Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de modifier le droit du bail et les autres bases légales pertinentes de manière à ce que la hausse des prix de l’énergie ne soit pas supportée uniquement par les locataires dans les cas où l’efficacité du chauffage et de l’isolation ne répondent pas aux normes actuelles. Si un logement doit être rénové, seuls les investissements entraînant une plus-value doivent être répercutés sur les locataires.

1. Les coûts supplémentaires liés à la consommation d’énergie d’un immeuble mal isolé ou chauffé de manière inefficace en comparaison avec un bâtiment répondant à la norme Minergie actuelle (calculés pour une température ambiante d’une vingtaine de degrés) sont répartis à parts égales entre les locataires (frais accessoires) et les propriétaires.

2. Lorsque les rénovations énergétiques entraînent une augmentation de loyer ou une résiliation du bail, la Confédération contrôle les nouveaux loyers.

Begründung

Lorsque l’enveloppe du bâtiment est mal isolée, ce sont les locataires et non le propriétaire qui doivent aujourd’hui assumer les coûts supplémentaires. Par conséquent, les propriétaires sont peu incités à assainir leurs immeubles sur le plan énergétique, puisque la hausse des coûts énergétiques est entièrement répercutée sur les locataires. L'isolation du bâtiment étant l'affaire du propriétaire, le locataire a les mains liées et ne peut que faiblement contribuer à améliorer l'écobilan du logement et à faire baisser les frais de chauffage.

Ces derniers mois, le prix des combustibles fossiles a pris l'ascenseur et a largement dépassé la moyenne à long terme en raison de la guerre d'agression menée par la Russie. L'effet de cette mauvaise incitation fondamentale s'en est trouvé considérablement renforcé.

L'assèchement du marché du logement dans de nombreuses régions de Suisse complique encore la tâche des locataires qui sont à la recherche d'un appartement bien isolé. Pour que des mesures climatiques soient adoptées dans le secteur du bâtiment, il est nécessaire de renforcer les incitations pour les propriétaires. En effet, s'ils doivent passer à la caisse parce qu'ils n'ont pas assaini leur bâtiment, ils changeront rapidement d'attitude.

Un tel modèle d'incitation rendra l'isolation des bâtiments également attrayante pour les propriétaires qui n'habitent pas leur immeuble. En outre, il permettra des économies d'énergie et contribuera à la protection du climat.

Enfin, les loyers doivent être contrôlés à la suite de rénovations énergétiques afin que l'assainissement ne soit pas utilisé pour obtenir des hausses de loyers excessives et que seuls les coûts entraînant réellement une plus-value soient répercutés sur les locataires.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est aussi d’avis qu’il convient de renforcer l’attractivité des rénovations énergétiques. La Confédération et les cantons disposent de diverses mesures visant à encourager financièrement les propriétaires et les bailleurs à effectuer des rénovations énergétiques ou à remplacer les systèmes de chauffage à combustibles fossiles. Grâce à ces mesures, les remplacements de systèmes de chauffage ont significativement augmenté au cours des dernières années. Depuis que le peuple a voté en faveur de la nouvelle loi fédérale sur les objectifs en matière de protection du climat, sur l’innovation et sur le renforcement de la sécurité énergétique (LCI) le 18 juin 2023, des aides financières supplémentaires peuvent être sollicitées pour remplacer les systèmes de chauffages fonctionnant aux énergies fossiles et les chauffages électriques. C’est donc essentiellement par le biais d’aides financières que les propriétaires sont encouragés à effectuer des rénovations énergétiques dans leurs bâtiments.

Comme le Conseil fédéral l’a précisé dans son avis du 23 novembre 2022 en réponse à la motion 22.3985 Klopfenstein Broggini, dans le cadre du système actuel, les propriétaires n’ont pas à craindre de conséquence financière négative s’ils n’ont pas encore entrepris d’assainissement énergétique, car les frais accessoires sont en principe supportés par les locataires.

Le droit du bail prévoit l’application du principe du loyer fixé sur la base des coûts. Le loyer admissible est déterminé par les coûts immobiliers à la charge du bailleur et un rendement net approprié sur le capital propre investi. De plus, les prestations liées à l’usage de la chose, notamment les frais de chauffage, peuvent être répercutées sur les locataires en tant que frais accessoires, à condition que cela ait été convenu dans le bail à loyer. La proposition de répartition des coûts supplémentaires engendrés par la consommation d’énergie dans les bâtiments qui ne répondent pas à la norme Minergie serait contraire au principe du loyer basé sur les coûts et ferait que les coûts immobiliers ne pourraient plus être couverts par les recettes découlant des loyers et des frais accessoires. Les propriétaires ne disposant pas de réserves financières suffisantes risqueraient de subir des pertes et, dans le pire des cas, de perdre leur droit de propriété sur l’immeuble.

En outre, pour mettre en œuvre le système proposé, les coûts supplémentaires devraient être examinés au cas par cas par le biais d’une analyse énergétique au sens du certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB). Rendre cette certification obligatoire ne serait toutefois pas conforme à l’art. 89, al. 4, de la Constitution fédérale, qui prévoit que les mesures concernant la consommation d’énergie dans les bâtiments sont au premier chef du ressort des cantons. À cela s’ajoute que les coûts supplémentaires liés à la consommation d’énergie dépendent fortement du comportement des consommateurs. Ce facteur serait donc également à prendre en compte.

L’exécution du modèle proposé serait compliquée et entraînerait de l’insécurité juridique ainsi qu’une augmentation des litiges relevant du droit du bail.

Le fait que l’assainissement énergétique des bâtiments ne doive pas donner lieu à des hausses de loyer excessives et que seuls les coûts effectifs entraînant une plus-value puissent être répercutés sur les locataires correspond à un principe déjà inscrit dans le droit du bail en vigueur. L’art. 14, al. 3, de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (RS 221.213.11) dispose que seule la part des coûts d’investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée peut être considérée comme une prestation supplémentaire. Les locataires ont d’ores et déjà la possibilité de contester les hausses de loyer injustifiées en engageant une procédure de conciliation gratuite. Il n’est donc pas nécessaire que l’État procède à un contrôle des loyers à la suite de rénovations énergétiques, tel que demandé par l’auteur de la motion.