Wortlaut

Je prie le Conseil fédéral de répondre aux questions suivantes :

1. Craint-il lui aussi une généralisation des hausses de loyer abusives sous prétexte d'assainissement énergétique ?

2. Quelles sont, au sens de l'article 14 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), les mesures "créant des plus-values" et quelles sont les mesures "de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée"?

3. Quels sont les coûts de rénovation qui doivent être financés par les frais accessoires régulièrement perçus ?

4. Quelle est alors la part des coûts globaux qui peut être mise à la charge des locataires au titre d'une création de plus-value ?

5. Vu la situation, le Conseil fédéral n'est-il pas d'avis lui aussi que l'article 14 OBLF doit être adapté et formulé plus précisément, dans la perspective des mesures d'assainissement d'envergure, notamment d'assainissement énergétique, qui se profilent à l'horizon ?

6. Dans ces cas-là, dans quelle mesure les contributions courantes aux frais d'entretien doivent-elles être prises en compte ?

Begründung

Une étude publiée par l'Office fédéral de l'énergie (OFEN) le 15 janvier 2015, en allemand avec un résumé en français (Energetische Sanierung Auswirkungen auf Mietzinsen), montre que les investissements dans les mesures d'économie d'énergie poussent les loyers à la hausse. Pour les propriétaires, ces investissements sont rentables (Internal Rate of Return compris entre 2 et 8 %). Pour les locataires, ces mesures d'assainissement se traduisent le plus souvent par une augmentation nette de leurs dépenses. Les augmentations de loyer dépassent les économies faites grâce à la baisse de la consommation d'énergie. C'est ce qui explique ma question 1.

Dans la pratique, des mesures d'assainissement de nature diverse, mais réalisées simultanément, sont en outre souvent considérées comme une rénovation globale. Si par exemple les cuisines d'un immeuble sont totalement refaites après 50 ans, en même temps que la rénovation du chauffage et des installations de distribution et d'élimination des fluides, les autorités de conciliation considèrent le tout comme une rénovation globale. D'où mes questions 2 à 4.

Les bailleurs peuvent être tentés de repousser assez longtemps les mesures d'entretien et de rénovation courantes et d'invoquer le prétexte d'un assainissement énergétique ou d'une rénovation globale pour remettre à plus tard l'exécution de mesures visant à maintenir l'état de la chose louée. Les coûts y afférents pourront alors être imputés sur une rénovation globale, et ce, bien que chaque locataire verse chaque année entre 0,5 et 1 % de contribution aux dépenses d'entretien courantes, en sus des frais accessoires attestés. D'où mes questions 5 et 6.

Stellungnahme des Bundesrates

1./2. Les considérations énergétiques ne sont pas la motivation principale des mesures d'assainissement, mais il faut en tenir compte en cas de rénovation. Les assainissements énergétiques permettent de diminuer les besoins en énergie, de couvrir ceux-ci par le recours aux énergies renouvelables et, partant, de réduire les frais de chauffage et d'eau chaude. Cependant, l'augmentation de loyer consécutive aux travaux est généralement bien supérieure aux économies réalisées sur les frais accessoires, ce qui entraîne une augmentation nette des dépenses des locataires. L'étude du 15 janvier 2015 de l'Office fédéral de l'énergie (OFEN) et de l'Office fédéral du logement (OFL) mentionnée dans l'interpellation, qui est consacrée aux effets de la rénovation énergétique des bâtiments sur les loyers, dresse ce même constat, mais souligne qu'un assainissement énergétique de bâtiment génère une plus-value pour les locataires en termes de confort d'habitat (climat des locaux, isolation phonique). Lorsque les mesures d'assainissement interviennent à l'occasion d'un changement de locataire, le rendement tend, l'expérience le montre, à être optimisé. Mais cela n'est pas le fruit des améliorations énergétiques. Le problème vient surtout du fait que, dans la pratique, les loyers demandés lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail reflètent souvent les prix du marché au lieu d'être fixés sur la base des coûts. Le Conseil fédéral partage donc les craintes de l'interpellant de voir les mesures d'assainissement en général, qu'elles soient ou non de nature énergétique, entraîner des hausses de loyers significatives.

Aux termes de l'art. 269a, let. b, CO, les loyers qui sont justifiés par des prestations supplémentaires ne sont en règle générale pas abusifs. Conformément à l'art. 14, al. 1, OBLF, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values en ressortissent. Selon l'art. 14, al. 2, OBLF, plusieurs améliorations énergétiques sont aussi expressément réputées prestations supplémentaires. C'est notamment le cas des mesures visant à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment, à utiliser l'énergie de manière rationnelle, à réduire les émissions des installations techniques ou à utiliser les énergies renouvelables. Les travaux d'entretien usuels qui ne constituent pas des prestations supplémentaires au sens de l'art. 14, al. 1, ou 2 OBLF ne sont pas considérés comme générant une plus-value mais comme maintenant la valeur ; ils ne donnent par conséquent pas droit à une hausse de loyer. Ceci pour empêcher que des assainissements de bâtiment réalisés durant le contrat de bail donnent lieu à des loyers abusifs.

3. Aux termes de l'art. 257a, al. 1, CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Les frais de rénovation ou d'entretien n'entrent pas dans cette catégorie. Ces charges doivent être couvertes par le loyer sans être facturées sous forme de frais accessoires.

4. Les coûts des améliorations (y compris énergétiques) générant une plus-value peuvent être répercutés sur les loyers, comme indiqué plus haut, au titre de prestations supplémentaires. Aux termes de l'art. 14, al. 3, OBLF, cela ne s'applique toutefois qu'à la part qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. L'art. 14, al. 1, OBLF dispose qu'en règle générale les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Les circonstances propres à chaque cas d'espèce doivent être prises en considération pour déterminer où se situer au sein de cette fourchette.

5./6. L'art. 14, al. 1, OBLF tient compte du fait que, lors d'importantes réparations, il n'est pas toujours possible d'opérer une distinction claire par rapport aux travaux visant à préserver la valeur. La réglementation actuelle admet toutefois la preuve que la part créant une plus-value peut être, dans certains cas d'espèce, inférieure à 50 ou supérieure à 70 %, ce qui permet de prendre en compte des cas très spécifiques. Il n'y a donc pas lieu d'adapter cette disposition.

Le cas particulier du report de mesures d'entretien, avancé à l'appui de l'argumentaire de l'interpellation, ne s'apparente pas à une plus-value et ne justifie une hausse de loyer que dans la proportion d'éventuelles augmentations des coûts d'entretien. En cas d'importantes réparations, il faut tenir compte du report des travaux d'entretien en abaissant en proportion la part de plus-value.

Réponse du Conseil fédéral.