Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de vérifier comment l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) pourrait être précisée en ce qui concerne l'augmentation des loyers suite à des mesures d'assainissement énergétique. Pour les assainissements totaux liés à des investissements dans le domaine de l'énergie, le Conseil fédéral doit examiner si la distinction entre les investissements créant une plus-value et ceux visant au maintien de la valeur peut être formulée plus clairement. Une nouvelle approche de l'application des taux d'intérêt réels et des prix du marché pourrait-elle remplacer ces critères, dans le cadre de la loi en vigueur ?

Begründung

Le Conseil fédéral craint lui aussi que les assainissements en général - qu'ils soient effectués ou non à des fins énergétiques - entraînent une hausse prononcée des loyers. Conformément à l'art. 14, al. 2, OBLF, les améliorations énergétiques sont explicitement considérées comme des prestations supplémentaires. Ce n'est pas le cas des travaux d'entretien habituels, qui ne sont pas considérés comme des investissements créant des plus-values mais maintenant la valeur du bien, et dont la réalisation ne justifie donc pas d'augmentation de loyer. Les frais de rénovation et d'entretien n'entrent pas dans cette catégorie. En effet, ils sont inclus dans le loyer et ne peuvent être facturés comme frais accessoires. Les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.

Dans la pratique, l'entretien courant, qui ne crée pas de plus-value, est bien souvent différé jusqu'au prochain assainissement total. Concrètement, l'interprétation de la part des travaux qui crée une plus-value entraîne fréquemment des désaccords entre propriétaire et locataire. Comment la preuve de cette création de plus-value peut-elle et doit-elle être apportée ? A-t-on besoin de critères supplémentaires permettant de faire clairement la distinction ?

Pourrait-on simplifier l'OBLF, en se basant sur une évaluation hédoniste de la valeur du bien immobilier et en appliquant des taux d'intérêt réels ? (voir l'étude de Borner/Bodmer du 29 octobre 2015 "Auswirkungen der Mietzinsregulierung"). Une telle approche déboucherait-elle sur une plus grande transparence du marché de la location et permettrait-elle de limiter les distorsions du marché ? Après un assainissement total, les nouveaux loyers sont revus à la hausse et cela peut engendrer une crise du logement. Pourrait-on éviter ce risque par une nouvelle approche s'agissant de l'évaluation ou par une précision de l'OBLF, dans le cadre de la loi en vigueur ?

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

Comme l'a relevé le Conseil fédéral dans sa réponse à l'interpellation Fluri 15.3752 du 19 juin 2015, l'augmentation de loyer consécutive aux travaux d'assainissement énergétique est généralement supérieure aux économies réalisées sur les frais accessoires, ce qui entraîne une hausse nette des dépenses des locataires. De plus, lorsque les mesures d'assainissement interviennent à l'occasion d'un changement de locataire, l'expérience montre que le rendement tend à être optimisé, puisque les loyers demandés à la conclusion d'un nouveau contrat reflètent souvent les prix du marché.

Les majorations de loyer intervenant pendant la durée du contrat de bail à la suite d'assainissements doivent être annoncées et motivées dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, au moyen d'une formule agréée par le canton. Il va de soi que la distinction entre améliorations créant des plus-values et entretien courant peut être complexe selon les cas ; elle est néanmoins simplifiée par l'art. 14, al. 1, de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11), qui dispose que les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. La réglementation actuelle admet toutefois la preuve que la part créant une plus-value peut être, dans certains cas d'espèce, inférieure à 50 ou supérieure à 70 %, ce qui permet de prendre en compte des cas très spécifiques.

Selon le Code des obligations, le principe du loyer calculé sur la base des coûts prévaut en matière de droit du bail. Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. L'application des prix du marché et des taux d'intérêt réels qui est proposée suppose un profond changement du système, qui ne saurait être effectué moyennant une adaptation de l'OBLF, mais exigerait plutôt une refonte des dispositions du Code des obligations sur la protection contre les loyers abusifs. En outre, on ne sait comment un tel modèle pourrait fonctionner ni quel serait le rapport entre les deux éléments servant à fixer le loyer, soit les prix du marché et les taux d'intérêt réels.

L'examen du caractère abusif du loyer sur la base de l'application des prix du marché aggraverait la tendance aux augmentations de loyer consécutives à des assainissements, car il serait ainsi possible d'exiger un loyer correspondant aux prix du marché même en cours de bail. Par ailleurs, les modèles dits hédoniques ont été refusés par le peuple (2004) et par le Parlement (2010) dans le cadre des deux derniers projets de loi proposés par le Conseil fédéral en matière de droit du bail.

Appliquer le taux d'intérêt réel, qui se calcule en soustrayant l'inflation (selon l'indice suisse des prix à la consommation) du taux d'intérêt nominal, serait également incompatible avec le droit du bail en vigueur. Celui-ci admet, certes, que le loyer soit adapté non pas en fonction des coûts, mais selon d'autres règles fixées dans le contrat de bail, par exemple la possibilité d'indexer le loyer. Cependant, il n'est pas possible de combiner taux d'intérêt nominal et renchérissement, ce qu'impliquerait le calcul du rendement basé sur le taux d'intérêt réel. Par ailleurs, il faut garder à l'esprit que le taux d'intérêt réel peut être sujet à des fluctuations plus fortes que le taux hypothécaire de référence. Par conséquent, les possibilités d'adapter le loyer seraient plus fréquentes, ce qui favoriserait les litiges en matière de droit du bail.

Les fluctuations plus importantes pourraient entraîner des charges de loyer plus élevées. Cela ferait aussi courir des risques aux propriétaires, car, en cas de hausse simultanée des taux d'intérêt nominaux et de d'inflation, ils pourraient devoir accorder des baisses de loyer malgré la hausse des coûts de financement.

Pour les raisons exposées, le Conseil fédéral estime qu'il n'y a pour l'heure pas de nécessité respectivement de réexaminer l'OBLF et de la modifier dans le sens voulu par l'auteur du postulat.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.