Rendements locatifs abusifs. Les femmes sont particulièrement touchées

Wortlaut

La dernière étude du bureau Bass, datée de février 2022 et commandée par l'Association suisse des locataires, intitulée " Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 " (en langue allemande, avec résumé en français), montre que les loyers ont augmenté de 36,2 % de plus que ne le permettraient les dispositions légales. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont été payés en trop. Sur la période 2006 à 2021, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui ont ainsi été transférés sans aucune contrepartie des locataires aux propriétaires immobiliers. Plusieurs études montrent que le prix des loyers est en Suisse le premier risque de pauvreté. Certains groupes sont à cet égard particulièrement touchés, comme les mères qui élèvent seules leurs enfants, les personnes qui travaillent dans le secteur des bas salaires, donc surtout des femmes, et les personnes qui ont une petite retraite, donc là aussi principalement des femmes.

C'est dans ce contexte que je pose les questions suivantes :

1. Au chapitre 3 de la Constitution, consacré aux " Buts sociaux ", l'art. 41, let. e, exige que " toute personne en quête d'un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables ". Qu'entend faire le Conseil fédéral pour garantir ce droit constitutionnel, sachant que les loyers explosent alors qu'ils devraient au contraire baisser - surtout si demain les taux hypothécaires remontent et que cette hausse soit répercutée sur les loyers (comme ce sera certainement le cas, contrairement aux baisses) ?

2. Les femmes sont particulièrement touchées par les loyers abusifs, parce qu'elles continuent de gagner moins, parce qu'elles ne peuvent travailler qu'à temps partiel en raison de leurs responsabilités familiales, parce qu'elles ont des retraites nettement plus basses, parce qu'elles sont bien plus nombreuses à travailler dans le secteur des bas salaires, etc. Que compte faire le Conseil fédéral pour atteindre les objectifs constitutionnels en matière d'égalité dans un contexte de prix des loyers nettement surfaits ?

3. Ne serait-il pas judicieux que le Conseil fédéral, en accord avec l'art. 108 de la Constitution, favorise le développement des activités des maîtres d'ouvrage d'utilité publique, qui sont tenus de pratiquer des loyers fondés sur les coûts et renoncent même à un rendement minimal ? Pourquoi le Conseil fédéral fait-il délibérément en sorte que ses instruments d'encouragement maintiennent à 4 % la part de marché des maîtres d'ouvrage d'utilité publique ?

Stellungnahme des Bundesrates

L'étude citée part d'un loyer théorique calculé sur la base de l'évolution des facteurs de coûts. Cette valeur ne correspond pas au loyer admissible au regard du droit du bail et ne tient par ailleurs pas compte du fait que des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs peuvent justifier des hausses de loyer. De plus, le loyer peut être fixé de manière relativement libre lors de la première location ou d'une remise en location. L'étude se fonde essentiellement sur l'évolution du taux de référence hypothécaire, qui est passé de 3,5 % à 1,25 % entre 2008 et aujourd'hui. Les locataires ont la possibilité de demander une baisse de loyer en cas de baisse de ce taux de référence ; le droit du bail, par contre, ne prévoit pas de baisse automatique. De fait, l'expérience montre qu'une baisse de ce taux n'entraîne une baisse des loyers que dans une minorité de cas, à la suite soit d'une décision volontaire du bailleur, soit de la demande du locataire.

1. L'art. 41 Cst. énumère les buts sociaux. Il fait obligation à l'État de concrétiser et de traduire dans les faits, par voie législative, les politiques à mener dans le domaine de l'État social, du droit social et de la politique sociale. À la différence des droits fondamentaux sociaux, les buts sociaux ne fondent pas un droit subjectif de l'individu. Le Conseil fédéral a intégralement mis en oeuvre son mandat légal tel qu'il ressort de ces buts sociaux, par le biais notamment de la loi sur le logement (LOG ; RS 842) et de la loi fédérale sur les prestations complémentaires à l'AVS et à l'AI (LPC ; RS 831.30). Une augmentation de loyer fondée sur une hausse du taux de référence n'est possible dans le cadre d'un bail en cours que si la précédente baisse du taux de référence avait elle-même été répercutée.

2. Le Conseil fédéral est conscient des difficultés auxquelles font face les femmes sur le marché du travail et de l'impact de celles-ci sur leurs retraites. Afin de combler les lacunes dans ces domaines, le gouvernement a adopté la Stratégie Égalité 2030 en avril 2021. Cette stratégie nationale vise notamment à renforcer l'autonomie économique des femmes et à les aider à bénéficier de conditions cadres favorisant la conciliation entre vies privée et professionnelle. Le plan d'action prévoit plusieurs mesures prioritaires en matière d'égalité salariale, d'amélioration de la conciliation et de répartition équilibrée du travail rémunéré et non rémunéré, domestique comme familial. Par ailleurs, il est prévu d'examiner les mesures qui permettront une meilleure intégration sur le marché du travail des mères et des pères de ménages monoparentaux. Ces exemples visent à augmenter les salaires et à accroitre les taux d'activité des femmes et à terme, à avoir un impact positif sur la situation des femmes en matière de retraite.

3. L'article 108 Cst. impose à la Confédération d'encourager l'activité des maîtres d'ouvrage et des organisations oeuvrant à la construction de logements d'utilité publique. Le Conseil fédéral remplit ce mandat constitutionnel à l'aide notamment des instruments ci-après : d'une part le fonds de roulement, qui permet d'octroyer aux membres des prêts à taux préférentiel pour la construction, la rénovation et l'acquisition de logements à loyer modéré ; d'autre part, le cautionnement des emprunts de la Centrale d'émission pour la construction de logements (CCL), qui permet à ses membres d'obtenir des conditions avantageuses pour assurer à long terme le financement de la construction de logements. Le Parlement a tout récemment libéré deux crédit-cadres pour ces deux instruments éprouvés, de manière à en assurer l'application dans le long terme.

Au vu toutefois de la situation sur le marché de l'immobilier, il est déjà difficile pour les maîtres d'ouvrage d'utilité publique de conserver leur part de marché actuelle, et ce même si le nombre de logements d'utilité publique augmente. L'octroi des aides de la Confédération aux maîtres d'ouvrage d'utilité publique au titre de l'encouragement de l'offre n'a pas cependant pour but d'atteindre une certaine part de marché. Qui plus est, l'octroi de prêts est soumis à certaines exigences, ce qui permet à la Confédération de s'assurer que les investissements répondent effectivement aux besoins et de prendre en compte les risques d'investissement. D'ailleurs, la Confédération n'a enregistré aucune perte depuis l'entrée en vigueur de la LOG en 2004.

Réponse du Conseil fédéral.