Wortlaut

Le Parlement est chargé de procéder aux modifications législatives qui s'imposent afin que les projets urbains qui se préparent autour des gares ne conduisent pas à une explosion des prix de vente et des loyers des logements et des locaux commerciaux, conduisant ainsi à repousser les familles aux revenus moyens et modestes ainsi que les petit.es commerçant.es et indépendant.es.

Les modifications doivent notamment concrétiser les mesures suivantes qui concernent les logements et locaux commerciaux existants ou à construire sur des bien-fonds propriétés de la Confédération ou d'une entreprise qui lui est liée dont les CFF ou CFF immobilier SA :

1. les logements à construire dans les périmètres adjacents aux infrastructures de transport ferroviaire doivent répondre par leur type, leur loyer et prix de vente à un besoin prépondérant d'intérêt général ;

2. les locaux commerciaux à construire doivent répondre par leur type, leurs loyers et leurs prix de vente au besoin d'intérêt général ;

3. les logements et locaux commerciaux sont soumis à un contrôle automatique des loyers et des prix de vente, d'une durée indéterminée ;

4. le contrôle des loyers garantit le respect des règles prévues aux articles 269 et suivants du Code des obligations (protection contre les loyers abusifs); chaque fois que possible, les loyers maximum doivent être fixés selon le critère du rendement (brut ou net) ;

5. le contrôle des prix de vente repose sur le principe du prix coûtant assorti d'un rendement des fonds propres investis ;

6. le taux de rendement des fonds propres, les charges immobilières qui peuvent être prises en considération ainsi que la valeur ou le prix d'acquisition des terrains répercutable sur les prix de vente sont déterminés par le Conseil fédéral sur le fondement d'une recommandation émise par une commission d'évaluation ;

7. la commission doit inclure en son sein des représentants des milieux de défense des locataires ;

8. la commission et le Conseil fédéral doivent prendre en considération le fait que les terrains sur lesquels les logements ou les locaux commerciaux sont bâtis ont été mis à la disposition des CFF pour les besoins du service public et que les CFF disposent dès lors d'un avantage par rapport à la plupart de leurs concurrents, puisqu'ils n'ont pas eu à payer le prix d'acquisition du terrain ou à un montant inférieur à celui du marché. Cet avantage doit profiter aux futur.es habitant.es ou exploitant.es.

Begründung

Les prix des biens-fonds croissent dans toutes les grandes villes.

Les facteurs de cette augmentation, qui dans certaines régions peut être qualifiée de bulle immobilière, sont multiples. Deux aspects semblent déterminants : tout d'abord le fait que l'immobilier est un secteur d'investissement très rentable, au moment où les taux d'intérêts des obligations sont historiquement bas et que la BNS impose des intérêts négatifs. Ensuite le fait qu'une partie de la population a vu son pouvoir d'achat augmenter et donc son revenu disponible pour payer des loyers exorbitants pour le reste de la population.

Les personnes à fort pouvoir d'achat sont souvent amenées à se déplacer dans le cadre de leur travail et cherchent des logements proches d'infrastructures de transport comme les gares. Celles-ci sont également des lieux prisés parce qu'au coeur des agglomérations.

C'est ainsi que des rénovations, des agrandissements ou des constructions de gares s'accompagnent de la transformation fondamentale de tout un quartier. Les bailleurs profitent de ce nouvel attrait pour ces logements pour chercher à augmenter massivement les loyers, le cas échéant à la suite de travaux de rénovation.

Les CFF, avec leur société de promotion immobilière CFF immobilier SA, jouent un rôle déterminant dans cette transformation urbaine et sociologique des quartiers. Ils participent activement à la spéculation, incités notamment par les exigences élevées de la Confédération en matière de bénéfice des entreprises de service public. Les objectifs stratégiques assignés aux CFF pour les années 2019 à 2022 prévoient que le secteur immobilier des CFF verse 150 millions de francs par année à la division infrastructure et contribue au financement de la caisse de pension. Il est évidemment préférable que les loyers abusifs imposés aux locataires servent au financement du service public plutôt qu'à verser des dividendes aux actionnaires de bailleurs privés. Ces terrains devraient toutefois soutenir la politique en faveur du logement abordable.

Le Conseil fédéral indiquait dans sa réponse à ma question 21.8067 que les CFF ambitionnent de construire environ 12 000 logements dans les deux prochaines décennies, essentiellement sur des terrains qui leur appartiennent et dont ils ont ou avaient l'usage dans le cadre de l'exploitation du système ferroviaire.

Cette initiative impose une modeste contrepartie à l'immense avantage commercial que leur procure la construction ou l'agrandissement d'une gare à proximité de leurs immeubles. Cela aurait pour effet de conserver des logements abordables ou de ne pas renchérir considérablement des logements déjà chers dans des quartiers situés le plus souvent au coeur d'une ville ou d'un quartier.

Un contrôle permanent se justifie vu le fait que les CFF n'ont pas eu à payer le prix des terrains ou alors à des montants bien inférieurs au marché pour des biens-fonds destinés à la construction.

D'une manière générale, la mise en oeuvre de ces mesures permettrait de créer ou de maintenir un milieu bâti accessible à la majorité de la population ainsi qu'aux PME, en desserrant l'étau de la rente foncière et immobilière.