Ausgangslage

Communiqué de presse de la commission des affaires juridiques du Conseil national du 24.06.2022

La commission a adopté, à l'intention de son conseil, trois projets distincts visant à mettre en oeuvre les initiatives parlementaires 15.455 (" Empêcher les sous-locations abusives ") déposée par le conseiller national Hans Egloff (par 13 voix contre 9), 16.458 (" Majoration échelonnée du loyer. Non aux formulaires inutiles ") déposée par l'ancien conseiller national Karl Vogler et 16.459 (" Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique ") déposée par Olivier Feller (par 14 voix contre 0 et 8 abstentions), ainsi que 18.475 (" Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure ") déposée par l'ancien conseiller national Giovanni Merlini (par 14 voix contre 9).

Les modifications du droit du bail proposées dans ces projets ont pour objectif d'empêcher les abus en matière de sous-location, de simplifier la communication en cas de modifications unilatérales du contrat et d'assouplir les conditions de résiliation pour besoin propre du bailleur. Plusieurs propositions de minorité ont été déposées.

Communique de presse du Conseil fédéral du 19.10.2022

Le Conseil fédéral favorable aux assouplissements formels proposés dans le droit du bail

À l'invitation de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, le Conseil fédéral a pris position sur trois projets parlementaires concernant le droit du bail. Ces projets prévoient respectivement un assouplissement des règles de forme, un durcissement des règles applicables à la sous-location et une procédure de résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur. Le Conseil fédéral a décidé le 19 octobre d'approuver les assouplissements formels. Il recommande par contre de ne pas entrer en matière sur la modification des règles applicables à la sous-location ni sur la résiliation en cas de besoin du bailleur.

La Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) a invité le Conseil fédéral à prendre position sur trois projets concernant le droit du bail, qui visent à mettre en oeuvre quatre initiatives parlementaires :

- Les initiatives parlementaires 16.458 Vogler " Majoration échelonnée de loyer. Non aux formulaires inutiles " et 16.459 Feller " Droit du bail. Autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique " demandent un assouplissement de certaines règles de forme du droit du bail.

- L'initiative parlementaire 15.455 Egloff " Empêcher les sous-locations abusives " vise à durcir les règles applicables à la sous-location.

- L'initiative parlementaire 18.475 (Merlini) Markwalder " Résiliation du bail en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Simplifier la procédure " vise à assouplir les conditions à remplir pour faire valoir un besoin propre.

Le Conseil fédéral propose d'entrer en matière sur le projet concernant les assouplissements formels et de l'approuver. Les modifications proposées par la CAJ-N l'avaient déjà été par le Conseil fédéral dans des projets antérieurs visant à réviser le droit du bail. Elles permettront de simplifier certaines formalités en lien avec les baux à loyer, sans pour autant remettre en question la protection des locataires prévue par la Constitution.

Une résiliation plus rapide en cas de besoin du bailleur n'est pas souhaitable

Pour les deux autres projets, le Conseil fédéral recommande de ne pas entrer en matière. En ce qui concerne la sous-location, il estime que des dispositions plus strictes ne sont pas justifiées ou seraient disproportionnées. Les exigences supplémentaires proposées entraîneraient une augmentation de la charge administrative, tant pour les bailleurs que pour les locataires. De plus, elles entraveraient, voire excluraient le recours à des plateformes de réservation comme Airbnb ou des formes de location telles que le contrat de location générale (portant sur un immeuble entier) ou le logement contre services.

Selon le Conseil fédéral, le droit en vigueur offre déjà la possibilité de lutter contre les abus. Il prévoit par exemple le consentement du bailleur pour une sous-location, consentement qui peut être refusé dans les conditions fixées par la loi.

Le troisième projet vise à permettre au bailleur de faire valoir plus rapidement un besoin propre. Le Conseil fédéral y voit une atteinte à l'équilibre entre les intérêts des deux parties au bail, raison pour laquelle il recommande de rejeter le projet. Les dispositions en vigueur régissant le congé pour besoin propre prévoient déjà la possibilité de résilier le bail en cas de besoin propre urgent. Par ailleurs, les statistiques des procédures de conciliation ne pointent pas la nécessité de prendre des mesures en la matière : dans plus de la moitié des cas, les parties parviennent à se mettre d'accord avant l'ouverture d'une procédure judiciaire.

Wortlaut

Conformément à l'art. 160, al. 1, de la Constitution et à l'article 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

L'article 269d du Code des obligations (CO) sera complété par un quatrième alinéa ayant la teneur suivante :

Art. 269d

...

Al. 4

Pour la notification d'une augmentation de loyer ou de toute autre modification unilatérale du contrat, une signature reproduite sur la formule officielle par un moyen mécanique est admise.

Begründung

L'article 269d CO fixe les règles qui doivent être respectées par le bailleur lorsque celui-ci veut augmenter le loyer ou apporter d'autres modifications unilatérales au contrat de bail. Cette disposition prévoit notamment que la notification au locataire doit se faire par écrit au moyen d'une formule officielle agréée par le canton.

Dans un arrêt du 8 juillet 2003, le Tribunal fédéral a considéré que la formule officielle visant à notifier une hausse de loyer à un locataire devait être signée à la main, la signature reproduite par un moyen mécanique n'étant suffisante que dans les affaires où elle est admise par l'usage, conformément à l'art. 14, al. 2, CO.

Cet arrêt crée une insécurité juridique qui peut être lourde de conséquences. En effet, en l'absence de signature autographe apposée sur la formule officielle, la notification de hausse de loyer peut se retrouver frappée de nullité.

La présente initiative a pour objectif d'autoriser la signature reproduite par un moyen mécanique au même titre que la signature autographe lors de la notification d'une hausse de loyer ou de toute autre modification unilatérale du contrat. La disposition proposée permettra notamment aux propriétaires institutionnels, comme les caisses de pension, et aux gérants d'immeubles d'apposer une signature sous la forme d'un fac-similé sur les formules officielles requises en cas d'augmentation du loyer ou d'autres modifications unilatérales du contrat. Cela diminuera considérablement le travail administratif sans affaiblir d'une quelconque manière les droits des locataires.

Une proposition analogue à celle contenue dans la présente initiative avait déjà été faite dans la motion 07.3159 déposée le 22 mars 2007 par le conseiller national Rudolf Steiner. Dans son avis du 15 juin 2007, le Conseil fédéral avait alors admis que l'exigence d'une signature apposée à la main constituait un formalisme excessif, l'utilisation de la formule officielle agréée par le canton étant suffisante pour protéger les locataires. Malheureusement, la motion a été classée sans débat parlementaire, l'auteur ayant quitté le Conseil national à la fin de l'année 2007.

Verhandlungen

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil national, 09.03.2023

Le National veut alléger la charge administrative des bailleurs

Le National veut alléger la charge administrative des bailleurs. Il a accepté jeudi, par 108 voix contre 66, un projet de commission visant à simplifier la procédure lors de la communication d'une augmentation de loyer. La signature électronique notamment doit être autorisée. Le Conseil des Etats doit encore se prononcer.

En cas de non-utilisation de la formule officielle agréée par le canton, comme cela est le cas actuellement, une augmentation de loyer peut être considérée nulle même si le locataire n'a pas fait recours, a indiqué Sidney Kamerzin (Centre/VS) pour la commission. Quant à la signature, elle ne doit plus être que manuscrite, a-t-il ajouté, pointant une avancée dans la numérisation dans tous les domaines.

Christa Markwalder (PLR/BE) a plaidé pour une réduction de la bureaucratie. En outre, ces modifications "ne touchent en rien aux droits des locataires". La gauche a renoncé à parler à la tribune mais a refusé le projet. Lors de débats sur le droit du bail mardi, elle avait fustigé un "saucissonnage" et une "longue liste de projets qui vont tous affaiblir les droits des locataires".

L'un des deux projets déjà adoptés dans ce domaine cible les sous-locations abusives. L'autre veut simplifier les résiliations du bail pour besoin propre.

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil des Etats, 18.09.2023

Le Parlement allège la charge administrative des bailleurs-
Les bailleurs verront leur charge administrative réduite. Après le National, le Conseil des Etats a accepté lundi, par 28 voix contre 4, un projet de commission visant à simplifier la procédure lors de la communication d'une augmentation de loyer.

En cas de non-utilisation de la formule officielle agréée par le canton, comme cela est le cas actuellement, une augmentation de loyer peut être considérée nulle. Le Parlement entend remédier cette lacune. La signature électronique doit être autorisée. Elle ne doit plus être que manuscrite.

Pour la commission, Daniel Fässler (C/AI) a souligné que cette avancée est possible grâce à la numérisation. S'il ne s'agit que d'une modification formelle, Carlo Sommaruga (PS/GE) a regretté une inégalité de traitement entre bailleurs et locataires. C'est une facilitation pour les premiers, sans contrepartie pour les seconds.