Politique de la Banque nationale suisse consistant à prélever des intérêts négatifs. Conséquences pour les propriétaires de logements

Wortlaut

La politique de la Banque nationale suisse consistant à prélever des intérêts négatifs a de graves conséquences à de nombreux égards. Des intérêts négatifs d'une durée pouvant aller jusqu'à neuf ans actuellement sont l'expression d'une évaluation selon laquelle la conjoncture est déflationniste, et les prix des biens d'investissement et des biens d'usage courant ont tendance à baisser. Cette situation, aggravée par le franc fort, fait que la perspective de voir les salaires augmenter est très limitée.

Pour les particuliers, un environnement déflationniste constitue une situation fâcheuse qui présente des risques qui ne sont pas perceptibles dans l'immédiat. Ainsi, les dettes contractées ne sont plus réduites dans un contexte inflationniste. Qui plus est, dans la situation actuelle en matière d'intérêts, le danger est bien réel de voir un bien immobilier perdre insidieusement une partie de sa valeur marchande. Tandis que la dette hypothécaire reste inchangée, le capital propre qui a été investi se réduit en conséquence en cas de baisse de la valeur marchande.

Dans de nombreux cas de financement de l'acquisition récente d'une propriété, une partie des fonds provient du retrait anticipé d'une partie du capital du deuxième pilier. En cas de vente dans un contexte déflationniste comme celui que nous connaissons aujourd'hui, le capital propre investi ou précisément le montant correspondant au retrait d'une partie de l'avoir du deuxième pilier se réduit en conséquence, et même dans une proportion supérieure à la moyenne en cas de financement par des capitaux de tiers représentant entre 75 et 80 % de la valeur marchande au moment de l'achat. Cette situation est fâcheuse pour le propriétaire, sans parler du fait qu'elle comporte aussi des risques de nature macroéconomique non calculables en rapport avec le départ à la retraite.

Par ailleurs, les taux d'intérêt extrêmement bas incitent de nombreuses personnes à payer trop cher ou à construire à des tarifs trop élevés, et donc à s'endetter trop lourdement, s'imaginant à tort que leurs revenus ne cesseront d'augmenter et que leurs dettes diminueront automatiquement sous l'effet de l'inflation.

Le régime fiscal actuel encourage les ménages privés à s'endetter étant donné qu'ils ont la possibilité de déduire les intérêts passifs. A titre de compensation, on a défini une valeur locative théorique. La commission Brunetti a indiqué qu'il ne faut pas encourager l'endettement des particuliers, pas même dans un contexte marqué par des intérêts négatifs.

Face à cette situation, je pose les questions suivantes au Conseil fédéral :

1. Que pense-t-il des incidences de la politique des intérêts négatifs sur les propriétaires de logement ? Partage-t-il l'avis selon lequel l'accession à la propriété d'un logement comporte un risque élevé d'endettement pour les ménages privés ?

2. Ne serait-il pas judicieux de modifier aussi rapidement que possible le régime fiscal qui s'applique aux biens immobiliers :

a. en abolissant la valeur locative et

b. en supprimant la possibilité de déduire les intérêts passifs ?

3. Ne serait-il pas judicieux de limiter le retrait anticipé de fonds provenant du deuxième pilier et de ne pouvoir procéder à un tel retrait que pour amortir une hypothèque, et non plus pour financer l'achat d'un logement ?

4. Ne serait-il pas judicieux de récompenser les personnes qui amortissent une hypothèque (éventuellement une ancienne hypothèque uniquement) jusqu'à concurrence de 50 % de la valeur vénale d'un bien immobilier, par exemple en autorisant ces personnes à déduire de leur revenu tout ou partie d'un montant calculé en fonction de la valeur d'assurance du bâtiment ?

5. D'après le Conseil fédéral, quel est l'impact d'une surchauffe du marché immobilier sur l'encouragement de l'accession à la propriété du logement ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Le but de l'introduction de taux d'intérêt négatif par la Banque nationale suisse (BNS) était d'éviter un durcissement inopportun des conditions monétaires en Suisse, et pas d'influencer le marché immobilier. L'impact de l'abandon du taux plancher face à l'euro et de l'introduction de taux négatifs sur le marché immobilier est ambigu : d'un côté, le ralentissement économique devrait réduire la demande de logement et de crédit hypothécaire, et, de l'autre côté, les taux bas devraient encourager la demande de crédit et l'attrait du marché immobilier par rapport à d'autres types d'investissements. Pour l'instant, le taux d'intérêt négatif de la BNS n'a pas été répercuté directement sur les taux hypothécaires. Pour les taux hypothécaires fixes à longues échéances, on observe même, ces derniers temps, une hausse, ce qui pourrait signifier un transfert de coûts par les banques. Pour s'assurer que l'endettement hypothécaire des ménages reste sous contrôle, le Conseil fédéral, la FINMA et l'Association suisse des banquiers ont récemment pris des mesures, comme la hausse à 2 % du volant anticyclique de fonds propres sectoriel dans l'immobilier résidentiel et le resserrement de l'autorégulation sur les hypothèques. Malgré un ralentissement de la croissance des crédits hypothécaires, l'octroi d'hypothèques reste élevé. Le Conseil fédéral, la BNS et la FINMA continuent d'observer l'évolution du marché et réévaluent périodiquement le besoin de mesures additionnelles.

2. Combiner la valeur locative imposable avec la déductibilité des intérêts passifs relève d'un bon principe. La mise en oeuvre de ce principe dans le droit actuel (détermination de la valeur locative au-dessous de la valeur vénale, déductibilité excessive, gains en capital non imposables) entraîne cependant une sous-imposition systématique et des incitations inopportunes. Comme solution de remplacement, on pourrait imaginer un système dans lequel la valeur locative ne serait plus imposable ("changement de système"). Il faudrait dans ce cas supprimer les déductions liées à la propriété du logement eu égard à la systématique des impôts et à l'équité fiscale (plus particulièrement entre locataires et propriétaires), de même que pour éviter une diminution des recettes fiscales. Un tel changement de système permettrait de réduire globalement l'attrait de l'endettement, ce qui aurait aussi des effets positifs sur la stabilité financière. À l'heure actuelle, deux interventions visant une diminution de la valeur locative sont en cours d'examen (motions 09.3142, "Renforcer la propriété, économiser l'énergie, diminuer la valeur locative", et 13.3083, "Sécurité du logement. Droit d'option irrévocable quant à la valeur locative"). La première chambre (Conseil national) les a adoptées toutes deux. Cette thématique est par ailleurs traitée dans le rapport "Principes pour une nouvelle politique de croissance", approuvé par le Conseil fédéral le 21 janvier 2015.

3. Le 1er juillet 2012, la FINMA a approuvé les nouvelles exigences minimales de l'Association suisse des banquiers pour les financements hypothécaires, en tant que norme minimale de surveillance prudentielle. Ainsi, pour obtenir un prêt, il faut notamment apporter 10 % au moins de la valeur de nantissement du bien sous la forme de fonds propres distincts du deuxième pilier. Aux yeux du Conseil fédéral, cette mesure visant à diminuer les risques qui pèsent actuellement sur le marché hypothécaire est toujours appropriée. Interdire le recours à l'avoir de prévoyance pour accéder à la propriété du logement et le réserver au seul amortissement d'une hypothèque lui paraît par contre peu pertinent. Il serait en effet possible de contourner une telle mesure en remplaçant d'autres fonds propres par une partie de l'avoir de prévoyance une fois l'achat effectué. L'élément décisif n'est pas le moment où l'avoir de prévoyance est utilisé, mais la proportion de cet avoir qui est autorisée pour le financement.

4. Les ménages propriétaires de leur logement sont déjà avantagés fiscalement. Permettre l'exonération d'amortissements entraînerait un avantage injustifiable du point de vue de l'équité fiscale en faveur de la propriété du logement par rapport à d'autres formes de logement et d'investissement. Une telle mesure inciterait encore davantage, du point de vue fiscal, l'attrait de la propriété du logement, ce qui devrait entraîner à terme une hausse des prix de l'immobilier (en particulier dans le haut de gamme). Elle aurait en outre un effet fortement régressif et inciterait les propriétaires de leur logement à limiter leur apport de fonds propres afin de profiter le plus longtemps possible de l'exonération des amortissements. Une limitation aux hypothèques anciennes serait également inéquitable. Rappelons par ailleurs qu'il existe déjà des instruments (pilier 3a) qui favorisent fiscalement le remboursement grâce à l'amortissement indirect. Toutes ces raisons confortent le Conseil fédéral dans son avis que le changement de système concernant l'imposition de la valeur locative évoqué à la question 2 est peut-être le moyen le plus ciblé pour remédier à la problématique de l'endettement.

5. Dans le domaine de la propriété du logement, la nette hausse des prix a réduit le cercle des acquéreurs potentiels, ce qui se traduit surtout par un recul de la demande dans le haut de gamme. L'offre a déjà réagi à ce phénomène, la moitié environ des logements neufs étant désormais destinée à la location. À l'heure actuelle, peu d'instruments encouragent activement la propriété du logement. Outre l'imposition de la propriété du logement, qui crée une incitation à l'achat en favorisant un endettement élevé, il y a la possibilité d'utiliser à cette fin les avoirs de la prévoyance professionnelle et ceux du pilier 3a, en bénéficiant d'avantages fiscaux. Le retrait anticipé de fonds provenant du deuxième pilier a été limité de manière indirecte, comme nous l'avons indiqué ci-dessus. Accroître cette limitation ne nous paraît pas judicieux, d'autant que les chiffres de la période 2012 à 2014 indiquent un net recul de ce type de retraits.

Réponse du Conseil fédéral.