Wortlaut

La dernière étude du bureau Bass, datée de février 2022 et commandée par l'Association suisse des locataires, intitulée " Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 " (en langue allemande, avec résumé en français), montre que les loyers ont augmenté de 36,2 % de plus que ne le permettraient les dispositions légales. Rien qu'en 2021, 10,5 milliards de francs environ ont été payés en trop. Or, la Constitution (art. 109) et la loi (art. 269 CO) prévoient un loyer à prix coûtant assorti d'un rendement net maximal autorisé, qui n'a donc rien à voir avec un loyer de marché reflétant le libre jeu de l'offre et de la demande.

C'est dans ce contexte que je pose les questions suivantes :

1. Le Conseil fédéral ne trouve-t-il pas inquiétant qu'une loi aussi importante pour l'économie nationale, qui concerne plus de 60 % des ménages, soit celle qui est aussi la moins respectée ? Comment justifie-t-il cela du point de vue de l'intérêt général ? Que compte-t-il faire pour rétablir une situation conforme à la loi s'agissant des rendements abusifs ?

2. Nous sommes de facto passés insidieusement, sans changer ne serait-ce qu'une virgule aux textes, à un loyer de marché. Compte tenu de l'abîme qui en matière de rendements abusifs sépare la réalité du droit, compte tenu d'autre part de ce que cette situation n'a pas suscité la moindre réaction de la part du Conseil fédéral depuis 15 ans, je pose la question : pourquoi celui-ci n'adapte-t-il pas plutôt la loi à la réalité et ne présente-t-il pas un projet susceptible de référendum qui légitimerait de jure le loyer libre ? Pense-t-il qu'un tel projet n'aurait aucune chance en votation populaire ? Mais alors, pourquoi tolère-t-il de facto ce loyer libre ?

3. Dans son arrêt ATF 4A_554/2019, le Tribunal fédéral se réfère au consid. 8.4 à l'initiative parlementaire 17.491, qui demande une augmentation du rendement net admissible, et reprend très exactement dans sa décision le chiffre de 2 % en sus du taux hypothécaire de référence qui y est avancé. Or, d'une part, le Tribunal fédéral refuse de longue date de reconnaître un effet anticipé non seulement aux lois qui n'ont pas encore été adoptées, mais aussi à celles qui, bien que déjà adoptées, ne sont pas encore entrées en vigueur, d'autre part, l'initiative à laquelle le Tribunal fédéral s'est référé a été rejetée deux mois plus tard par le Conseil des États. Le Tribunal fédéral a donc pris une décision contraire à la volonté du législateur. Quelle appréciation le Conseil fédéral porte-t-il dans ce contexte sur la séparation des pouvoirs ?

Begründung

Pendant des décennies, le Tribunal fédéral a considéré que le rendement net maximal possible ne pouvait excéder de 0,5 % le taux d'intérêt de référence, faisant ainsi dépendre le rendement principalement du taux hypothécaire. Or, le Tribunal fédéral a décidé le 26 octobre 2020 de relever ce rendement maximal pour le fixer à 2 % au-dessus du taux d'intérêt de référence (ATF 4A_554/2019, consid. 8.4). À cette date était pendante au Parlement une initiative parlementaire (17.491) qui demandait une " modernisation des modalités du calcul du rendement admissible en droit du bail ", et plus particulièrement une modification de l'art. 269 du code des obligations prévoyant que " le rendement des fonds propres, indexés sur la base de l'évolution de l'indice des prix à la consommation, est excessif lorsqu'il dépasse le taux hypothécaire de référence majoré de 2 % ". Il s'agissait donc non pas de proposer une libéralisation des loyers, mais simplement de relever le rendement admissible de 1,5 point de pourcentage. Or, cette initiative a été rejetée le 15 décembre 2020 par le Conseil des États.

Stellungnahme des Bundesrates

L'étude citée part d'un loyer théorique calculé sur la base de l'évolution des facteurs de coûts. Cette valeur ne correspond pas au loyer admissible au regard du droit du bail et ne tient par ailleurs pas compte du fait que des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs peuvent justifier des hausses de loyer. De plus, le loyer peut être fixé de manière relativement libre lors de la première location ou d'une remise en location. L'étude se fonde essentiellement sur l'évolution du taux de référence hypothécaire, qui est passé de 3,5 % à 1,25 % entre 2008 et aujourd'hui. Les locataires ont la possibilité de demander une baisse de loyer en cas de baisse de ce taux de référence ; le droit du bail, par contre, ne prévoit pas de baisse automatique. De fait, l'expérience montre qu'une baisse de ce taux n'entraîne une baisse des loyers que dans une minorité de cas, à la suite soit d'une décision volontaire du bailleur, soit de la demande du locataire.

1. Le Conseil fédéral ne partage pas l'avis de l'interpellant, selon lequel le droit du bail est le domaine où la loi est la moins respectée. Selon le droit en vigueur, la protection contre les loyers abusifs n'est effective que si les locataires font usage de leurs droits et demandent une vérification de leur loyer. Si les locataires négligent de le faire, les loyers, quand bien même ils seraient abusifs, continuent de s'appliquer pour les parties. A de nombreuses reprises, des propositions visant à réformer ce système ont été examinées, sans obtenir de majorité au Parlement. Deux motions en ce sens, déposées tout dernièrement par la Commission des affaires juridiques du Conseil des États (20.3922 et 18.4101) et qui voulaient charger le Conseil fédéral de vérifier les règles applicables à la fixation des loyers, ont échoué. Le Conseil fédéral part par conséquent du principe qu'il serait pour l'heure impossible d'obtenir une majorité politique en faveur d'une révision approfondie du droit du bail. Cela n'exclut pas, cependant, certaines adaptations ou améliorations ponctuelles, telles qu'actuellement délibérées dans le cadre du processus de discussion en matière de droit du bail.

2. Le Conseil fédéral n'est pas inactif en la matière, loin s'en faut. Il a lui-même proposé à plusieurs reprises des adaptations du droit du bail ces dernières années, et a rendu des avis positifs concernant plusieurs interventions parlementaires.

Citons à cet égard la proposition de modèle hédoniste de loyer comparatif, déposée en 2008, ou l'extension à l'ensemble du territoire suisse, en 2015, de l'obligation de remettre aux locataires une formule officielle indiquant le loyer initial. Ces deux propositions, comme d'autres, ont été rejetées par le Parlement.

Le Conseil fédéral observe attentivement les développements et s'engage aujourd'hui comme hier pour une conciliation des intérêts des locataires et des bailleurs. Le processus de discussion en matière de droit du bail, initiée par le DEFR, a pour but de lancer un débat constructif sur les questions ayant trait à ce domaine (voir à ce propos la prise de position du Conseil fédéral sur la motion 22.3185 Meyer Mattea).

3. Comme exposé précédemment, le Conseil fédéral suit les discussions déclenchées par la décision du Tribunal fédéral. Toutefois, pour des raisons de séparation des pouvoirs, le Conseil fédéral s'abstient de tout commentaire concernant les décisions du Tribunal fédéral ou du Parlement.

Réponse du Conseil fédéral.