Wortlaut

Le Conseil fédéral est charger de prendre des mesures visant à encourager l'accession à la propriété pour les logements destinés à l'usage personnel, comme le prévoit l'art. 108 de la Constitution (Cst.) : "La Confédération encourage la construction de logements, ainsi que l'acquisition d'appartements et de maisons familiales destinés à l'usage personnel de particuliers... ".

À cet effet, il convient d'étudier les modifications de la loi sur le logement (LOG) concernant l'acquisition de biens destinés à l'usage personnel et les mesures présentées ci-dessous. Le Conseil fédéral s'appuiera sur ces travaux pour soumettre au Parlement des solutions ciblées.

Premièrement, le Conseil fédéral doit examiner si et comment l'encouragement direct à l'accession à la propriété au sens de la LOG, qui a été suspendu, pourrait être réactivé pour répondre aux besoins des particuliers en matière de logement, comme le prévoit la Cst. Il s'agit d'alléger le poids des hypothèques au moyen de prêts directs (subsidiaires) et de cautionnements pour les logements destinés à l'usage personnel.

Deuxièmement, le Conseil fédéral est chargé de présenter une modification de la LOG. L'octroi de prêts sans intérêt et de cautionnements de la Confédération à des particuliers pour l'acquisition d'un logement destiné à l'usage personnel doit être complété et précisé. On définira des conditions claires, comme des plafonds pour la surface pouvant faire l'objet d'un encouragement ou le montant maximal des contributions. On examinera en outre la possibilité de prévoir des aides supplémentaires aux prêts sans intérêt et aux cautionnements pour certains cas (par ex. pour les familles avec enfants, pour les constructions denses, pour les constructions dans les centres-villes et les zones village, éventuellement protégés, ou pour les rénovations et agrandissements de bâtiments anciens).

Troisièmement, le Conseil fédéral est invité à proposer d'autres mesures (en dehors de la LOG) pour assouplir les règles en matière de fonds propres, et donc faciliter l'accès aux hypothèques pour les logements destinés à l'usage personnel, et pour tenir compte de l'évolution des taux d'intérêt :

La capacité financière du preneur d'hypothèque est aujourd'hui calculée sur la base d'un taux d'intérêt virtuel (trop) élevé compris entre 4,5 et 5 %. Or, il est aujourd'hui possible de conclure des hypothèques à taux fixe sur de longues durées à des conditions nettement plus avantageuses. L'idée est, d'une part, de calculer la capacité financière en se fondant sur un taux d'intérêt plus bas et, d'autre part, d'utiliser une partie importante des économies réalisées sur les intérêts pour amortir la dette et couvrir dans les 15 ans le tiers de la valeur de nantissement. Il convient en outre d'examiner si un assouplissement des règles en matière de fonds propres que les banques appliquent permettrait d'augmenter ces derniers, par exemple en rehaussant le pourcentage (actuellement 10 % au maximum) pour lequel les avoirs du 2e pilier peuvent être utilisés (versement anticipé et mise en gage).

Quatrièmement, le Conseil fédéral doit étudier comment il serait possible d'agir sur l'offre pour réduire la pression sur le marché du logement et, sur cette base, proposer des mesures ciblées (en particulier au moyen de prêts sans intérêt et de cautionnements au sens de la LOG destinés à la rénovation de logements dans les centres-villes et les zones village).

Begründung

L'art. 108 Cst. prévoit que la Confédération doit encourager la construction de logements et l'acquisition d'appartements et de maisons familiales destinés à l'usage personnel de particuliers. Cet article, de même que la LOG, ne permettent plus, depuis longtemps, d'atteindre les buts pour lesquels ils ont été créés.

Comme l'explique l'aide-mémoire relatif à la loi sur le logement de juin 2020 (aperçu des objectifs et des instruments d'encouragement) de l'Office fédéral du logement, la LOG offre les instruments suivants :

a. aide directe par des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel pour les maîtres d'ouvrage d'utilité publique qui construisent des logements locatifs ;

b. aide directe par des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel pour les propriétaires d'un logement destiné à un usage personnel ;

c. aide indirecte : la Confédération cautionne les emprunts émis par la Centrale d'émission pour la construction de logements CCL, garantit par des arrière-cautionnements les coopératives de cautionnement hypothécaire dans le secteur locatif et assure aux organisations faîtières les moyens nécessaires pour approvisionner un fonds de roulement.

d. moyens pour soutenir la recherche et des projets exemplaires dans le domaine du logement.

Le programme d'allègement budgétaire 2003 a suspendu l'octroi de prêts directs par la Confédération jusqu'à nouvel avis. L'encouragement se limite donc temporairement aux mesures c et d.

(https ://www.bwo.admin.ch/bwo/fr/home/wohnraumfoerderung/wfg/indirekte-foerderung-des-gemeinnuetzigen-wohnungsbaus.html)

Cette situation est en contradiction avec la réalité du marché immobilier. La hausse des prix de l'immobilier, les exigences en matière de fonds propres, les conditions pour obtenir une hypothèque et la pénurie de l'offre due à l'immigration et à la raréfaction des terrains à bâtir empêchent une partie toujours plus importante de la population de réaliser son rêve de propriété, à moins qu'un héritage ou qu'une avance sur héritage ne se présente. Quoi qu'il en soit, l'envie d'acquérir un logement reste très vive, ce qui est parfaitement normal. Comment gérer ce dilemme ? Comment gérer un objectif aussi problématique ?

Exemple montrant la difficulté d'obtenir une hypothèque : avec un revenu du ménage de 127 000 francs (ce qui est bien supérieur au revenu moyen, qui est d'environ 80 000 francs) et avec 20 % de fonds propres nécessaires, soit 160 000 francs (dont la moitié peut provenir de fonds de prévoyance), la capacité financière est tout juste suffisante un bien à 800 000 francs hypothéqué à hauteur de 640 000 francs au maximum. L'acquisition d'un logement, même avec ce revenu, qui, nous l'avons dit, est supérieur à la moyenne, n'est possible que pour un petit nombre de personnes, même si les taux d'intérêt actuels sont avantageux (lesquels ne peuvent aujourd'hui pas être pris en compte dans le calcul en raison des règlementations). En revanche, avec une hypothèque fixe à 1,5 % (sur 15 ans), le revenu moyen (80 000 francs) serait suffisant pour acquérir un tel bien.

Les règlementations que les banques doivent appliquer complexifient donc l'accès à la propriété pour de nombreuses personnes. Les réglementations des banques (directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires de Swissbanking), édictées par la Finma et la Banque nationale suisse, obligent les jeunes couples et familles à payer des loyers plus élevés que ce qu'ils auraient à supporter s'ils étaient propriétaires de leur logement. Ils sont pénalisés par le cadre juridique et, en payant des loyers élevés, enrichissent leurs bailleurs (des sociétés immobilières, des assurances et, parfois, leur propre caisse de pension). L'argent qu'ils paient en trop par rapport à la situation où ils seraient propriétaires pourraient être utilisé pour amortir leur hypothèque. Ils disposeraient ainsi sans problème de la capacité financière requise pour rembourser en 15 ans l'hypothèque de deuxième rang.

Il existe différentes possibilités pour aider les particuliers (art. 108 Cst.) à obtenir une hypothèque. L'une d'entre elles serait d'étudier comment adapter aux conditions actuelles les règles relatives à la capacité financière. Une autre consisterait à réactiver la possibilité d'octroyer des cautionnements et des prêts sans intérêt tel que le prévoit la LOG. Des conditions claires devront toutefois être inscrites dans la loi pour savoir dans quels cas ces contributions fédérales pourront être accordées à titre subsidiaire (montant maximal des contributions ou surface maximale des biens).

La raréfaction de l'offre de logements en propriété a entraîné une hausse des prix. La nouvelle loi sur l'aménagement du territoire y a aussi contribué en limitant les terrains à bâtir disponibles. Des mesures doivent donc aussi être prises du côté de l'offre, afin que le nombre de logements que des particuliers pourraient acquérir augmente et que davantage de personnes dans notre pays puissent ainsi réaliser leur rêve de propriété. De nombreux centres-villes et zones village comptent des logements qui, pour diverses raisons, ne sont ni utilisés ni rénovés. Dans les cantons, des mesures ont déjà été prises pour stimuler la rénovation dans les villages et les vieilles villes (parfois protégés) et donc favoriser le développement vers l'intérieur et la densification. Mais les moyens font souvent défaut. C'est pourquoi de nombreux particuliers renoncent à rénover les bâtiments anciens dont ils sont propriétaires. Transformer des bâtiments anciens en habitations modernes coûte plus cher et est plus compliqué que de construire du neuf sur un terrain non bâti. Pour favoriser en premier lieu la densification (vers l'intérieur), les projets de ce type devraient être soutenus financièrement par la Confédération (et les cantons) au moyen de cautionnements et de prêts supplémentaires. La LOG devrait dès lors être modifiée de sorte à soutenir financièrement les particuliers qui rénovent ou agrandissent d'anciens bâtiments dans les centres-villes et les zones village. On pourra s'inspirer des contributions que la Confédération et les cantons accordent depuis des années, avec beaucoup de succès, pour soutenir la conservation des monuments historiques.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est conscient qu'au cours des dernières années, l'accès à la propriété est devenu de plus en plus difficile pour de nombreux ménages, comme l'a notamment démontré le thème spécifique " Propriété du logement " du monitorage " Libre circulation des personnes et marché du logement. Évolution en 2020 " réalisé par l'Office fédéral du logement (OFL) (https ://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/fr/dokumente/01_Wohnungsmarkt/11_Marktwirtschaftliche_Wohnungsversorung/113_Personenfreizuegigkeit/factsheet_2020/m2021_1.pdf.download.pdf/m2021_1.pdf). Après avoir culminé à 38,4 % en 2015, le taux de propriétaires est retombé ces dernières années à 36,4 % (2019). Les analyses montrent qu'entre 2008 et 2020, la part des ménages d'une personne, des couples sans enfants et des personnes âgées a augmenté de manière disproportionnée par rapport aux autres propriétaires. Il apparaît en outre que sans patrimoine, l'acquisition d'un logement est devenue plus difficile, ce qui rend l'accès à la propriété souvent impossible pour les ménages à revenu modeste et moyen. Les familles qui ne disposent pas d'une fortune conséquente voient le rêve de devenir propriétaire s'éloigner de plus en plus.

Le Conseil fédéral suit de près l'évolution du marché immobilier en Suisse et constate que le phénomène est influencé par de nombreux paramètres. Les mesures proposées dans la motion soulèvent différentes questions et doivent être évaluées individuellement.

Ad 1 et 2 : Réactiver au sens de la loi sur le logement (LOG, RS 842) l'encouragement direct à l'accession à la propriété suspendu en 2003, (demande 1) pourrait effectivement contribuer, avec les adaptations proposées de la LOG (demande 2 et, en partie, demande 4 : plafonnement de la surface, aides supplémentaires pour les familles, densification du bâti, construction au coeur des villages, assainissement du parc immobilier existant), à une meilleure exploitation de la surface dans le domaine des logements en propriété et favoriser le développement de l'urbanisation vers l'intérieur. Seulement, il est peu probable que ces mesures entraînent une baisse durable des prix sur le marché immobilier. Elles pourraient même avoir l'effet inverse et mettre en concurrence les ménages bénéficiant d'une aide fédérale et les autres personnes qui souhaitent acquérir leur logement. Par ailleurs, il est possible qu'au moment où les mesures d'encouragement déploieraient leurs effets, la situation sur le marché du logement ait de nouveau évolué. En 2007, le Conseil fédéral a décidé de se limiter à l'octroi d'aides fédérales indirectes.

Ad 3 : En ce qui concerne les règles relatives aux fonds propres et à la capacité financière, la Banque nationale suisse (BNS) et l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) se sont prononcées à maintes reprises contre des assouplissements. Elles considèrent qu'une hausse brutale et prononcée des taux d'intérêt présenterait des risques considérables pour la stabilité des marchés financiers. D'une part, les prix actuellement élevés de l'immobilier pourraient entraîner des corrections sur le marché et, d'autre part, les emprunteurs pourraient avoir de la peine à payer les intérêts dus compte tenu de leur niveau d'endettement élevé. Ces risques doivent être pris au sérieux. Dans sa prise de position sur la motion 21.4339, le Conseil fédéral a rejeté la demande visant à autoriser l'utilisation de l'intégralité des avoirs de la prévoyance professionnelle pour l'acquisition d'une résidence principale, car cela ne ferait que renforcer l'excédent de la demande de logements en propriété et la flambée des prix. L'activation du volant anticyclique de fonds propres montre elle aussi que pour l'instant, il ne serait pas judicieux d'assouplir les conditions d'octroi de crédit en vigueur.

Ad 4 : En ce qui concerne les mesures relatives à l'offre, les communes et les cantons (voir " Aides cantonales " sur le site internet de l'OFL) ont déjà mis en place des instruments appropriés. Ceux-ci sont efficaces et répondent aux besoins locaux.

Pour ces raisons, le Conseil fédéral estime que la motion n'est pas pertinente.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.