Zusammenfassung

Message du 18 septembre 2020 concernant la loi fédérale sur les loyers et fermages pendant les fermetures d’établissement et les restrictions visant à lutter contre le coronavirus (COVID-19) (Loi COVID-19 sur les loyers commerciaux)

Ausgangslage

Communiqué de presse du Conseil fédéral du 18.09.2020

Coronavirus : le Conseil fédéral approuve le message concernant la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux

Le 18 septembre 2020, le Conseil fédéral a approuvé le message concernant la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux, remplissant ainsi un mandat du Parlement. Il ne demande par contre pas au Parlement d'approuver le projet de loi. Le projet prévoit que les locataires qui ont dû fermer leur établissement ou restreindre fortement leur activité au printemps 2020 doivent s'acquitter de 40 % de leur loyer pour la période concernée. Les 60 % restant sont à la charge des bailleurs. Le projet de loi a reçu un accueil contrasté en procédure de consultation. Il revient à présent au Parlement de trancher.

Durant la session d'été 2020, le Conseil national et le Conseil des États ont adopté deux motions de teneur identique, qui chargeaient le Conseil fédéral de présenter une réglementation légale dans le domaine des loyers commerciaux. La procédure de consultation, menée du 1er juillet au 4 août 2020, a montré que les avis divergeaient fortement. Alors que 11 cantons, 2 partis politiques ainsi que les associations économiques et les associations de propriétaires et d'agents immobiliers rejettent le projet de loi, 8 cantons, 4 partis politiques, l'Union des villes suisses, les organisations de locataires et les associations professionnelles et de la restauration y sont favorables. Certaines dispositions ont été critiquées par les deux camps ; certains ont jugé que le projet était trop ambitieux, d'autres qu'il ne l'était pas assez.

Le Conseil fédéral a apporté des modifications ponctuelles au projet sur la base des avis reçus. Dans l'ensemble, le projet de loi COVID-19 sur les loyers commerciaux s'inspire largement du libellé (identique) des deux motions de commission :

- La loi concerne les parties aux baux à loyer ou à ferme d'installations et d'établissements publics (restaurants ou salons de coiffure, p. ex.) qui ont dû fermer conformément à l'art. 6, al. 2, de l'ordonnance 2 COVID-19, ou d'établissements de santé qui ont dû restreindre leur activité en vertu de l'art. 10a, al. 2, de cette même ordonnance ;

- Le projet de loi prévoit que les installations et établissements concernés doivent s'acquitter, pour la durée de la fermeture ordonnée, de 40 % du loyer ou fermage dû. La réglementation s'applique pendant deux mois au plus pour les établissements de santé qui ont dû restreindre leur activité ;

- La réglementation s'applique aux loyers ou fermages nets de 20 000 francs au maximum par mois et par objet. Dans le cas d'un loyer ou fermage situé entre 15 000 et 20 000 francs, une partie au contrat peut renoncer à l'application de la réglementation au moyen d'une déclaration unilatérale écrite. Les accords exprès entre les parties au contrat restent valables ;

- Les bailleurs qui se retrouvent en situation de détresse économique suite aux pertes de loyer ou de fermage peuvent déposer une demande d'indemnisation financière auprès de la Confédération. Cette détresse économique est notamment avérée lorsque le loyer est fixé uniquement sur la base des coûts ou lorsque le demandeur peut prouver que la perte financière met en péril sa survie économique.

Campant sur ses positions, le Conseil fédéral estime qu'il convient d'éviter d'intervenir dans les relations de droit privé entre locataires et bailleurs. Il a par conséquent décidé de ne pas demander au Parlement d'approuver le projet de loi. À la suite de sa décision du 8 avril 2020, il publiera dans les prochaines semaines un rapport de monitoring sur la situation en matière de loyers commerciaux.

Verhandlungen

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil national, 29.10.2020

Loyers commerciaux : coup de pouce prévu pour les commerçants

Les commerçants en difficulté à cause de la crise du coronavirus devraient bénéficier d'une réduction de loyer. Contre l'avis du Conseil fédéral, le National a accepté jeudi par 91 voix contre 89 et 4 abstentions d'entrer en matière sur le projet de loi en ce sens.

"Pour beaucoup de locataires, minuit a déjà sonné", a plaidé Christian Dandrès (PS/GE), en soulignant la "détresse" de nombreux commerçants. S'ils ne reçoivent pas un coup de pouce, une "vague de faillites" est à craindre, a renchéri Baptiste Hurni (PS/NE).

Les loyers commerciaux ont fait l'objet ces derniers mois de discussions intenses. Le Conseil fédéral a toujours défendu une approche non interventionniste. Il aurait préféré des accords à l'amiable entre bailleurs et locataires, avec le soutien des cantons, a rappelé le ministre de l'économie Guy Parmelin.

Les Chambres lui ont forcé la main, en votant de justesse un coup de pouce lors de la session d'été. Un projet de loi a donc été établi. Les locataires devraient bénéficier d'une réduction de loyer de 60 %, sous certaines conditions. Le gouvernement a toutefois demandé au Parlement de ne pas l'approuver.

Ne pas se laver les mains

Pour la gauche, il faut créer de la sécurité juridique. On ne peut pas jouer les Ponce Pilate et laisser le Tribunal fédéral trancher "dans un an ou deux", une décision arriverait "comme la grêle après la vendange", a estimé Baptiste Hurni. En outre, près de 40 % des tentatives de trouver une solution à l'amiable n'ont pas abouti.

Le groupe du centre était extrêmement divisé sur la question, défendant une solution diversifiée et fédéraliste. Il a toutefois décidé à une petite majorité de soutenir l'entrée en matière. Les Vert'libéraux aussi. Le Parlement a demandé un projet de loi, il faut maintenant tenir parole, c'est une question de crédibilité, a plaidé Judit Bellaïche (PVL/ZH).

Il faut avancer un pas après l'autre, a-t-elle dit, privilégiant une "symétrie des sacrifices" entre bailleurs et locataires, soit une réduction de loyer limitée à 50 % .

"Réaction en chaîne"

Pirmin Schwander (UDC/SZ) a mis en garde contre une possible "réaction en chaîne" si certains propriétaires ne peuvent plus payer leurs fournisseurs. Le Conseil fédéral a déjà proposé des solutions, comme le chômage partiel, des indemnisations ou des prêts pour les coûts fixes, et le Parlement les a acceptées.

Au nom de la majorité de la commission, Christian Lüscher (PLR/GE) a dénoncé le caractère anticonstitutionnel du projet, principalement du point de vue de la liberté économique, de la garantie de la propriété et de l'égalité de traitement.

Selon lui, la loi crée plus d'incertitudes qu'elle n'en résout. Pour le Genevois, les solutions régionales et cantonales sont à saluer et, là où il n'y en a pas, à encourager.

Christa Markwalder (PLR/BE) a quant à elle dénoncé le caractère "arbitraire" des limites fixées par le projet de loi et une solution à "forfaits". Selon elle, ce projet n'est pas supportable pour des raisons politiques et économiques. Il constituerait un dangereux précédent.

Jusqu'à 20'000 francs de loyer

Ce projet est une loi fédérale urgente de durée limitée. Il prévoit que les locataires et les paysans ne paieront que 40 % de leur loyer durant la durée de fermeture de leur établissement ou installation à cause des mesures de lutte contre le coronavirus décrétées en mars par la Confédération. Le reste sera à la charge des bailleurs.

La mesure ne vaut que pour les loyers ou fermages inférieurs à 20'000 francs par mois. Si le loyer mensuel se situe entre 15'000 et 20'000 francs, chaque partie au contrat peut renoncer par écrit à l'application du règlement proposé. Pour les établissements de santé ayant dû restreindre leur activité, ce règlement s'applique pour une durée maximale de deux mois.

Les bailleurs en détresse économique pourront déposer une demande d'indemnisation. Ils y auront droit lorsque le loyer est fixé uniquement sur la base des coûts ou lorsque le demandeur peut prouver que sa survie économique est mise en péril. La Confédération devrait mettre à disposition 20 millions de francs au maximum.

Le projet retourne en commission pour la discussion par article.

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil national, 30.11.2020

Loyers commerciaux : coup de pouce refusé par le National

Les commerçants en difficulté à cause de la pandémie de coronavirus ne devraient pas bénéficier d'une réduction de loyer durant la crise. Le Conseil national a refusé lundi par 100 voix contre 87 et 7 abstentions le projet présenté par le Conseil fédéral.

Alors qu'ils avaient jusqu'ici soutenu le projet, une majorité des élus démocrates-chrétiens et vert'libéraux a rejeté le texte avec la droite. La gauche a trop chargé la barque en commission et a réussi à la faire couler, a déploré Vincent Maître (PDC/GE).

Son collègue de parti Philipp Matthias Bregy (PDC/VS) a de son côté estimé que le projet n'était "pas mûr". "Nous savons tous que la branche de la gastronomie souffre et qu'elle a besoin d'aide", mais il faut une aide concrète, a-t-il expliqué. Selon lui, la loi Covid-19 propose des solutions pour les cas de rigueur.

L'UDC et le PLR s'étaient opposés dès le départ au projet de loi. "Malgré les améliorations apportées en commission", Christa Markwalder (PLR/BE) a répété ses critiques contre un projet qui intervient rétroactivement dans des relations contractuelles privées et qui pourrait engendrer une grande insécurité sur le plan juridique.

Crainte d'une vague de faillites

C'est une mauvaise loi, qui crée de l'incertitude, a de son côté conclu au nom de la commission des affaires juridiques Christian Lüscher (PLR/GE).

Craignant une "vague de faillites" en cas de rejet du texte, la gauche a tenté de sauver le projet du Conseil fédéral. Il vaut mieux avoir une solution limitée que pas de solution du tout, a plaidé Florence Brenzikofer (Verts/BL).

C'est une erreur de croire qu'il serait moins cher de ne rien faire, a renchéri Baptiste Hurni (PS/NE). Il faut aider ceux qui risquent de voir l'oeuvre de toute une vie disparaître à cause de la crise, a-t-il ajouté.

Le Parlement planche sur le dossier depuis la session d'été. Grâce à une courte majorité de centre-gauche, il est parvenu à forcer le gouvernement à élaborer un projet de loi.

Répartition à 50-50

Le texte prévoit que les locataires ne paient que 40 % de leur loyer durant la durée de fermeture de leur établissement ou installation à cause des mesures de lutte contre le coronavirus, décrétées en mars par la Confédération. Le reste serait à la charge des bailleurs.

La commission a apporté d'importantes modifications au texte. Elle a notamment estimé que les risques devaient être répartis à parts égales entre propriétaires et locataires. Une décision soutenue par 98 voix contre 93 par la Chambre du peuple.

Elle a aussi étendu l'aide aux commerces touchés par les mesures décidées après la "première vague" et par les mesures décidées par toutes les institutions - Confédération, cantons et communes.

Les Vert'libéraux étaient favorables à une répartition 50 %-50 %, mais ont critiqué cette extension de la validité de la loi dans le temps. Pour Judith Bellaïche (PVL/ZH), avec une telle mesure, chaque propriétaire réfléchirait deux fois à l'avenir à louer un local qui pourrait entrer dans le champ d'application de la loi.

Propositions "perverses"

Baptiste Hurni a dénoncé les propositions "perverses" faites par la commission. Selon lui, le seul objectif est de faire "voler en éclats la fragile majorité" qui avait accepté l'entrée en matière en septembre.

Le projet du Conseil fédéral prévoyait que la mesure ne concerne que les loyers ou fermages inférieurs à 20'000 francs par mois. Si le loyer mensuel se situe entre 15'000 et 20'000 francs, chaque partie au contrat peut renoncer unilatéralement par écrit à l'application du règlement proposé. Ces deux dispositions ont été supprimées.

Le National a préféré par 96 voix contre 93 préciser que la loi doit s'appliquer aux locaux commerciaux dont l'utilisation a été "interdite ou fortement restreinte" par les mesures des autorités. Il a également biffé la liste des commerces qui pourraient prétendre à une aide, au grand dam de la gauche.

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil des États, 02.12.2020

Loyers commerciaux : le Conseil des États enterre le projet

Les commerçants en difficulté à cause de la crise du coronavirus ne bénéficieront pas d'une réduction de loyer. Le Conseil des États a enterré mercredi le projet, en refusant par 30 voix contre 14 d'entrer en matière.

Le texte prévoyait que les locataires et les paysans ne paient que 40 % de leur loyer durant la durée de fermeture de leur établissement ou installation à cause des mesures de lutte contre le coronavirus, décrétées en mars par la Confédération. Le reste aurait dû être à la charge des bailleurs.

Les sénateurs ont estimé que l'État n'a pas le droit de s'ingérer dans des relations contractuelles privées. C'est un "no go absolu, un tabou", a déclaré Thomas Minder (Ind./SH), alors que Brigitte Häberli-Koller (PDC/TG) parlait d'une intervention "arbitraire".

Solutions existantes

Il faut privilégier des solutions à l'amiable. Les bailleurs n'ont aucun intérêt à perdre des locataires durant cette période difficile, a ajouté la Thurgovienne, pour qui le projet proposé ne crée pas de sécurité juridique.

À l'instar de Charles Juillard (PDC/JU) ou de Beat Rieder (PDC/VS), plusieurs membres de la majorité bourgeoise ont souligné que le parlement avait déjà mis sur la table des milliards de francs et pris des mesures pour aider l'économie.

La loi Covid-19 prévoit notamment une aide pour les cas de rigueur. Des solutions ont en outre été trouvées dans plusieurs cantons, avec la participation des autorités cantonales.

"Rendre justice aux locataires"

Cela ne suffit pas pour la gauche. Il faut une solution politique, ont plaidé Christian Levrat (PS/FR) et Lisa Mazzone (Verts/GE). Le Fribourgeois a déploré l'"incapacité un peu déprimante" du Parlement à trouver une solution satisfaisante, alors qu'une partie des cantons ont réussi à le faire en peu de temps.

Carlo Sommaruga (PS/GE) a de son côté exigé une règle nationale pour "rendre justice aux locataires". Il a souligné que la loi Covid-19 prévoit un chiffre d'affaires minimum pour bénéficier de l'aide pour les cas de rigueur, ce qui exclura de nombreux petits commerçants. Les plus faibles seront touchés, a-t-il lancé.

Les pertes locatives liées au projet de loi sont estimées à 212 millions de francs, soit 2 % de l'encaissement annuel des bailleurs. C'est des "peanuts" par rapport aux 3,7 milliards de chiffre d'affaires perdus par les commerçants, a ajouté le président de l'Asloca Suisse. Faute de loi, les locataires devront se tourner vers les tribunaux, a insisté M. Levrat.

Demandes des Chambres

Le Parlement planche sur le dossier depuis la session d'été. Grâce à une courte majorité, la gauche et le centre sont parvenus à forcer le gouvernement à établir un projet de loi fédérale urgente. La mesure ne valait que pour les loyers ou fermages inférieurs à 20'000 francs par mois.

Pour les établissements de santé ayant dû restreindre leur activité, ce règlement devait s'appliquer pour une durée maximale de deux mois. La Confédération devait également mettre à disposition 20 millions de francs au maximum pour les cas de rigueur.

Après avoir voté de justesse l'entrée en matière en octobre, le Conseil national a apporté d'importantes modifications au projet avant de le rejeter au vote final lundi soir.