Publicité pour l'achat de biens immobiliers en Suisse faite à l'étranger par Crowdhouse afin de contourner la lex Koller

Wortlaut

Crowdhouse est une "fintech" du secteur immobilier domiciliée à Zurich. Cette entreprise propose un modèle de copropriété pour des immeubles locatifs (immobilier de rendement) avec inscription au registre foncier à partir d'une somme d'investissement de 100 000 francs. Selon ce qu'elle indique, le volume de transactions atteint aujourd'hui environ 880 millions de francs.

Depuis peu, Crowdhouse fait une publicité agressive sur des plateformes en ligne en Grande-Bretagne, notamment sur le site theindependant.co.uk. L'annonce comporte une photo d'un immeuble locatif accompagnée de la mention suivante "Purchase a Swiss multi-family property alone or as a co-owner from 100 000 CHF and get attractive monthly returns".

(www.independent.com).

Je prie le Conseil fédéral de répondre aux questions suivantes :

1. Selon la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger ("lex Koller"), les placements dans l'immobilier résidentiel en Suisse sont interdits ou soumis à autorisation pour les personnes à l'étranger. Pour pouvoir effectuer de tels placements, il faut séjourner et avoir son centre de vie en Suisse. La publicité faite par Crowdhouse est-elle donc un appel à des transactions illégales ?

2. Cette publicité auprès de personnes à l'étranger pour l'apport de capitaux de placement pose la question d'un contrôle des inscriptions au registre foncier. L'inscription au registre foncier comporte toujours un contrôle de la conformité avec la lex Koller. Dans les modèles de copropriété, il peut y avoir des dizaines d'inscriptions par bien. Quelles mesures sont prises pour garantir que les offices du registre foncier peuvent réaliser des contrôles aussi nombreux ? Plus précisément, comment la Confédération s'assure-t-elle, au vu des annonces pour l'apport de fonds faites auprès de personnes à l'étranger, que seules des inscriptions au registre foncier conformes à la législation fédérale sont effectuées ? Le Conseil fédéral prévoit-il de mettre en place une formation continue pour les collaborateurs de ces offices ?

3. Envisage-t-il d'adresser aux offices du registre foncier une directive spécifique tenant compte de ces nouveaux développements ?

4. Prendra-t-il des mesures contre Crowdhouse ?

5. Trouve-t-il normal, d'un point de vue économique, que des locataires en Suisse doivent financer tous les mois et transférer à l'étranger un rendement de 6,1 % (taux indiqué par Crowdhouse) dans les cas où les copropriétaires des immeubles de rendement sont des personnes à l'étranger ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41) limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger en la subordonnant dans certains cas à une autorisation de l'autorité cantonale compétente. Même si l'offre de Crowdhouse porte sur l'acquisition d'immeubles telle que définie dans la LFAIE, les destinataires de la publicité ne sont pas forcément des personnes à l'étranger au sens de cette loi. Les personnes qui lisent la publicité ne sont pas toutes soumises à la LFAIE. De plus, dans les cas où l'acte juridique nécessite une autorisation de l'autorité cantonale compétente, il ne peut pas y avoir d'inscription au registre foncier tant que l'autorisation n'a pas été donnée. La publicité n'incite donc pas à commettre une transaction illégale vu qu'elle n'aboutirait dans ce cas de figure qu'à une requête, licite, qui serait rejetée faute de motifs d'autorisation.

2. Appliquer la LFAIE relève en premier lieu du canton sur le territoire duquel se trouve l'immeuble. Si l'office du registre foncier ne peut pas exclure, à l'issue d'un examen sommaire, que le régime de l'autorisation est applicable, il renvoie l'acquéreur à l'autorité cantonale compétente. Les décisions doivent également être notifiées à l'Office fédéral de la justice (art. 17, al. 3, LFAIE), qui a le droit de faire un recours (art. 20, al. 2, let. b, LFAIE). Le modèle de copropriété évoqué est soumis à la même procédure. Il n'est de ce fait pas nécessaire de prévoir une formation spécifique pour les collaborateurs des offices du registre foncier.

3. Les instructions de l'Office fédéral de la justice destinées aux offices du registre foncier précisent la voie à suivre en pareils cas. Il n'est pas prévu de leur fournir des instructions supplémentaires.

4. Comme nous l'avons déjà mentionné, le public cible de la publicité n'est pas forcément constitué de personnes soumises à la LFAIE. Si des personnes à l'étranger tentaient d'acquérir une part de copropriété d'un immeuble sans pouvoir invoquer de motif d'autorisation, leur transaction serait nulle et non avenue (Art. 26 LFAIE). Il n'y a donc pas lieu de prendre des mesures à l'encontre de Crowdhouse.

5. La LFAIE pose des conditions strictes à l'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger. Ces conditions valent également pour l'acquisition d'immeubles dans le cadre du modèle de copropriété évoqué et pour les investissements étrangers qui en découleraient. Il n'est pas nécessaire de légiférer plus avant en la matière.

Réponse du Conseil fédéral.