Wortlaut

La propriété par étages (PPE) est régie par le Code civil depuis le 1er janvier 1965 (art. 712a à 712t). Ce type de copropriété est aujourd'hui fortement apprécié et répandu, et une part grandissante des immeubles de logements et de bureaux construits en Suisse sont constitués et vendus sous cette forme. De même, des logements locatifs sont eux aussi transformés en PPE, et rien ne semble pouvoir freiner cette évolution. Simultanément, les premiers immeubles détenus en PPE atteignent aujourd'hui un âge où il devient indispensable de rénover leur enveloppe et leurs équipements techniques. Les parties communes représentent deux tiers de la valeur de l'immeuble et donc du capital investi, et le coût d'une rénovation est en conséquence élevé pour les copropriétaires. Les fonds de rénovation sont généralement trop peu dotés pour pouvoir couvrir les dépenses concernées, et tous les copropriétaires ne peuvent pas ou ne veulent pas payer de leur poche. À cela s'ajoute qu'aux termes de la loi, les travaux ne peuvent être réalisés que si une majorité de propriétaires sont d'accord. Or, cette majorité est parfois difficile à atteindre en raison d'intérêts divergents ou de conceptions différentes en matière de logement. Mais en l'absence de rénovation, c'est la valeur de l'immeuble tout entier qui baisse, y compris celle des logements des copropriétaires qui souhaiteraient une telle rénovation. Enfin, cela se traduit par une diminution de la valeur de la sûreté donnée en garantie du prêt hypothécaire accordé par la banque. L'Office fédéral du logement parle à cet égard d'un véritable blocage.

Eu égard aux considérations précitées, le Conseil fédéral est invité à répondre aux questions suivantes :

1. Est-il d'accord avec l'auteur de la présente interpellation pour admettre qu'un certain nombre de problèmes se posent s'agissant de la rénovation des immeubles détenus en PPE, et que, compte tenu du nombre croissant des rénovations qui ne sont pas entreprises, ces problèmes ne feront qu'augmenter si aucune mesure n'est prise ?

2. Pense-t-il qu'il serait possible de résoudre au moins en partie ces problèmes en assouplissant les règles actuelles de majorité ou au contraire en rendant obligatoires et en relevant les cotisations aux fonds de rénovation ?

3. Voit-il d'autres moyens de résoudre les problèmes exposés ci-dessus ?

4. Est-il d'accord pour estimer que le législateur doit intervenir ?

5. S'agissant des PPE, voit-il d'autres aspects qui mériteraient d'être amendés ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Le Conseil fédéral est conscient que la rénovation de propriétés par étages (PPE) peut susciter des difficultés et que les cas posant problème risquent de se multiplier en raison du nombre croissant de PPE devant être assainies. En réponse à la motion Leutenegger Filippo 12.3168, "Assouplir le principe de l'unanimité dans le droit de la propriété par étage en cas de démolition-reconstruction", du 14 mars 2012, il a expliqué que, par nature, les opinions et les intérêts s'opposent souvent, en particulier dans de grandes communautés de copropriétaires, ce qui peut rendre plus difficile la prise de décision et bloquer des projets de rénovation. Toutefois, il en va souvent de même pour d'autres formes de propriété collective telles que les coopératives d'habitation ou les communautés héréditaires.

2. Dans sa réponse du 27 février 2013 à la question Chevalley 12.1127, "Copropriété et assainissement énergétique", du 14 décembre 2012, le Conseil fédéral a indiqué que la majorité qualifiée prévue pour valider une décision peut être, en principe, modifiée. Reste à savoir si, concrètement, les choses s'en trouveraient vraiment facilitées. Une disposition légale obligeant les communautés de copropriétaires à créer un fonds de rénovation suffisamment doté contribuerait certes à atténuer les problèmes de financement des travaux. Mais il paraît difficile de justifier l'instauration de telles exigences pour une seule forme de propriété, alors même que les autres sont elles aussi souvent confrontées au manque de moyens disponibles au moment d'effectuer des travaux d'assainissement. En outre, des problèmes d'exécution ne manqueraient pas de survenir si des prescriptions étaient édictées en la matière.

3. Les enquêtes réalisées par l'Office fédéral du logement ont montré que les copropriétaires membres de PPE et les acheteurs de logements en propriété ont rarement conscience de ce que leur acquisition implique en termes de rénovations et de financements à prévoir. Souvent, aussi, les administrateurs nommés ne sont pas en mesure d'entreprendre et de faire accepter des planifications de rénovation et de financement à long terme. Qui plus est, les communautés de propriétaires profitent encore peu de la liberté dont elles disposent en ce qui concerne la rédaction de leurs règlements. À cet égard, la Haute école de Lucerne est en train de préparer, dans le cadre d'un projet CTI, une boîte à outils destinée aux administrateurs et aux propriétaires de logements pour combler ces lacunes. Mettant l'accent sur la transmission de connaissances et l'optimisation des processus, cet instrument permettra de développer des stratégies à long terme pour éviter, notamment, de devoir réaliser tous les travaux de rénovation importants en même temps. Les associations de propriétaires de logements, qui ont à jouer un rôle central de sensibilisation et d'information, participent elles aussi au projet, qui doit aboutir au printemps 2014.

4. Selon le Conseil fédéral, il ne faudrait intervenir sur le plan législatif que si des mesures "douces" telles que celles décrites ci-dessus s'avéraient inefficaces et que les problèmes de rénovation devaient toucher des intérêts publics importants.

5. Actuellement, il n'y a pas lieu de revoir d'autres aspects de la propriété par étages.

Réponse du Conseil fédéral.