Wortlaut

La dernière étude du bureau Bass, datée de février 2022 et commandée par l'Association suisse des locataires, intitulée " Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 " (en langue allemande, avec résumé en français), montre que les loyers ont augmenté de 36,2 % de plus que ne le permettraient les dispositions légales. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont été payés en trop. Sur la période 2006 à 2021, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui ont ainsi été transférés sans aucune contrepartie des locataires aux propriétaires immobiliers, soit quelque 200 francs en moyenne par mois et par ménage - un transfert de richesse qui a même atteint 380 francs en 2021. Cette réalité n'est au demeurant pas nouvelle : dès 2017, une étude de la banque Raiffeisen montrait que les loyers dépassaient de 40 % ce que la loi autorisait. La nouvelle étude ne fait donc que confirmer le constat fait à l'époque.

C'est dans ce contexte que je pose les questions suivantes :

1. Ces 15 dernières années, le droit du bail a été tellement affaibli et la réalité s'en est tellement éloignée qu'il règne aujourd'hui une profonde insécurité juridique. À quoi s'ajoute que le système selon lequel il appartient aux locataires de contester le loyer initial a manifestement échoué : déléguer à chaque locataire le soin de faire appliquer la loi s'est en effet révélé inefficace. Au vu de cette insécurité juridique, de cette inobservation du droit et des conséquences négatives qui en résultent pour l'économie, je pose la question : pourquoi le Conseil fédéral ne remédie-t-il pas à cette situation en prévoyant dans la loi que le loyer est fondé uniquement sur les coûts et en précisant expressément quel peut être le rendement net maximal, en supprimant la notion de loyer usuel du quartier (élément du marché) mais en instaurant un contrôle automatique du rendement légal admissible ? Qu'est-ce qui l'en empêche au juste ?

2. Selon le mandat inscrit dans la Constitution à l'art. 108, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique, qui sont statutairement tenus de pratiquer des loyers fondés sur les coûts et qui donc renoncent même à dégager un rendement net, devraient pouvoir développer leurs activités. Or, le Conseil fédéral a délibérément calibré les instruments d'encouragement de manière que la part de marché des logements d'utilité publique ne dépasse pas 4 %. Pour quelles raisons le Conseil fédéral s'oppose-t-il au mandat constitutionnel précité, alors même qu'il serait économiquement et socialement très souhaitable qu'un plus grand nombre de personnes puissent se loger en payant un loyer à prix coûtant ?

Stellungnahme des Bundesrates

L'étude citée part d'un loyer théorique calculé sur la base de l'évolution des facteurs de coûts. Cette valeur ne correspond pas au loyer admissible au regard du droit du bail et ne tient par ailleurs pas compte du fait que des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs peuvent justifier des hausses de loyer. De plus, le loyer peut être fixé de manière relativement libre lors de la première location ou d'une remise en location. L'étude se fonde essentiellement sur l'évolution du taux de référence hypothécaire, qui est passé de 3,5 % à 1,25 % entre 2008 et aujourd'hui. Les locataires ont la possibilité de demander une baisse de loyer en cas de baisse de ce taux de référence ; le droit du bail, par contre, ne prévoit pas de baisse automatique. De fait, l'expérience montre qu'une baisse de ce taux n'entraîne une baisse des loyers que dans une minorité de cas, à la suite soit d'une décision volontaire du bailleur, soit de la demande du locataire.

1. Le droit du bail applique divers critères dans le cadre de la protection des locataires contre les loyers abusifs (cf. art. 269 et 269a CO). Les deux critères du loyer usuel du quartier et du rendement admissible remontent pour l'essentiel à l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Toutes les propositions visant à modifier ces critères ont été rejetées, que ce soit dans le cadre d'une votation populaire ou au Parlement, les plus récentes étant les deux motions déposées par la Commission des affaires juridiques du Conseil des États (20.3922 et 18.4101), qui chargeaient le Conseil fédéral de réviser les règles applicables à la fixation des loyers. C'est pourquoi le Conseil fédéral part du principe qu'il serait pour l'heure impossible d'obtenir une majorité politique en faveur d'une révision approfondie du droit du bail. Cela n'exclut pas, cependant, certaines adaptations ou améliorations ponctuelles, telles qu'actuellement délibérées dans le cadre du processus de discussion en matière de droit du bail.

2. L'article 108 Cst. impose à la Confédération d'encourager l'activité des maîtres d'ouvrage et des organisations oeuvrant à la construction de logements d'utilité publique. Le Conseil fédéral remplit ce mandat constitutionnel à l'aide notamment des instruments ci-après : d'une part le fonds de roulement, qui permet d'octroyer aux membres des prêts à taux préférentiel pour la construction, la rénovation et l'acquisition de logements à loyer modéré ; d'autre part, le cautionnement des emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements (CCL), qui permet à ses membres d'obtenir des conditions avantageuses pour assurer à long terme le financement de la construction de logements. Le Parlement a tout récemment libéré deux crédit-cadres pour ces deux instruments éprouvés, de manière à en assurer l'application dans le long terme. Au vu toutefois de la situation sur le marché de l'immobilier, il est déjà difficile pour les maîtres d'ouvrage d'utilité publique de conserver leur part de marché actuelle, et ce même si le nombre de logements d'utilité publique augmente. L'octroi des aides de la Confédération aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique au titre de l'encouragement de l'offre n'a pas cependant pour but d'atteindre une certaine part de marché.

Qui plus est, l'octroi de prêts est soumis à certaines exigences, ce qui permet à la Confédération de s'assurer que les investissements répondent effectivement aux besoins et de prendre en compte les risques d'investissement. D'ailleurs, la Confédération n'a enregistré aucune perte depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le logement (LOG ; RS 842) en 2004.

Réponse du Conseil fédéral.