23.4011 · Postulat · 2023-09-18
Département de l'économie, de la formation et de la recherche
Liquidé
Wortlaut
Le Conseil fédéral est chargé d’examiner dans un rapport l’opportunité de présenter un projet de loi au Parlement ou de prendre des mesures afin d’encourager l’acquisition de logements destinés à l’usage personnel des particuliers, en application de l’article 108 de la Constitution (« La Confédération encourage la construction de logements ainsi que l’acquisition d’appartements et de maisons familiales destinés à l’usage personnel de particuliers [...] »). Le rapport montrera comment l’encouragement de logements à loyer ou à prix modérés (LOG) destinés à l’usage personnel des particuliers peut être réalisé et par quelles solutions ciblées.
Premièrement, le Conseil fédéral examinera si et comment l’encouragement direct de l’accession à la propriété du logement prévu dans la loi sur le logement (LOG), qui a été suspendu, pourrait être réactivé afin de répondre aux besoins des particuliers en matière de logement en propriété, en application de la Constitution. Il s’agirait ainsi d’augmenter la capacité financière en vue de la conclusion d’une hypothèque grâce à des prêts directs ou des cautionnements (subsidiaires) pour les logements occupés par leur propriétaire. Le rapport étudiera également les conséquences financières d’une telle mesure. Deuxièmement, le Conseil fédéral est prié d’examiner s’il conviendrait de modifier la LOG, afin de compléter et de préciser les conditions de l’octroi par la Confédération de prêts sans intérêt ou de cautionnements à des particuliers pour l’acquisition d’un logement destiné à un usage personnel. On pourrait ainsi imaginer de définir une surface de logement maximale ou de plafonner le montant des contributions. Le Conseil fédéral examinera en outre l’opportunité de prévoir des suppléments aux prêts sans intérêt ou aux cautionnements (par exemple pour les familles avec enfants, les travaux de densification, les bâtiments se trouvant dans des centres – protégés – de villes ou de villages ou les rénovations ou extensions de constructions anciennes).
Troisièmement, le Conseil fédéral est invité à proposer d’autres mesures (en dehors de la LOG) permettant d’assouplir les exigences en matière de fonds propres de manière à augmenter la capacité financière des particuliers désirant acquérir un logement pour y habiter, ainsi que de tenir compte du niveau des taux d’intérêt.
À l’heure actuelle, la capacité financière est calculée sur la base d’un taux d’intérêt virtuel (trop) élevé de 4,5 à 5 %. Il est toutefois possible aujourd’hui de conclure des hypothèques de longue durée à taux fixe à des conditions nettement plus avantageuses. Il conviendra dorénavant, d’une part, de se fonder sur le taux d’intérêt le plus bas pour déterminer la capacité financière et, d’autre part, de permettre l’affectation d’une grande partie des intérêts ainsi économisés à l’amortissement afin d’atteindre l’objectif des deux tiers de la valeur de nantissement en quinze ans. Il convient en outre d’examiner s’il serait possible d’augmenter les fonds propres en assouplissant les exigences réglementaires auxquelles les banques sont soumises, par exemple en relevant le pourcentage (actuellement 10 % au maximum) des avoirs du 2e pilier (retrait anticipé ou nantissement).
Quatrièmement, le Conseil fédéral examinera comment il serait possible de réduire la pression sur le marché du logement sous l’angle de l’offre et, sur cette base, proposera des mesures ciblées (notamment l’octroi de prêts sans intérêt et de cautionnements en vertu de la LOG pour la rénovation de logements dans le centre de villes ou de villages).
Le rapport se penchera également sur la question du rôle des cantons et de la collaboration/répartition des tâches avec ces derniers.
Begründung
L’art. 108 de la Constitution impose à la Confédération d’encourager la construction de logements ainsi que l’acquisition de logements et de propriétés destinés à l’usage personnel des particuliers. Or, ni cet article ni la LOG ne permettent plus depuis longtemps d’atteindre cet objectif.
Comme indiqué dans l’aide-mémoire sur la LOG (« Aperçu des objectifs et moyens d’encouragement ») établi en juin 2020 par l’Office fédéral du logement, la LOG met à disposition les instruments suivants :
a. aide directe par des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique qui construisent des logements locatifs ;
b. aide directe par des prêts sans intérêt ou à taux préférentiel pour les propriétaires d’un logement destiné à un usage personnel ;
c. aide indirecte : la Confédération cautionne les emprunts émis par la Centrale d’émission pour la construction de logements (CCL), garantit par des arrière-cautionnements les coopératives de cautionnement hypothécaire dans le secteur locatif et assure aux organisations faîtières les moyens nécessaires pour approvisionner un fonds de roulement ;
d. moyens pour soutenir la recherche et des projets exemplaires dans le domaine du logement.
Le programme d’allègement budgétaire 2003 a suspendu l’octroi de prêts directs par la Confédération jusqu’à nouvel avis. L’encouragement se limite donc temporairement aux mesures c et d.
On est là en total décalage avec la réalité du marché de l’immobilier. La hausse des prix de l’immobilier, les exigences en matière de fonds propres, les conditions à remplir en matière de capacité financière et la pénurie d’offres due à l’immigration et à la raréfaction des terrains à bâtir rendent la propriété pratiquement inaccessible à une part de plus en plus importante de la population. Nombreuses sont les personnes qui ne pourront donc pas réaliser leur rêve de devenir propriétaire, à moins d’un héritage ou d’une avance sur héritage. Le désir d’accéder à la propriété reste pourtant fortement ancré dans la population. Comment résoudre ce problème ?
Exemple illustrant la difficulté d’obtenir une hypothèque : avec un revenu de 127 000 francs (ce qui est largement supérieur au revenu moyen de la population suisse, qui est d’environ 80 000 francs) et 160 000 francs de fonds propres correspondant aux 20 % requis (dont la moitié peut provenir de fonds de prévoyance), un ménage aura une capacité financière tout juste suffisante pour un bien immobilier de 800 000 francs avec une hypothèque de 640 000 francs maximum. L’accession à la propriété, même avec un revenu supérieur à la moyenne, n’est donc possible que pour un petit nombre de personnes, malgré un niveau de taux d’intérêt favorable (lequel ne peut être pris en compte dans le calcul selon la réglementation actuelle). Si, en revanche, on prenait comme référence le taux d’intérêt d’une hypothèque à taux fixe (durée de 15 ans) à 1,5 %, un revenu moyen de 80 000 francs serait suffisant.
De nombreuses personnes ne peuvent donc pas accéder à la propriété, notamment en raison des exigences réglementaires auxquelles les banques doivent se conformer, édictées par la Finma et la BNS (cf. directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires de swissbanking). Ces exigences obligent de jeunes couples et des familles à payer des loyers plus élevés que le montant qu’ils verseraient s’ils devenaient propriétaires de leur logement. Ces personnes sont donc pénalisées par la réglementation et enrichissent leur bailleur (société immobilière, compagnie d’assurance, parfois même leur propre caisse de pension), alors qu’elles auraient pu utiliser la différence entre leur loyer et le montant qu’elles paieraient pour leur logement afin d’amortir leur hypothèque et rempliraient ainsi sans problème les exigences relatives à la capacité financière en 15 ans.
Plusieurs possibilités peuvent être envisagées pour augmenter la capacité financière des particuliers (cf. art. 108 Cst.). L’une consiste à adapter les exigences réglementaires relatives à la capacité financière en tenant compte du contexte actuel. L’autre consiste à réactiver l’octroi de garanties ou de prêts sans intérêt prévus par la LOG. Il faudra dans ce dernier cas fixer dans la loi des conditions claires pour l’octroi de telles aides à titre subsidiaire (montant maximal des contributions ou surface maximale du logement).
La raréfaction de l’offre de logements en propriété a entraîné une hausse des prix, que la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire a encore aggravée en réduisant le nombre de terrains constructibles. C’est pourquoi des mesures doivent également être prises du côté de l’offre afin que davantage de logements soient disponibles pour les particuliers et que davantage de personnes puissent réaliser leur rêve de devenir propriétaires. De nombreux centres de villes ou de villages comptent justement des logements disponibles, mais ceux-ci ne sont, pour diverses raisons, ni utilisés ni rénovés. Les cantons mettent déjà en place des mesures pour stimuler les rénovations dans les centres – protégés – de villages ou de villes afin de favoriser le développement de l’urbanisation vers l’intérieur et la densification. Mais les moyens financiers manquent souvent pour que les propriétaires privés prennent la décision d’investir dans ces anciens bâtiments. La rénovation de bâtiments anciens pour en faire des logements modernes est plus coûteuse et plus exigeante que la construction en pleine campagne. Afin de respecter la priorité donnée à la densification, il faut que la Confédération et les cantons facilitent les travaux au moyen de cautionnements ou de prêts supplémentaires. Une modification de la LOG permettrait justement d’aller dans ce sens. Les contributions qui sont octroyées avec succès depuis des années par la Confédération et les cantons pour les mesures de conservation des monuments historiques pourraient servir de modèle.
Antrag des Bundesrates
Rejet
Stellungnahme des Bundesrates
Dans son avis relatif à la motion 21.4520, le Conseil fédéral avait précisé les raisons pour lesquelles il estime qu’une réactivation de l’encouragement direct à l’accession à la propriété selon la loi sur le logement (LOG ; RS 842), qui avait été suspendue en 2003, et un assouplissement des règles concernant les prescriptions en matière de fonds propres et de capacité financière ne sont pas pertinents. Le Conseil des États a rejeté la motion le 18 septembre 2023. La Confédération, les cantons et les communes examinent actuellement ensemble plusieurs mesures contre la pénurie de logements sur la base de la table ronde organisée par le DEFR le 12 mai 2023. Un plan d’action est en cours d’élaboration et des décisions doivent suivre en 2024 dans le cadre des compétences respectives. Compte tenu de la situation tendue des finances fédérales, il n’existe pour l’heure guère de marge de manœuvre permettant de réactiver l’encouragement à la propriété du logement financé par la Confédération. Dans ce contexte, l’élaboration d’un rapport, demandée par l’auteure du postulat, n’apporterait aucune plus-value.
Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.