Wortlaut

La dernière étude du bureau Bass, datée de février 2022 et commandée par l'Association suisse des locataires, intitulée " Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 " (en langue allemande, avec résumé en français), montre que les loyers ont augmenté de 36,2 % de plus que ne le permettraient les dispositions légales. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont été payés en trop. Sur la période 2006 à 2021, ce ne sont pas moins de 78 milliards de francs qui ont ainsi été transférés sans aucune contrepartie des locataires aux propriétaires immobiliers, soit quelque 200 francs en moyenne par mois et par ménage - un transfert de richesse qui a même atteint 380 francs en 2021.

C'est dans ce contexte que je pose les questions suivantes :

1. À combien s'élèvent au total les aides au logement versées au cours des cinq dernières années dans le cadre des prestations complémentaires à l'AVS ? Le Conseil fédéral trouve-t-il normal que ce soit aux contribuables et aux cotisants de financer des rendements locatifs abusifs ?

2. La Constitution demande que les rentes AVS couvrent les besoins vitaux. Si tel n'est plus le cas depuis longtemps, c'est dû aussi au fait que les loyers explosent en toute illégalité (au lieu de baisser). Qu'entend faire le Conseil fédéral pour que le mandat constitutionnel précité soit effectivement rempli ? Et que compte-t-il faire si les taux hypothécaires remontent et que cette hausse, comme cela est certain, soit répercutée sur les loyers (contrairement aux baisses, qui, selon l'étude mentionnée au début, ne sont manifestement jamais répercutées) ?

3. Notre système prévoit à l'art. 109 de la Constitution et à l'art. 269 du Code des obligations un loyer à prix coûtant assorti d'un rendement net maximal autorisé (soit, depuis la fin 2020 et selon le Tribunal fédéral, 2 % au-dessus du taux d'intérêt de référence), qui n'a donc rien à voir avec un loyer de marché reflétant le libre jeu de l'offre et de la demande. Lors de la dernière révision de l'AVS, nous avons lutté pour une augmentation des rentes de 70 francs par mois. Le Conseil fédéral ne considère-t-il pas lui aussi qu'il serait économiquement plus efficace, si l'on veut garantir des rentes suffisantes pour couvrir les besoins vitaux, de mettre en place un contrôle généralisé des rendements locatifs et de s'assurer ainsi qu'ils ne sont pas abusifs, compte tenu que cela permettrait tout de même d'éviter une déperdition de 380 francs par mois due à des loyers surfaits ?

Stellungnahme des Bundesrates

L'étude citée part d'un loyer théorique calculé sur la base de l'évolution des facteurs de coûts. Cette valeur ne correspond pas au loyer admissible au regard du droit du bail et ne tient par ailleurs pas compte du fait que des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs peuvent justifier des hausses de loyer. De plus, le loyer peut être fixé de manière relativement libre lors de la première location ou d'une remise en location. L'étude se fonde essentiellement sur l'évolution du taux de référence hypothécaire, qui est passé de 3,5 % à 1,25 % entre 2008 et aujourd'hui. Les locataires ont la possibilité de demander une baisse de loyer en cas de baisse de ce taux de référence ; le droit du bail, par contre, ne prévoit pas de baisse automatique. De fait, l'expérience montre qu'une baisse de ce taux n'entraîne une baisse des loyers que dans une minorité de cas, à la suite soit d'une décision volontaire du bailleur, soit de la demande du locataire.

1. Une étude parue en décembre 2020 quantifie les montants relatifs au logement pris en charge par l'aide sociale et par les prestations complémentaires (PC) à l'AVS et à l'AI (Ecoplan, " Prestations sociales sous conditions de ressources : les dépenses dans le domaine du logement "). Dans le domaine des PC, les frais de logement estimés (location uniquement) ont avoisiné 660 millions de francs en 2018. Une croissance de l'ordre de 20 % a été observée depuis 2013, alors que la part moyenne des frais de logement aux dépenses totales passait de 32,9 à 33,9 %. Entre 2018 et 2020, les dépenses totales au titre des PC ont crû d'environ 7 %, si bien que les coûts du logement couverts par les PC pourraient avoir passé la barre des 700 millions de francs par an.

2. Les personnes dont la rente AVS ou AI ne suffit pas à assurer leur subsistance ont droit à des PC. Si les dépenses reconnues (pour l'essentiel les besoins généraux, le loyer, les primes d'assurance maladie) ne sont pas couvertes par les revenus d'un bénéficiaire de rente, le montant manquant est couvert par les PC. Avec la révision de la loi fédérale sur les prestations complémentaires à l'AVS et à l'AI (LPC, RS 831.30), devenue effective le 1er janvier 2021 (réforme des PC), les montants maximaux alloués au titre des loyers ont été adaptés à l'indice des loyers tel qu'il s'est établi depuis la dernière hausse. En vertu de l'art. 10, al. 1sexies, LPC, les cantons ont la possibilité d'adapter aux conditions locales les montants maximaux alloués au titre des loyers, pour les augmenter ou au contraire les réduire de 10 %. Dans le cas d'une baisse des loyers, il faut que le loyer d'au moins 90 % des bénéficiaires de prestations complémentaires soit couvert. L'art. 10, al. 1septies, LPC impose par ailleurs au Conseil fédéral d'examiner au moins tous les dix ans si et dans quelle mesure les montants maximaux couvrent le loyer effectif des bénéficiaires. Il doit procéder à cet examen plus rapidement si l'indice des loyers a évolué de plus de 10 % depuis le dernier examen.

Une augmentation de loyer du fait d'une hausse du taux de référence dans le cadre d'un bail en cours n'est possible que si la précédente baisse du taux de référence avait elle-même été répercutée. En cas de hausse des taux d'intérêt, il est probable que l'inflation et les salaires augmentent eux aussi, ce qui, du fait de l'application de l'indice mixte, devrait conduire à une hausse des rentes AVS.

3. La question d'un contrôle à large échelle des rendements locatifs admissibles fait également l'objet des initiatives parlementaires Badran (21.469 " Soumettre les rendements locatifs des logements à des contrôles périodiques afin de garantir le respect de la loi ") et Sommaruga Carlo (21.476 " Révision périodique des rendements locatifs immobiliers afin d'assurer la conformité juridique "). Les deux initiatives sont en cours d'examen auprès des commissions parlementaires compétentes. Le Conseil fédéral s'exprimera sur le fond de ces initiatives quand il y sera invité par les commissions.

Réponse du Conseil fédéral.