Wortlaut

Les prix tant des logements à vendre que des logements à louer ont flambé en Suisse, malgré des taux d'intérêt qui n'ont jamais été aussi bas, une inflation faible et un boom de la construction qui absorbe complètement la demande. Par conséquent, il faut s'attendre à ce que les ménages consacrent une part toujours plus importante de leurs revenus aux frais de logement. Cette situation appelle avec force la question de savoir quels sont les facteurs qui font augmenter les frais de logement.

Le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

1. Comment évoluent les prix des logements à vendre et des logements à louer dans les différentes régions ?

2. Quelle est l'évolution, en %, des frais de logement (pour les logements loués et les logements habités par leur propriétaire) par rapport aux revenus des ménages ?

3. Si une part plus importante des revenus va alimenter le marché immobilier, la consommation privée diminue. À combien le Conseil fédéral évalue-t-il les pertes annuelles (en milliards de francs)?

4. Combien de personnes profitent-elles des avantages fiscaux des expatriés consistant à pouvoir déduire fiscalement l'intégralité des frais de logement ? Que pense le Conseil fédéral de l'influence de ces réglementations spéciales sur le marché immobilier ?

5. Que pense le Conseil fédéral des répercussions qu'a sur le marché immobilier la forte augmentation de la capitalisation des fonds immobiliers et des sociétés immobilières cotées en Bourse ? Est-il en mesure d'indiquer le volume des capitaux étrangers qui viennent alimenter le marché immobilier suisse par le biais de placements immobiliers indirects ?

6. Le Conseil fédéral est-il préoccupé par ces évolutions et par leurs répercussions sur la consommation et donc sur la conjoncture ? Quelles mesures à moyen et à long termes prévoit-il de prendre pour juguler l'augmentation des frais de logement par rapport aux revenus ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Les prix des logements à vendre et des logements à louer augmentent de façon plus ou moins continue depuis l'an 2000 avec toutefois des disparités régionales. Toutes les régions ne sont pas concernées par de fortes hausses de prix. Cela étant, les hausses de prix se sont révélées plus importantes pour les logements en propriété que pour les maisons individuelles et pour les appartements en location. Alors que les prix de ces derniers ont plus que doublé dans la région lémanique pour la période considérée, l'augmentation (environ 30 %) a été moins marquée dans les régions de Berne, de la Suisse du Nord-Ouest et de la Suisse orientale. Dans la même période, le renchérissement selon l'indice des prix à la consommation a été de 8,6 %. Dans deux des trois régions précitées, les prix des logements en propriété ont connu une hausse frôlant les 50 %, alors que cette hausse s'est élevée à près de 1,0 % dans la région lémanique.

2. Selon l'enquête sur le budget des ménages de l'Office fédéral de la statistique, la charge locative brute moyenne est restée stable à un peu plus de 20 % du revenu brut du ménage. Plus le revenu est bas, plus la charge locative a tendance à être élevée. Une légère augmentation a été constatée au cours de la seconde moitié de la dernière décennie. Les données effectives les plus récentes portent sur l'année 2010. Les coûts du logement en propriété ont, en raison de la baisse constante des taux d'intérêt, fortement reculé, surtout depuis 2008. Pour les logements nouvellement acquis, les taux bas devraient pourtant être compensés par une augmentation du prix d'achat. L'effet d'une éventuelle hausse ultérieure des taux risque dès lors d'être d'autant plus important.

3. Ces dernières années, la consommation des propriétaires de logements s'est sans doute maintenue du fait de la baisse des coûts du logement précitée. Pour les locataires qui occupent leur logement actuel depuis longtemps, les coûts du logement n'ont pas augmenté en raison de la baisse du taux d'intérêt de référence et de l'inflation zéro observée depuis quatre bonnes années. De ce côté, il n'y a donc eu aucune conséquence négative sur la consommation privée. Cependant, les ménages mobiles, qui changent (ou doivent changer) de logement subissent de fortes hausses de loyer lorsqu'ils emménagent dans un nouveau logement, surtout dans les zones très demandées. En Suisse, chaque année, un logement sur six a un nouveau locataire ; dans les lieux où la demande est trop forte, les loyers sont souvent majorés à cette occasion. On peut donc s'attendre à une diminution de la consommation privée de cette catégorie de ménages. Si on observe toutes les classes de revenu, la situation sur le marché du logement n'a pas affaibli la consommation ces dernières années. D'une manière générale, on peut faire face à la hausse des charges de logement non seulement en réduisant sa consommation, mais aussi en renonçant à épargner.

4. L'Administration fédérale des contributions ne dispose d'aucune donnée à ce sujet ; il n'existe pas non plus d'estimation. Selon l'art. 2, al. 2, let. b, de l'ordonnance concernant les expatriés (RS 642.118.3), "les frais raisonnables de logement en Suisse lorsqu'il est établi qu'une résidence permanente est conservée dans le pays d'origine" sont déductibles en tant que frais professionnels particuliers. Les frais raisonnables de logement sont définis au cas par cas et selon la pratique du canton. Il arrive que l'employeur prenne en charge les frais de logement en totalité ou en partie (convention de droit privé). Dans ce cas, l'expatrié soumis à l'impôt ne peut pas obtenir de déduction ou peut en obtenir une correspondant aux frais qui ne sont pas pris en charge par l'employeur, et ce toujours à condition qu'il s'agisse de frais raisonnables de logement. Comme les expatriés sont plutôt des personnes gagnant bien leur vie, ils devraient alimenter la demande dans le segment des prix élevés. Cependant, il ne faut pas en déduire que cette disposition entraîne une immigration considérable de main-d'oeuvre très qualifiée, et, par conséquent, l'influence de cette dernière sur le marché du logement reste sans doute limitée.

5. Selon les résultats de l'enquête concernant les bâtiments et les logements menée dans le cadre du recensement de la population de 2000, les fonds immobiliers détenaient 1,7 % de l'ensemble des résidences principales ; les entreprises de construction et les sociétés immobilières représentaient une part de 3,7 %. Le volume des fonds immobiliers suisses s'élève actuellement à environ 33 milliards de francs et a connu une augmentation extraordinaire ces dernières années. Pour les sociétés cotées en bourse, le volume s'élève à un peu plus de 14 milliards de francs, ce qui correspond aussi à une hausse significative. Si on prend en considération le volume effectif des investissements, ce dernier est supérieur au volume du capital susmentionné. Il n'existe pas de données sur la part des investissements étrangers. À la fin de 2011, les assurances ont déclaré 69 milliards de francs d'actifs dans des biens-fonds, constructions et hypothèques, et les caisses de pension 125 milliards de francs. Ces cinq dernières années, les volumes hypothécaires des banques suisses pour les objets situés en Suisse ont augmenté d'un quart. Les fonds immobiliers investissent non seulement dans des immeubles d'habitation, mais aussi dans des locaux commerciaux, par exemple. Dans ce domaine, le volume s'est fortement accru en chiffres absolus. Cependant, on ne peut pas en déduire que le pourcentage des fonds immobiliers augmente rapidement sur le marché immobilier en général. En raison de leur faible part sur l'ensemble du marché, les effets devraient rester modérés. Malheureusement, aucune donnée actuelle n'est disponible sur la part que représentent les différents types de propriétaires sur l'ensemble du marché immobilier. Toutefois, on peut partir du principe que la majorité des logements appartiennent encore à des personnes privées.

6. Les effets conjoncturels doivent être évalués de manière différenciée. La faiblesse des taux et les prix élevés ont accru les investissements dans la construction, et ainsi renforcé la conjoncture intérieure. Comme signalé ci-dessus, l'évolution des prix sur le marché immobilier n'a pas eu d'impact négatif sur la consommation, mais l'évolution des coûts de logement n'a pas été la même pour tous. D'une manière générale, on observe que la part des loyers dans le panier de l'indice suisse des prix à la consommation est stable, et qu'elle a même légèrement reculé ces derniers temps. Dans un futur proche, la relative stabilité du taux hypothécaire de référence devrait également atténuer l'impact de la hausse attendue des taux d'intérêts. Le 4 juillet 2012, le Conseil fédéral a chargé le DEFR de préparer une note de discussion sur les possibilités de promouvoir l'acquisition de terrains pour bâtir des logements à prix modérés. Une première discussion a eu lieu à ce sujet au Conseil fédéral le 30 novembre 2012. À la suite de quoi, le département responsable a ensuite été prié d'approfondir l'analyse des évolutions sur le marché du logement et d'élargir l'examen des mesures éventuelles. Ce faisant, il a été répondu aux demandes du postulat de la CEATE-N 12.3662, "Mesures concernant le logement", que le Conseil national a adopté le 19 mars 2013.

Réponse du Conseil fédéral.