Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de soumettre au Parlement un projet de modification de l'article 11 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) afin que la preuve du caractère usuel des loyers d'une localité ou d'un quartier puisse être apportée à un coût raisonnable. Les critères fixés pour les logements comparables seront simplifiés. Il faudra notamment introduire une plus grande flexibilité en ce qui concerne l'année de construction : les bâtiments datant d'avant-guerre devront pouvoir toujours être comparés les uns aux autres ; pour les bâtiments de construction plus récente, il y aura lieu de retenir une période de comparaison de 25 ans. Si le bâtiment a été entièrement rénové, il faudra redéfinir l'âge "économique" à retenir pour la comparaison. L'état et l'équipement seront regroupés dans un seul critère et évalués au moyen de trois appréciations (simple/bon/très bon). Il faudra également examiner la possibilité d'admettre le recours à des statistiques ou à des avis d'experts autorisés.

Begründung

Selon l'art. 269a, let. a, CO les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ne sont pas, en règle générale, abusifs. L'article 11 OBLF définit les critères à retenir pour établir le caractère comparable des objets loués. Cependant, les tribunaux imposent des exigences excessives et très éloignées de la réalité pour l'établissement de la preuve que le loyer se situe dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier. Les données qu'ils exigent pour les différents éléments de comparaison vont tellement dans le détail que l'administration de cette preuve a un coût démesuré. Comment la partie qui a la charge de la preuve peut-elle seulement avoir accès à des données d'un tel niveau de détail concernant des objets loués appartenant à des tiers ? Et à supposer qu'elle y parvienne, les tribunaux et les autorités d'arbitrage devront se livrer à un travail de vérification disproportionné. En outre, ces autorités ne sont pas des experts en immobilier et ne sont guère en mesure d'évaluer objectivement les biens à comparer avec le degré de détail requis en ce qui concerne l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction. Pour les bâtiments construits il y a plusieurs dizaines d'années surtout (soit précisément les appartements pour lesquels le Tribunal fédéral renvoie aux loyers usuels de la localité ou du quartier faute de disposer de critères réalistes fiables pour le calcul du rendement), il est aujourd'hui pratiquement impossible de trouver un nombre d'objets suffisant qui soient pratiquement identiques au regard des cinq éléments de comparaison requis. L'administration de la preuve du caractère usuel des loyers de la localité ou du quartier est donc inévitablement vouée à l'échec. La jurisprudence a éliminé de facto de la loi l'admissibilité du critère des loyers usuels.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Selon le Code des obligations, le principe du loyer calculé sur la base des coûts prévaut en matière de droit du bail. Un loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'il résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré. Lorsque, exceptionnellement, il n'est pas possible de procéder à un calcul du rendement - dans le cas notamment d'immeubles anciens -, les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier permettent d'évaluer si un loyer est abusif ou non. Selon l'article 11 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, sont déterminants, pour le calcul des loyers usuels, les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.

Le Conseil fédéral est conscient que les exigences à satisfaire pour l'application de ce critère sont complexes. Il ne partage toutefois pas le point de vue de l'auteur de la motion, qui estime qu'il est pratiquement impossible d'administrer la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier. Il ne faudrait pas sous-estimer l'importance de ce motif d'adaptation dans la pratique en matière de location. En effet, le caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier est souvent invoqué, comme en témoigne l'importante jurisprudence du Tribunal fédéral relative à ce sujet. Souvent, il sert également à motiver des réserves contractuelles concernant les loyers. Du côté des locataires, on considère cet instrument d'un oeil critique, ne serait-ce que parce qu'il permet, sous sa forme actuelle, des hausses de loyer indépendamment de l'évolution des coûts.

Une modification du droit du bail dans le sens demandé par l'auteur de la motion entraînerait certes une simplification tentante sur le fond et une réduction du travail administratif, dont profiteraient tous ceux qui se réfèrent à la notion de caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier. Cependant, dans l'immense majorité des cas concrets, il s'agirait de bailleurs, les locataires n'en pouvant tirer avantage qu'à titre exceptionnel, lors de la contestation du loyer initial. Qui plus est, cette simplification aurait pour inconvénient de rendre les comparaisons plus approximatives puisque la comparaison ne pourrait plus être fondée sur des objets locatifs similaires. Dans les faits, le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier constitue une forme de loyer comparatif, dont l'application nécessite un minimum de similarité entre les objets comparés.

Les effets économiques attendus parlent eux aussi contre l'adoption de la motion. Il deviendrait plus facile de procéder à des augmentations de loyer sans nécessité de fournir des prestations supplémentaires, ce qui aurait pour conséquence un transfert d'actifs. L'équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des propriétaires s'en trouverait altéré et il y aurait tout lieu de craindre de nouvelles augmentations de prix, en particulier dans les régions où le marché du logement est tendu. Suite à une note de discussion sur les effets de la libre circulation des personnes sur le marché du logement, le Conseil fédéral a décidé, le 15 mai 2013, d'ordonner l'examen de mesures visant à optimiser la politique du logement, y compris de celles destinées à conserver des logements à prix modérés. Il s'agira également, lors de la mise en oeuvre de cette décision, d'envisager des améliorations et, en particulier, des simplifications possibles en matière de droit du bail. Le Conseil fédéral soutient ces efforts pour autant qu'ils débouchent sur des résultats justes qui ne lèsent aucune partie prenante, à savoir ni les locataires, ni les propriétaires.

Le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier est utilisé avant tout pour des bâtiments anciens. De ce fait, la demande faite par la motion ne contribuerait pas à stimuler la construction de logements. En outre, il serait à craindre que la motivation à procéder à des rénovations entraînant une plus-value diminue s'il devenait plus facile d'augmenter de manière substantielle les loyers sans devoir investir dans des travaux de rénovation.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.