Wortlaut

Le Conseil fédéral est prié de répondre aux questions suivantes :

- Combien de logements locatifs comportent les portefeuilles de l'ancien Credit Suisse et de la grande banque issue de la fusion avec UBS ainsi que de leurs fondations de placement en Suisse ?

- Combien de ces logements appartiennent à la caisse de pension de l'ancien Credit Suisse ? Combien appartiennent à la caisse de pension de l'ancienne UBS ?

- Combien de logements locatifs le fonds immobilier de Credit Suisse (Credit Suisse Funds SA, détenu par Credit Suisse Real Estate Fund Siat) gère-t-il en Suisse ?

- Combien de logements locatifs les fonds immobiliers de la nouvelle UBS gèrent-ils en Suisse (hors caisses de pension) ?

- Quel est le rendement net des logements locatifs de l'ancien Credit Suisse et de la nouvelle UBS ?

- Le Conseil fédéral est-il disposé à obliger les fonds immobiliers de la nouvelle UBS à fixer leurs loyers sur la base des coûts ?

- Le Conseil fédéral va-t-il s'assurer que les fonds immobiliers de la nouvelle UBS ne perçoivent plus de rendements excédant la limite autorisée (fixée à 3,25 % par le Tribunal fédéral) ?

- Si oui, à l'aide de quels instruments ? Si non, pourquoi ?

- Que fait la nouvelle UBS pour atteindre les objectifs climatiques en matière de gestion et d'assainissement des bâtiments via son portefeuille immobilier (par ex. éviter dans la mesure du possible de construire de nouveaux bâtiments pour en remplacer d'anciens) ?

- Le Conseil fédéral est-il disposé à obliger la nouvelle UBS à faire preuve de transparence concernant notamment les rendements nets qu'elle perçoit, les assainissements réalisés ou à réaliser et l'évolution des loyers, en instaurant un monitoring de ses portefeuilles de logements locatifs ?

- Quelle est la part de la nouvelle UBS sur le marché du logement locatif dans l'ensemble de la Suisse ? Quelle est la part de ses portefeuilles immobiliers dans les villes de Zurich, Bâle, Genève, Lausanne et Berne ?

Begründung

Le rachat de Credit Suisse par UBS entraîne la création non seulement d'une mégabanque, mais aussi d'une mégabailleresse. Il semble en effet qu'UBS et ses fondations de placement disposent, à la suite de la fusion, d'un portefeuille de près de 70 000 logements locatifs dans lesquels vivent quelque 150 000 personnes. Alors que le droit du bail plafonne le rendement net que les bailleurs sont autorisés à percevoir (plafond actuellement fixé à 3,25 %), on sait que les rendements des fonds immobiliers dépassent souvent largement la limite autorisée, aucun mécanisme de contrôle n'ayant été institué. La gravité de ce problème ne fait que croître face à l'augmentation des loyers et au recul du pouvoir d'achat qui touche une grande partie de la population. Compte tenu des garanties financières que la Confédération et la BNS ont accordées à la nouvelle mégabanque, il convient de mettre en place des mécanismes de contrôle et de transparence afin, d'une part, d'empêcher celle-ci de pratiquer des loyers excessifs et, d'autre part, de déterminer si elle respecte les objectifs de durabilité dans toutes ses dimensions (écologique, sociale et économique).

Stellungnahme des Bundesrates

Les indications fournies par Credit Suisse et UBS nous permettent de répondre comme suit aux questions posées concernant le nombre de logements locatifs compris dans les portefeuilles immobiliers détenus par les deux banques.

- Les fondations de placement de Credit Suisse détiennent un portefeuille d'environ 13 000 logements locatifs et celles d'UBS (UBS AST Immeubles suisses et UBS AST Immeubles commerciaux suisses) d'environ 5200.

- La caisse de pension de Credit Suisse gère un peu moins de 2400 logements locatifs.

- Le fonds immobilier de Credit Suisse (Credit Suisse Funds AG, affilié à Credit Suisse Real Estate Fund SIAT) compte pour sa part environ 22 800 logements au total.

- Les logements locatifs gérés par UBS en Suisse dans 7 fonds immobiliers (hors caisses de pension) totalisent quelque 29 200 unités.

Nous ne disposons pas d'informations concernant les rendements nets des immeubles d'habitation détenus par Credit Suisse et UBS. Le bureau de conseil immobilier Fahrländer Partner Raumentwicklung fait cependant état d'un rendement initial net moyen des immeubles d'habitation suisses de 2,9 % en 2022 sur la base de la valeur du marché. Dans la mesure toutefois où la valeur inscrite au bilan est inférieure à la valeur marchande, le rendement est plus élevé que cela.

Le loyer calculé sur la base des coûts conformément à l'art. 269 s. du code des obligations (CO ; RS 220) est applicable à tous les baux à loyer, sauf quand d'autres critères ressortant d'une disposition légale particulière ou d'un accord conclu entre les parties prévalent, comme les loyers usuels dans la localité et le quartier, les loyers indexés ou échelonnés, ou encore, pour les baux commerciaux, le loyer lié au chiffre d'affaires.

Si les conditions sont réunies pour un contrôle, l'évaluation du rendement net admissible se fait dans le cadre d'une procédure de conciliation ; s'il est impossible de trouver un accord et qu'une action est intentée, l'évaluation est confiée au tribunal civil compétent, ce qui répond au principe de séparation des pouvoirs. Le Conseil fédéral ne dispose pas d'un instrumentaire propre pour le contrôle des loyers. Il n'est notamment pas compétent pour édicter des réglementations spéciales applicables à une catégorie définie de bailleurs. Il attend néanmoins d'UBS qu'elle tienne compte des dispositions légales encadrant les rendements nets ainsi que des possibilités de contestation dont jouissent les locataires, et qu'elle respecte donc les limites régissant la définition des loyers.

Le Conseil fédéral n'a pas connaissance des stratégies immobilières poursuivies par UBS et Credit Suisse. Il convient toutefois de relever que la Real Estate Investment Data Association (REIDA), association à but non lucratif financée par la branche de l'immobilier, a édité ces derniers mois une norme applicable au calcul et à la publication des chiffres clés en matière de performance environnementale des bâtiments. Cette norme permet d'établir des comparatifs clairs entre différents portefeuilles immobiliers pour ce qui touche à leur consommation énergétique et à leurs émissions de gaz à effet de serre. Credit Suisse a participé au benchmarking standardisé de la branche avec tous ses véhicules d'investissement immobiliers détenus en Suisse. UBS a quant à elle pris part au benchmarking CO2 de la REIDA avec ses 9 véhicules d'investissement immobilier en Suisse (7 fonds immobiliers et 2 fondations de placement).

Il n'est pas prévu de mettre en place un monitoring particulier concernant les rendements nets, l'évolution des loyers ou l'état d'assainissement des portefeuilles de logements locatifs d'UBS.

Le portefeuille immobilier détenu en Suisse par les 7 fonds immobiliers et 2 fonds d'investissement gérés par UBS regroupe environ 34 400 logements et celui de Credit Suisse environ 38 200, ce qui correspond à un total de 72 600 logements locatifs. Considérée sur l'ensemble de la Suisse, la part détenue par UBS et Credit Suisse équivaut ainsi à 3,15 % des logements locatifs ou coopératifs occupés. Pour ce qui est des parts détenues dans les villes mentionnées par l'auteure de l'interpellation, elles se montent à 4,3 % à Zurich, à 7,5 % à Bâle, à 4 % à Genève, à 5,5 % à Lausanne et à 2,6 % à Berne.

Réponse du Conseil fédéral.