratique au 1er juillet 2010 après avoir consulté les représentants de la branche. À partir de cette date, un immeuble est considéré comme construit pour le propre compte du constructeur lorsqu'après la vente sur plan, des modifications sont effectuées à hauteur de 5 % au maximum du prix forfaitaire (ou 7 % lorsque le terrain est cédé à titre de droit de superficie) et que l'acheteur finance préalablement le projet à hauteur de 30 % au maximum. Dans le cadre de cette pratique, les critiques portent sur le traitement de la TVÀ qui, après la conclusion du contrat, peut encore changer suivant l'importance des modifications souhaitées par l'acheteur (par ex. revêtements de sol ou installations sanitaires d'un prix plus élevé). C'est la raison pour laquelle le DFF a décidé d'adapter la pratique de telle sorte que les conséquences en matière de TVA soient claires au moment de la conclusion du contrat.

Une exclusion du champ de l'impôt pratiquée dans le cadre de l'aliénation d'immeubles réalisés sur plan, comme le demande la motion, n'est pas compatible avec la législation en vigueur. Cette exclusion n'a d'ailleurs pas été prévue dans l'ancienne législation.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.