Une protection des locataires en cas d'assainissement énergétique des immeubles locatifs dans toute nouvelle législation sur le CO2

Wortlaut

Dans le cadre de nouvelles règles sur le CO2, le Conseil fédéral proposera les modifications du Code des Obligation relatives au contrat de bail permettant d'éviter que les assainissements énergétiques ne puissent être à l'origine de congés de masse et d'augmentations de loyer dépassant le report légal sur le loyer du rendement des travaux de rénovation et d'assainissement.

Begründung

Tout au long de la campagne sur la loi sur le CO2, les opposants ont répété sans discontinuer et à grand renfort de publicité dans toute la presse écrite du pays que la mise en oeuvre de la loi CO2 allait générer des congés de masse et des augmentations sensibles de loyer.

Le peuple a finalement rejeté la loi.

Vu la durée limitée dans le temps de l'actuelle loi sur le CO2, le Conseil fédéral n'a pas d'autre choix, pour respecter les engagements pris par la Suisse avec la ratification de l'accord de Paris, que de présenter rapidement une nouvelle règlementation.

Dans le cadre de cette nouvelle loi, il y apparaît important de répondre aux préoccupations mise en avant pendant la campagne. Le nouveau projet de loi devra donc intégrer des règles de prévention contre les congés de masse et les hausses de loyer abusives lors de la réalisation de projets d'assainissements énergétiques des immeubles locatifs.

C'est un enjeu de taille des lors que l'ensemble des travaux d'assainissement des biens immobiliers sont estimés à 75 milliards de francs (UBS) et touchent de très nombreux immeubles locatifs.

Il sera souligné que la législation genevoise ne permet pas, sauf situation particulière, de donner le congé au locataire en place lorsque le propriétaire immobilier souhaite obtenir une autorisation de rénover ou d'assainir énergétiquement l'immeuble. Il est intéressant de constater que malgré cette loi, les investisseurs institutionnels, grands propriétaires d'immeubles locatifs, procèdent à Genève, comme dans le reste de la Suisse, à d'importants travaux de rénovation ou/et d'assainissement énergétique, tout en gardant les locataires en place et en organisant les travaux en conséquence. Ce qui peut être réalisé à Genève du point de vue technique, peut l'être aussi dans le reste de la Suisse. Il apparait dès lors judicieux de reprendre dans le futur projet de loi, la règle genevoise au niveau national. Cela permettra d'éviter les congés de masse non incontournables tout en permettant d'assurer le rendement correct de l'investissement pour le bailleur.

Actuellement, lors d'un assainissement énergétique d'un immeuble locatif, une application correcte des règles du Code des obligations relatives au contrat de bail n'aboutit pas forcément à une hausse de loyer ou à tout le moins pas à une forte hausse de loyer. En effet, en prenant en compte tous les facteurs de variation de loyer (taux d'intérêt de référence, ISPC, frais d'entretien et rendement des travaux d'assainissement ou à plus-value), les loyers devraient rester stable ou tout au plus être soumis seulement à de légères hausses de loyer. Toutefois, il est à redouter que les travaux d'assainissement ne soient utilisés comme "Renditebooster" (NZZ am Sonntag 23.05.2021).

Il convient donc de rassurer les locataires du pays. Dès lors, un système de contrôle préventif de l'application correcte de la loi en matière de loyer lors de travaux d'assainissement, comme cela existe dans certains cantons, permettrait d'éviter les abus et une augmentation injustifiée des loyers.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est conscient que des investissements susceptibles d'être reportés sur le loyer au titre de prestations supplémentaires sont nécessaires pour réaliser les objectifs fixés en matière d'économies d'énergie dans le domaine du bâtiment. On sait également que des travaux de rénovation importants peuvent être accompagnés de résiliations de baux. C'est pourquoi le Conseil fédéral a donné en 2013 déjà pour mandat à l'administration d'examiner comment concevoir le Programme Bâtiments de manière à favoriser le maintien de logements abordables tout en atteignant les objectifs fixés en matière d'économies d'énergie. Ce mandat a également été mis en oeuvre dans le rapport du Conseil fédéral du 12 avril 2016 sur l'assainissement énergétique des bâtiments dans le domaine du logement locatif en exécution du postulat Jans du 22 mars 2013 (13.3271 " Efficacité énergétique. Le Green Deal Loan, un modèle pour la Suisse ? ").

Ce rapport montre qu'un éventuel renforcement de la protection contre les résiliations de baux liées à des assainissements servirait probablement l'acceptabilité sociale, mais réduirait dans le même temps l'incitation à procéder à des assainissements énergétiques. Une éventuelle restriction des subsides d'encouragement aux projets de rénovation qui n'entraînent pas de résiliations aurait plus d'inconvénients que d'avantages, raison pour laquelle la mesure n'a pas été recommandée. Qui plus est, le droit du bail en vigueur ne prévoit pas de motif de résiliation digne de protection si les travaux d'assainissement ne sont pas ou guère rendus plus difficiles ou retardés par la poursuite de l'utilisation du bien loué (ATF 135 III 112, consid. 4.2, p. 120).

Les locataires sont par ailleurs protégés contre les adaptations abusives de loyer, dans la mesure où toute augmentation de loyer doit être notifiée et justifiée au moyen de la formule officielle et peut être contestée par une procédure gratuite devant les autorités de conciliation.

De plus, le Conseil fédéral a déjà pris des dispositions. Ainsi, le 14 janvier 2014, il a modifié l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11), de sorte que les aides octroyées pour des améliorations créant les plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire entraînant une hausse de loyer (art. 14 al. 3bis OBLF). Le 29 avril 2020, il a apporté une nouvelle modification à l'OBLF disposant que les coûts liés à un contrat de performance énergétique (CPE) peuvent être facturés au locataire au titre de frais accessoires pendant 10 ans au plus, mais au maximum à hauteur des économies de coûts énergétiques réalisées par ce dernier (art. 6c OBLF). Ces dispositions permettent une mise en oeuvre plus facile de telles mesures sans entraîner de charge financière supplémentaire pour les locataires.

Par ailleurs, l'administration fédérale (OFEN, OFL et SuisseÉnergie) a également pris des mesures d'accompagnement pour améliorer la communication entre locataires et bailleurs, et la coopération en général lors d'assainissements énergétiques (p. ex. avec la publication des deux guides en ligne locabene.ch et renovabene.ch).

Une adaptation du droit du bail dans le CO dans le cadre d'un nouveau projet de loi sur le CO2 n'est donc pas indiquée. Le fait que certains cantons ont adopté des réglementations sur la question n'y change rien.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.