Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'examiner si des adaptations du droit de la propriété par étages (art. 712a ss du Code civil) s'imposent cinquante ans après l'entrée en vigueur de ce droit. Il établira un rapport sur la question.

Begründung

Le régime de la propriété par étages a fait son entrée dans le Code civil le 1er janvier 1965 (art. 712a ss). Il marque le quotidien d'innombrables personnes en Suisse et est désormais bien établi.

Il est temps aujourd'hui, cinquante ans après l'introduction de ce régime, de réexaminer la réglementation applicable et, le cas échéant, d'y apporter les modifications nécessaires. Au fil des décennies, de nombreuses questions ont pu être clarifiées par la jurisprudence, mais il existe encore, dans certains domaines, des problèmes et des risques qui n'ont pas été prévus il y a cinquante ans et qui appellent des mesures.

Le rapport portera notamment sur les questions suivantes :

1. Lorsque la propriété par étages est constituée à la demande du titulaire d'un droit de superficie (art. 712d al. 2 du Code civil), le droit de superficie ne peut, en règle générale, être reconduit qu'avec la signature de tous les copropriétaires. Un seul copropriétaire peut donc engendrer la dissolution de la communauté.

2. Il arrive fréquemment que l'assemblée des copropriétaires refuse un assainissement parce qu'il n'existe pas de fonds de rénovation ou parce que le fonds existant n'est pas doté d'un montant suffisant. Quant à la communauté, elle n'a pas la capacité de contracter un crédit à cette fin.

3. La constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment ne fait l'objet d'aucune réglementation. Cette situation soulève de nombreuses questions concernant le rapport entre les copropriétaires et l'entrepreneur/investisseur (Qui est le maître d'ouvrage ? Qui doit faire valoir les droits pertinents en cas de défauts de construction ? Qui peut décider de modifications sur le bâtiment ?).

De nombreux autres thèmes pourraient être abordés, tels que la flexibilisation des formes de propriété (subdivision du bâtiment), les mesures à la disposition des communautés ayant dans leurs rangs des personnes toujours mécontentes, les mesures permettant de garantir le paiement des contributions dues par les copropriétaires ou encore la simplification de la mise à jour des plans d'étage.

Le rapport analysera ces points et d'autres questions similaires et examinera s'il est nécessaire de légiférer. Dans ce dernier cas, il présentera les mesures qui pourraient être prises.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

Vu les expériences mitigées faites avec les formes de propriété par étages prévues dans les droits cantonaux, et notamment la constatation que cette institution était propice aux litiges, celle-ci n'a été introduite dans le Code civil suisse qu'en 1965. Le besoin de rendre plus facile, voire même possible, l'accès à la propriété d'un logement ou d'un local commercial pour des cercles plus larges de la population, en particulier pour la classe moyenne, a incité le législateur à accepter certains inconvénients liés à toute forme de propriété collective. Ces inconvénients ne sont donc évitables que dans une mesure limitée.

Il est dans la nature même de la propriété par étages que le sol et certaines parties du bâtiment soient utilisés et entretenus en commun par tous les propriétaires d'étages. Les dispositions actuelles ont été élaborées avec soin lors de leur adoption - précisément aussi pour tenir compte des réticences existantes à l'égard de la propriété par étages. Afin d'atténuer les risques de conflits, les unités de propriété par étages ont, par exemple, été définies comme des parties du bâtiment formant un tout et disposant d'un accès propre (cf. message du 7 décembre 1962, FF 1962 II, p. 1445 ss). On peut conclure de la large diffusion de la propriété par étages que sa réglementation actuelle ne contient pas de défauts majeurs.

Dans le cadre de la révision partielle des droits réels immobiliers, entrée en vigueur le 1er janvier 2012, quelques dispositions dans le domaine de la propriété par étages (art. 712e, 712f et 712g du Code civil) ont été adaptées aux nouveaux besoins. La dissolution de la propriété par étages a notamment été facilitée dans les cas où le bâtiment ne peut plus être utilisé selon sa destination en raison de sa dégradation. Une motion (motion Leutenegger Filippo 12.3168) qui avait pour but de modifier l'exigence de l'unanimité dans la prise de décision en cas de démolition-reconstruction a été rejetée par le Conseil des États.

Pour une grande part, les règles sur la propriété par étages ne sont pas de droit impératif, mais dispositif ; c'est pourquoi elles peuvent être modifiées par les participants dans le règlement de la propriété par étages ou par une décision de la communauté des propriétaires d'étages. Beaucoup de questions peuvent et doivent être réglées par les propriétaires d'étages eux-mêmes dans le règlement de la propriété par étages de manière à répondre à leurs besoins, par exemple en ce qui concerne la prise de décision dans l'assemblée des propriétaires d'étages, la contribution aux frais et charges communs, l'alimentation du fonds de rénovation et l'attribution de droits d'usage particuliers. Une rédaction soigneuse de ces règlements peut, dans un certain nombre de cas, prévenir des différends ultérieurs. Il serait par ailleurs souhaitable que les notaires, les courtiers en immeubles et les banques qui octroient les prêts renseignent de manière plus approfondie les futurs acheteurs sur les avantages et les inconvénients de la propriété par étages. Lorsque les communautés de propriétaires d'étage sont de plus grande ampleur, la nomination d'un administrateur professionnel est recommandée.

Le fait que les règles sur la propriété par étages auront bientôt cinquante ans ne constitue pas en soi un motif pour le Conseil fédéral d'élaborer un rapport en vue d'une éventuelle révision de la loi. La doctrine et la jurisprudence ont en outre largement traité du droit de la propriété par étages. Il n'apparaît donc pas urgent de prévoir une révision législative étendue.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.