Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de faire réaliser immédiatement une étude scientifique montrant l'ampleur du phénomène des loyers excessifs et ses conséquences pour l'économie.

Begründung

Notre droit du bail autorise un rendement des fonds propres qui peut dépasser d'un faible pourcentage le taux hypothécaire de référence (soit les coûts). Le Tribunal fédéral a longtemps fixé ce pourcentage à 0,5 % au-dessus du taux hypothécaire de référence (pour les immeubles de moins de 30 ans), puis l'a relevé à 2 % il y a deux ans. En réalité, toutefois, les rendements effectifs, loin de se limiter au maximum autorisé, sont souvent des rendements à deux chiffres. Les loyers n'ont fait que croître ces quinze dernières années, alors même que la faiblesse des taux aurait dû les faire fortement baisser. Une étude de la Banque Raiffeisen a ainsi chiffré l'écart entre loyers effectifs et loyers légaux à 14 milliards de francs par an et estimé que les loyers étaient jusqu'à 40 % trop élevés. Une analyse récente du bureau Bass souligne quant à elle que les locataires ont payé 10,4 milliards de francs de trop en 2021 et que les loyers ont été 36 % trop élevés ces dernières années. Ce qui signifie que sont réalisés en Suisse des rendements excessifs et donc illégaux d'une ampleur telle qu'ils ont un impact macroéconomique. Cette ponction opérée sur les locataires réduit en effet énormément leur pouvoir d'achat. Maintenant que la hausse des taux provoque une nouvelle augmentation des loyers, on ne peut que déplorer que la baisse que ces derniers auraient dû connaître ces dernières années n'ait pas eu lieu, car les ménages seraient aujourd'hui moins durement touchés.

Les organisations de propriétaires critiquent la méthodologie des études précitées et mettent en doute leurs résultats, au motif notamment qu'elles ne tiendraient pas compte des prestations supplémentaires fournies par les bailleurs (lesquelles ne pourraient cependant guère influencer les résultats, puisque le taux d'assainissement tourne autour de 1 %). Les mêmes organisations ne citent toutefois à l'appui de leurs propos aucune étude qui montrerait que les rendements observés en Suisse ne sont pas excessifs. Aussi est-il urgent de vérifier l'exactitude des études précitées et de connaître l'ampleur du phénomène des loyers excessifs, non seulement en raison des lourdes conséquences de ce dernier, mais aussi pour des raisons touchant à la santé de notre économie et pour des raisons d'ordre public.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral s'est déjà prononcé à plusieurs reprises dans des réponses à des interpellations (22.3180 Dandrès, 22.3181 Widmer Céline, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira et 22.3184 Hurni) sur les conclusions de l'étude " Évolution et rendements sur le marché de la location 2006-2021 ", réalisée par le bureau BASS sur mandat de l'Association suisse des locataires. L'étude se fonde sur un loyer théorique calculé sur la base de l'évolution des facteurs de coût et non sur un loyer admissible au regard du droit du bail.

Selon le droit du bail en vigueur, une diminution du taux hypothécaire de référence ne se traduit pas automatiquement par une baisse du loyer, laquelle doit, en règle générale, être réclamée par les locataires. Les demandes de baisse du loyer peuvent en outre être rejetées en tout ou en partie par le bailleur pour des raisons de hausse des coûts ou par l'invocation de critères absolus. Selon les estimations à disposition, les diminutions du taux hypothécaire de référence ne conduisent que dans un quart des cas à des baisses de loyer, que ces dernières résultent de l'initiative du bailleur ou d'une requête du locataire.

Les dispositions visant à protéger les locataires des loyers abusifs sont définies aux art. 269 et 269a du code des obligations (CO ; RS 220). Les loyers sont réputés abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif. La jurisprudence définit le rendement comme étant le rendement net des fonds propres investis par le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le rendement est calculé au cas par cas, en fonction de la chose louée. Le calcul des fonds propres investis peut varier considérablement selon les coûts de l'immeuble ou les modalités de financement.

Une étude scientifique sur l'ampleur du phénomène des loyers excessifs serait sans nul doute très instructive et pourrait contribuer à une plus grande objectivité des débats sur la question. Cependant, l'entreprise est semée d'embûches. En application de la législation en vigueur et compte tenu de la jurisprudence, différents critères entrent en ligne de compte dans la vérification du caractère abusif des loyers selon la date de la construction de l'immeuble. L'étude demandée devrait ainsi prendre en considération, outre le rendement net, le critère des loyers usuels dans la localité et dans le quartier ainsi que le rendement brut. A défaut, elle n'aurait qu'une valeur informative limitée pour le marché du logement dans son ensemble.

On ignore par ailleurs si les indicateurs financiers nécessaires à l'établissement d'une étude fiable sont disponibles. En réalisant l'étude à partir de données agrégées, on se heurterait en outre aux limites de l'examen individuel exigé par le Tribunal fédéral. Pour toutes ces raisons, le Conseil fédéral considère que l'étude demandée ne serait pas judicieuse.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.