Wortlaut

L'acquisition d'immeubles par le biais du financement participatif a fait son apparition ces dernières années. Un investisseur peut déjà devenir (co)propriétaire d'un immeuble locatif en ne fournissant qu'une contribution "modeste". Il devient ainsi bailleur et doit respecter le droit du bail. Des annonces font parfois miroiter un rendement du capital propre de plus de 6 %.

Or, les articles 269ss du Code des obligations (CO) contiennent des règles visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux. La jurisprudence du Tribunal fédéral précise l'interprétation de l'article 269 CO. Selon la pratique juridique en vigueur, le rendement obtenu sur le capital propre actualisé ne peut dans chaque cas dépasser le taux de référence du droit du bail de plus d'un demi-point de pourcentage.

Dans ce contexte, je charge le Conseil fédéral de répondre aux questions suivantes :

1. Est-il lui aussi d'avis qu'un rendement du capital propre investi dans un immeuble locatif est en principe abusif s'il dépasse 2 % (taux d'intérêt de référence depuis le 1er juillet 2017 : 1,5 %)?

2. Que pense-t-il de la publicité faite pour des investissements dans des immeubles locatifs offrant un rendement de plus de 6 % ? Les intermédiaires qui offrent ce type d'investissements agissent-ils légalement ?

3. Comment les locataires sont-ils protégés contre les prétentions abusives du bailleur en cas de financement participatif de l'immeuble ?

4. Quel effet le Conseil fédéral pense-t-il que le financement participatif d'immeubles exerce sur l'évolution du prix de l'immobilier ?

5. Quel effet pense-t-il que le financement participatif d'immeubles exerce sur l'offre en matière de logements à bon marché ?

6. Faut-il à son avis des règles supplémentaires ? Faut-il éventuellement préciser les règles existantes ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Dans le calcul du loyer, on fait la distinction entre le principe des coûts et la loi du marché. En ce qui concerne les loyers calculés sur la base des coûts, on tient compte du rendement net et, pour les constructions neuves, du rendement brut. La formule permettant de déterminer le taux de rendement maximum autorisé repose sur le taux d'intérêt de référence établi pour les hypothèques. Il est possible d'ajouter 0,5 point de pourcentage s'il s'agit du rendement net et deux points de pourcentage au plus s'il s'agit du rendement brut. Le rendement net est prioritaire par rapport aux loyers usuels pratiqués dans le quartier ou la localité, qui sont fixés selon les lois du marché. Dans certaines conditions, cet ordre de priorité peut changer pour les immeubles dont la construction ou l'acquisition remonte à plusieurs décennies. Ces bases de calcul ont trouvé confirmation dans la jurisprudence. Le Conseil fédéral part du principe que les autorités de conciliation et les tribunaux civils déclarent abusifs les loyers qui procurent aux bailleurs un rendement excédant le cadre légal.

2. La publicité doit être conforme à la réalité. Selon l'art. 3, al. 1, let. b, de la loi fédérale contre la concurrence déloyale (LCD ; RS 241), elle ne peut pas contenir d'indications inexactes ou fallacieuses. La décision d'acquérir une part de copropriété d'un immeuble par l'intermédiaire d'un financement participatif ne peut se fonder sur une tromperie. Une annonce qui promet un rendement inadmissible au sens du droit du bail est déloyale, car illicite (art. 2 LCD). Les personnes qui pourraient être intéressées doivent recevoir toutes les informations nécessaires pour pouvoir se forger leur propre idée. Enfin, seule l'instance compétente peut qualifier un loyer d'abusif.

3. La plateforme s'occupe également des tâches administratives et d'autres obligations du bailleur. La promesse de rendement n'est pas un problème propre au financement participatif. Dans certaines situations, le locataire peut contester le montant du loyer initial. S'il a des raisons de penser que le bailleur obtient un rendement excessif à la suite d'une modification notable des bases de calcul, il peut demander une baisse de loyer en cours de bail. Enfin, le Code des obligations prévoit des voies juridiques pour contester une hausse de loyer.

4./5. Si le financement des immeubles par l'intermédiaire du financement participatif est un phénomène récent, la propriété partagée en soi n'a rien de nouveau. Les rares immeubles publiés sur les plateformes sont situés à des endroits différents. Sur la totalité du marché, ce type d'acquisition de parts de copropriété d'un immeuble est actuellement un phénomène marginal, qui ne devrait avoir d'incidences ni sur les prix de l'immobilier ni sur l'offre de logements à loyer modéré.

6. Le Conseil fédéral suit avec attention le développement du financement participatif dans l'immobilier.

Réponse du Conseil fédéral.