Wortlaut

Depuis 2008, la Suisse connaît des taux d’intérêt historiquement bas, ce qui a des répercussions majeures, en particulier pour le secteur immobilier. Pour les propriétaires, les intérêts hypothécaires sont généralement le facteur de coût le plus important ; quant aux loyers, qui doivent refléter les coûts et dont le rendement doit se situer dans les limites légales, ils sont liés par la loi au taux hypothécaire de référence. Les coûts du logement auraient donc dû fortement diminuer pour l’ensemble de la population. Dans ce contexte, je pose les questions suivantes au Conseil fédéral :

1. Dans quelle mesure les coûts du logement à la charge des propriétaires ont-ils diminué entre 2008 et 2023 ? Est-il correct que les coûts du logement pour les personnes vivant dans un logement leur appartenant ont diminué de moitié au cours de cette même période ? Je prie le Conseil fédéral de tenir également compte des études de différentes banques.

2. Comment ont évolué les loyers effectifs entre 2008 et 2023 ? Comment auraient-ils évolué si les dispositions relevant du droit du bail relatives à la fixation des loyers avaient été respectées ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Les coûts du logement supportés par les propriétaires se composent des frais hypothécaires, des frais d’entretien ainsi que, dans la plupart des cas, des amortissements exigés par les banques. À cela s’ajoutent les frais d’exploitation et les impôts. Entre 2008 et début 2025, le taux d’intérêt hypothécaire de référence a diminué de moitié, passant de 3,5 % à 1,75 %. On ne saurait toutefois en déduire une diminution correspondante des coûts du logement, car les autres frais n’ont pas baissé dans la même mesure.En outre, les prix des logements en propriété ont sensiblement augmenté durant la période concernée, de sorte que la date à laquelle une personne est devenue propriétaire joue, elle aussi, un rôle. Un propriétaire de longue date supporte ainsi des frais nettement plus bas qu’un primo-accédant qui a acheté un appartement ou une maison individuelle au cours des deux dernières années.Pour ce qui est de la comparaison des coûts entre la propriété et la location, des comparatifs sont établis et publiés par les banques. Celui d’UBS montre par exemple qu’à compter de 2009, en raison des taux d’intérêt négatifs, un logement en propriété a été pendant certaines périodes plus de 25 % moins cher qu’un logement en location comparable. Ce rapport s’est inversé en 2022, les logements en propriété devenant jusqu’à 20 % plus chers. En raison des baisses de taux intervenues ces derniers mois, devenir propriétaire est redevenu plus intéressant que d’être locataire. Toutefois, la hausse persistante des prix des logements en propriété fait que cet avantage est actuellement faible si l’on occupe un bien immobilier récemment acquis. Ces constatations concordent avec celles de Raiffeisen Suisse.2. L’indice des loyers de l’OFS a progressé de 20,6 % entre 2008 et 2024. En 2010, l’enquête structurelle a montré que le montant moyen des loyers en Suisse était de 1284 francs, contre 1412 francs en 2022. Si l’on ne prend en considération que les appartements de 3 pièces, le loyer moyen est passé de 1216 à 1367 francs sur la même période. De plus, si l’on considère l’évolution des loyers anciens, autrement dit que l’on observe uniquement l’évolution des prix des logements sans changement de locataire corrigée en fonction de la dépréciation due à l’âge, il apparaît qu’ils ont connu une augmentation marginale d’environ 3 % entre 2008 et 2024. Ceci s’explique en grande partie par la baisse de qualité des logements avec des baux existants, autrement dit la dépréciation due à l’âge. Globalement, les déménagements influent fortement sur l’évolution de l’indice des loyers de l’OFS, puisqu’ils constituent à chaque fois l’occasion de relever le loyer proposé. Or, ce relèvement peut parfois être important, ce qui a sans doute contribué à la baisse du taux de déménagement au cours des dernières années.La fixation des loyers est complexe et dépend d’une diversité de facteurs. Les accords de droit privé conclus entre bailleurs et locataires revêtent une importance décisive à cet égard. Par exemple, une réserve, un loyer indexé ou un loyer échelonné ont-ils été convenus ? La Confédération ne disposant pas d’un droit de regard sur les contrats de bail individuels, il lui est impossible de décrire plus précisément l’évolution des coûts de location pour la période 2008-2023. Un tel projet se heurte à des limites semblables à celles de l’étude scientifique sur les loyers excessifs qui faisait l’objet de la motion 23.3340. En effet, les loyers excessifs ne peuvent pas être calculés de manière fiable.