Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de rédiger un rapport afin d'identifier les entraves juridiques à l'assainissement énergétique des PPE et de proposer des pistes de réflexion pour les résoudre.

Begründung

Prenons un exemple : les fenêtres étant considérées comme des "partie privée", chaque copropriétaire a le choix de les changer ou non, mais dans le cas d'un immeuble, si neuf personnes sur dix le font, celui qui n'a rien fait bénéficiera des économies d'énergie sans aucun investissement.

Le droit qui régit les PPE prévoit que les travaux d'amélioration doivent être approuvés par au moins 50 % des copropriétaires et qu'ils représentent au moins 50 % des parts de copropriétés (surface), ce qui est juste car cela amène un équilibre entre petits et grands copropriétaires. Par contre, certaines PPE ont poussé le raisonnement plus loin et ont monté la majorité requise pour cette catégorie de travaux à 75 % des parts de copropriété (ce qui est autorisé par l'art. 712g du Code civil), ceci donne un quasi droit de veto aux grands copropriétaires. Les travaux d'assainissement énergétiques étant considérés comme amélioration, la décision devient impossible à obtenir si la PPE compte quelques grands copropriétaires opposés aux travaux.

Cet exemple constitue l'une des entraves à la décision d'assainissement des PPE. Une piste pour y répondre serait de ne plus considérer ces travaux d'assainissement comme des travaux utiles (art. 647c du Code civil) mais comme des travaux nécessaires.

Nous ne pouvons pas modifier le Code civil au coup par coup, il est nécessaire de disposer d'un rapport complet qui identifie les problèmes et propose des pistes de réflexion.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

La distinction entre les travaux de construction nécessaires (art. 647c du Code civil) et utiles (art. 647d du Code civil) est relativement abstraite et doit être appréciée de cas en cas. Ces notions doivent alors être interprétées en fonction de la situation concrète, de la nature de la propriété par étages et de l'évolution de la technique. Sont ainsi considérées comme nécessaires les mesures de protection contre des dangers naturels, la réparation, la réfection ou la reconstruction d'éléments endommagés ou défecteux, tels que portes, ascenseurs, toits, voies d'accès, mais non le remplacement d'une isolation thermique en bon état et répondant aux exigences minimales. Il est alors délicat de prescrire dans le Code civil que, par exemple, le remplacement d'une chaudière par un chauffage plus efficace sur le plan énergétique est nécessaire, alors qu'elle fonctionne et répond aux normes légales. Pour qu'une mesure de construction soit considérée comme nécessaire et non pas seulement utile, il conviendrait de la prescrire dans une règle de droit public.

Comme dans toute forme de propriété collective, il y a, par nature, des arbitrages à effectuer entre les souhaits et les intérêts souvent divergents des propriétaires d'étages. Il faut éviter, d'une part, que quelques propriétaires d'étages puissent s'opposer aux travaux effectués dans l'intérêt de tous et, d'autre part, de les dispenser d'avoir à supporter la plus grande partie des frais des travaux importants et coûteux décidés contre leur volonté. C'est pourquoi les travaux de construction nécessaires doivent être adoptés à la majorité simple des propriétaires d'étages. Les travaux de construction utiles doivent être décidés à la majorité qualifiée des propriétaires d'étages et des quote-parts. Ces règles sont de droit dispositif. Pour les travaux de construction utiles, l'exigence de la double majorité des propriétaires d'étages et des quote-parts peut être allégée ou aggravée. Dans tous les cas, ces modifications doivent être prévues dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou avoir été adoptées à l'unanimité. Les acquéreurs de propriétés par étages les connaissent et les ont donc acceptées d'une manière ou d'une autre.

Aussi judicieux que puisse être l'assainissement énergétique des propriétés par étages, une réglementation des droit réels reposant sur une balance équilibrée des intérêts doit cependant également tenir compte du caractère supportable de ces mesures pour les propriétaires concernés, comme cela a été évoqué dans l'avis du Conseil fédéral relatif à la motion Leutenegger Filippo 12.3168, "Assouplir le principe de l'unanimité dans le droit de la propriété par étages en cas de démolition-reconstruction". S'agissant des travaux d'amélioration dans les parties qui relèvent, telles les fenêtres d'une unité de propriété par étages, des parties privatives, ils échappent en tout état de cause aux mécanismes précités de prises de décision dans la propriété par étages. Chaque propriétaire d'étages peut décider lui-même d'exécuter ces mesures.

Par ailleurs, l'Office fédéral de l'énergie a prévu d'examiner les propositions d'une étude sur le thème des blocages dans la propriété par étages concernant les assainissements énergétiques. Cette étude fait ressortir les principaux obstacles à ces assainissements : manque de connaissances concernant la propriété par étages au moment de l'achat, absence de possibilités de financement, incitations insuffisantes et absence de définition d'un but d'assainissement, faiblesses de communication dans le processus de décision. Ces obstacles ne peuvent être surmontés que de manière très limitée par des instruments de droit privé. Si, d'un point de vue écologique et énergétique, des mesures d'assainissement énergétique devaient s'avérer urgentes, celles-ci devraient être prescrites dans des dispositions de droit public. On ne doit pas attendre d'une étude approfondie des découvertes supplémentaires dans ce domaine.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.