Zusammenfassung

Message du 19 octobre 2022 concernant la modification du code des obligations (défauts de construction)

Ausgangslage

Communiqué de presse du Conseil fédéral du 19.10.2022

Améliorer la situation des maîtres d'ouvrage en cas de défauts de construction

Le Conseil fédéral souhaite améliorer la situation des maîtres d'ouvrage, et en particulier de ceux qui possèdent une maison ou une propriété par étages. Il propose d'allonger le délai d'avis des défauts et d'empêcher dans certains cas d'exclure le droit à la réfection par contrat. Lors de sa séance du 19 octobre 2022, il a pris acte des résultats de la procédure de consultation sur une modification en ce sens du code des obligations (défauts de construction) et adopté le message à l'intention du Parlement.

Le Conseil fédéral estime que les dispositions en vigueur dans le domaine de la construction sont dans l'ensemble appropriées et équilibrées. Constatant toutefois que les maîtres d'ouvrage sont insuffisamment protégés face aux défauts de construction, il a ouvert une consultation sur des modifications ciblées du code des obligations à l'été 2020. Il a pris acte des résultats lors de sa séance du 19 octobre 2022. Une majorité des participants ont soutenu l'orientation de l'avant-projet, si bien que le projet adopté par le Conseil fédéral est matériellement conforme à celui-ci. Le projet s'articule autour de trois axes.

Premièrement, le délai d'avis des défauts des biens immobiliers sera de 60 jours, que les défauts soient manifestes ou cachés. Aujourd'hui, les défauts doivent être signalés "sans délai", c'est-à-dire en l'espace de quelques jours, ce qui n'est ni praticable ni objectivement justifié. Le nouveau délai d'avis s'appliquera aux contrats d'entreprise comme aux contrats de vente d'immeubles. Les parties auront la possibilité d'y déroger.

Deuxièmement, le droit à la réfection ne pourra plus être exclu si la construction est prévue pour l'usage personnel du maître ou pour celui de sa famille. Cette règle vaudra tant pour les contrats d'entreprise que pour les contrats de vente d'immeubles. Le Conseil fédéral entend de la sorte mettre fin à la pratique largement répandue des vendeurs d'immeubles et des entrepreneurs généraux consistant à s'exempter par contrat de toute responsabilité pour les défauts, au détriment des particuliers qui acquièrent leur logement.

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Troisièmement, le Conseil fédéral veut permettre aux maîtres d'ouvrage d'éviter l'inscription d'une hypothèque légale au registre foncier, laquelle confère à l'entrepreneur un droit de gage sur leur immeuble si ses créances ne lui sont pas payées. Le maître peut fournir des sûretés pour empêcher cette inscription, mais elles doivent à l'heure actuelle couvrir les intérêts moratoires pour une durée illimitée. À l'avenir, une durée de dix ans suffira. Il sera donc plus facile pour le maître de fournir des garanties en remplacement de l'hypothèque légale.

Le risque, avec l'hypothèque légale, est que l'entreprise générale ne paie pas ses sous-traitants et que ceux-ci fassent valoir leur droit de gage à l'égard du maître, qui devra le cas échéant s'acquitter des montants en jeu deux fois. Le Conseil fédéral a demandé aux participants à la consultation si d'autres instruments étaient nécessaires pour réduire ce risque. Les avis reçus et les questions en suspens seront traités dans le cadre du rapport en réponse au postulat 19.4638 "Pour une hypothèque des artisans et entrepreneurs plus juste".

Le projet du Conseil fédéral répond aux demandes formulées dans différentes interventions parlementaires, en particulier les initiatives parlementaires Hutter (12.502) et Gössi (14.453).

Verhandlungen

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil national, 25.09.2023

Mieux protéger les particuliers en cas de défauts de construction
Les maîtres d'ouvrage et les acheteurs d'un bien immobilier doivent être mieux protégés en cas de défauts de construction. Le Conseil national a soutenu lundi un projet du Conseil fédéral, mais en proposant d'aller plus loin.

Actuellement, les maîtres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un délai de quelques jours en cas de défauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie périmés. Le projet du Conseil fédéral prévoit de prolonger de 60 jours le délai imparti pour signaler les défauts d’un immeuble, que ces derniers soient apparents ou cachés.

Les améliorations proposées ne vont pas assez loin, a indiqué Christian Lüscher (PLR/GE) au nom de la commission. Et de préconiser un changement de système. Le délai d'avis devrait être purement et simplement supprimé.

Désormais, les défauts constatés pourraient être signalés en tout temps pendant le délai de prescription pour tout immeuble acquis ou nouvellement construit. En cas de vente d'un immeuble ou de construction d'un ouvrage immobilier, le délai de prescription doit en outre être porté à 10 ans, contre 5 ans actuellement. Cette règle serait également valable pour les choses intégrées.

Le National a aussi décidé de renforcer la protection des acheteurs et des maîtres d’ouvrage par un autre moyen. Le droit à la réfection ne devra plus être exclu contractuellement. Cette règle doit s’appliquer à l’ensemble des contrats et ne doit pas être restreinte aux constructions destinées à un usage personnel ou à un usage familial, comme le préconise le Conseil fédéral.

Critiques du Conseil fédéral

Certaines de ces propositions vont très loin, a critiqué la conseillère fédérale Elisabeth Baume-Schneider. Il s'agit d'un véritable changement de paradigme.

Les maîtres d'ouvrage ne sont pas toujours dans la position du plus faible face aux entreprises, et n'ont pas toujours besoin de protection. Parfois, les propriétaires sont des grandes entreprises, qui se retrouvent face à un petit artisan, a-t-elle plaidé.

Une minorité emmenée par le centriste valaisan Sidney Kamerzin et l'UDC notamment souhaitait revenir au projet du Conseil fédéral. Elle a échoué de justesse, par 94 voix contre 93 et 2 abstentions.

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil des Etats, 12.06.2024

Mieux protéger les particuliers en cas de défauts de construction
Les maîtres d'ouvrage et les acheteurs d'un bien immobilier doivent être mieux protégés en cas de défauts de construction. Le Conseil des Etats a soutenu à l'unanimité mercredi un projet de révision, en allant moins loin que le National.

Actuellement, les maîtres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un délai de 7 à 10 jours en cas de défauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie périmés.

Personne ne conteste qu'il faut agir dans ce domaine, a dit pour la commission Mathias Michel (PLR/ZG). La sécurité juridique des maîtres d'ouvrage et des acheteurs doit être améliorée lorsque des défauts de construction sont constatés. Leur position est trop faible face aux entreprises de construction.

Le projet du Conseil fédéral prévoit de prolonger de 60 jours le délai imparti pour signaler les défauts d’un immeuble, que ces derniers soient apparents ou cachés. Cette révision va dans la bonne direction, selon M. Michel.

Revoir le système?

Le Conseil national, qui s'est prononcé l'an dernier, veut lui revoir le système et supprimer totalement le délai d'avis. Il a aussi proposé de prévoir un devoir de minimiser le dommage pendant un délai de prescription de 10 ans en cas de vente ou de construction d'un ouvrage immobilier, contre 5 actuellement. Cette règle serait également valable pour les choses intégrées.

La sénatrice Brigitte Häberli-Koller (Centre/TG) a plaidé pour suivre cette voie. Sinon, rien ne changera. "Les entrepreneurs continueront à jouer la montre avec ce nouveau délai de 60 jours", a appuyé Baptiste Hurni (PS/NE).

De plus, maintenir le délai de prescription à 5 ans plutôt que 10 ans est extrêmement problématique pour les familles. Elles ont mis toutes leurs économies dans la construction et se retrouvent à devoir payer entièrement la rénovation d'un toit qui prend l'eau après 7 ans, a poursuivi le Neuchâtelois.

Trop loin

Ces décisions vont trop loin, a contré avec succès M. Michel, suivi par plusieurs orateurs du camp bourgeois. Un tel changement de système entraînerait une insécurité juridique considérable, qui serait liée à d’importantes difficultés en matière de droit de la preuve. Surtout pour les petits artisans et les PME. Le nombre de litiges augmenterait.

La Chambre des cantons est toutefois d'accord de reprendre certaines propositions du National. Le délai de prescription, maintenu à 5 ans, doit par exemple également s'appliquer aux choses qui ont été intégrées dans un ouvrage immobilier.

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil national, 12.09.2024

Le National maintient son cap sur les délais d'annonce des défauts
Les deux Chambres n'ont toujours pas trouvé d'accord sur les défauts de construction. Jeudi, le National s'est rallié au Conseil des Etats sur le délai de prescription mais a maintenu sa version quant au délai d'annonce.

Alors que les députés avaient souhaité porter le délai de prescription de 5 à 10 ans lors de la première lecture, ils ont finalement décidé de maintenir ce délai à 5 ans. Cette règle serait également valable pour les choses intégrées.

Pour la gauche, certains problèmes, par exemple d'étenchéité, apparaîssent après 5 ans. "Il ne reste alors au propriétaire que les yeux pour pleurer", a critiqué Raphaël Mahaim (Vert-e-s/VD). Philippe Nantermod (PLR/VS) a lui rappelé qu'au-delà de 5 ans, il est difficile de savoir s'il s'agit d'un défaut d'origine ou non.

Défauts de construction

Toutefois, la Chambre du peuple a maintenu sa version quant au délai d'annonce des défauts. Actuellement, les maîtres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un délai de 7 à 10 jours en cas de défauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie périmés. Ce délai est trop court.

Le Conseil des Etats propose un délai de 60 jours. En première lecture, le National voulait aller plus loin et supprimer totalement le délai d'avis pour tout immeuble acquis ou nouvellement construit.

Finalement, ils ont retenu la version du Conseil des Etats, par 102 voix contre 91. Avec toutefois une légère modification. Les sénateurs n'ont pas retenu que l'acheteur supportait le dommage qu'un avis sans délai aurait permis d'éviter.

Dépêche ATS

Délibérations au Conseil des Etats, 10.12.2024

Divergences

Délibérations au Conseil national, 17.12.2024

Divergences

Délibérations au Conseil des Etats, 18.12.2024

Divergences

Dépêche ATS

Délibérations le 19.12.2024

Mieux protéger les particuliers en cas de défauts de construction
Les maîtres d'ouvrage et les acheteurs d'un bien immobilier doivent être mieux protégés en cas de défauts de construction. Le délai d'annonce sera notamment porté à 60 jours. Les Chambres fédérales se sont mises d'accord jeudi sur le projet du Conseil fédéral.

Le Conseil national a avalisé la proposition de conciliation à l'unanimité et le Conseil des Etats par 39 voix contre 1. Actuellement, les maîtres d'ouvrage doivent aviser l'entrepreneur dans un délai de 7 à 10 jours en cas de défauts de construction, au risque de voir leurs droits de garantie périmés. Ils auront à l'avenir 60 jours.

La sécurité juridique des maîtres d'ouvrage et des acheteurs doit être améliorée lorsque des défauts de construction sont constatés. Leur position est aujourd'hui trop faible face aux entreprises de construction, ont constaté les élus de tous bords lors des débats.

En revanche, le délai de prescription en cas de vente d'un immeuble ou de construction demeure inchangé, à 5 ans. Le National aurait voulu le porter à 10 ans, mais plusieurs parlementaires ont souligné qu'il était difficile de prouver que s'il s'agit ou non d'un défaut d'origine. Le nombre de litiges augmenterait.

Le projet porte sinon sur d'autres aspects plus techniques liés par exemple aux hypothèques des artisans et entrepreneurs. Il répond à plusieurs demandes du Parlement.