Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'indiquer quelles sont les incidences sur les loyers, les taux de rendement et les prix de l'immobilier, des prescriptions sur la présentation des comptes dans le cadre de la LPP, en vertu desquelles les biens immobiliers doivent être comptabilisés sur la base de leur valeur vénale. Il examinera également les conséquences d'un retour à la présentation des comptes sur la base de la valeur de placement, la valeur vénale pouvant, dans un souci de transparence, continuer d'être prise en compte périodiquement sous la forme d'un compte témoin.

Begründung

Depuis 2005, dans le cadre du deuxième pilier, les caisses de pension doivent faire figurer dans leur comptabilité leur parc immobilier sur la base de la valeur vénale de ce dernier. Cette réglementation a abouti à une forte appréciation comptable de leur parc immobilier et donc à une diminution des rendements mathématiques alors que les revenus provenant des loyers sont restés les mêmes. Les nouvelles dispositions sur la présentation des comptes qui figurent dans la Swiss GAAP RPC 26 ont donc poussé les prix des loyers à la hausse, dans une mesure considérable suivant l'âge du parc immobilier.

Les loyers ne cessent d'augmenter en Suisse malgré l'activité soutenue dans le secteur du bâtiment, mais aussi malgré le niveau historiquement bas des taux hypothécaires et la faible inflation. On observe par ailleurs que de plus en plus souvent, les caisses de pension résilient beaucoup trop tôt les baux pour pouvoir rénover les immeubles et augmenter ainsi les loyers et donc les rendements, ce qu'elles ne pourraient faire si les lieux étaient occupés.

Les caisses de pension détiennent une part non négligeable des logements en location en Suisse, raison pour laquelle une pression à la hausse sur les loyers peut, pour des raisons purement comptables, avoir des effets sur la conjoncture. Alors que même les milieux des experts-comptables ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la définition de l'expression "true and fair" dans le jargon immobilier, les prix de l'immobilier diffèrent fortement d'une région à l'autre, et de nombreux problèmes d'évaluation influent sur la valeur des biens, ce qui n'est pas le cas en ce qui concerne par exemple les actions. Qui plus est, les prescriptions sur la présentation des comptes créent de la volatilité dans les actifs patrimoniaux - rendant donc nécessaire la constitution de réserves de fluctuation de valeur - et une énorme bureaucratie, étant donné que les actifs doivent sans cesse être réévalués. Il est légitime d'établir la valeur réelle d'un patrimoine à une date donnée et donc de rendre transparentes les réserves latentes théoriques. Cette transparence pourrait prendre la forme d'un compte témoin que l'on ferait figurer périodiquement dans les annexes des comptes.

Le recensement pourra se borner à des exemples types si un recensement complet devait demander trop de travail.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

La requête figurant dans le postulat est identique à celle de la même auteure formulée dans le postulat 12.3439 du 6 juin 2012, que le Conseil national avait rejeté le 12 juin 2014, sur proposition du Conseil fédéral. Étant donné que les arguments avancés correspondent, dans tous leurs points essentiels, aux motifs invoqués à l'époque et que les prescriptions sur la présentation des comptes dont il est question n'ont pas changé depuis lors, il y a lieu de se référer à l'avis du Conseil fédéral du 15 août 2012.

Le problème supplémentaire des résiliations de tous les baux d'un immeuble, mentionné dans le développement du postulat, ne change pas l'évaluation. Ce sont les circonstances propres à chaque cas d'espèce qui vont déterminer s'il est nécessaire ou admissible de résilier tous les baux dans le cadre de la rénovation d'un immeuble. Ainsi, selon la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2017), une résiliation n'est pas digne de protection si le fait que les locataires restent dans l'appartement ne rend pas plus difficile, ou seulement très peu, les travaux de rénovation et ne les retardent pas. Il convient également de tenir compte de la possibilité de prolonger le bail jusqu'à quatre ans pour les locaux d'habitation ou, selon l'emplacement de l'objet loué, d'un risque d'inoccupation. Ces facteurs sont bien plus importants pour la détermination et la mise en oeuvre d'une stratégie de rénovation que les prescriptions sur la présentation des comptes applicables dans le cadre de la LPP.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.