Wortlaut

Les personnes qui vivent dans un logement leur appartenant jouissent de privilèges et d’avantages par rapport aux locataires. Cette situation soulève plusieurs questions :

1. Je prie le Conseil fédéral de nous fournir des indications et des explications sur les avantages juridiques et fiscaux ci-après, dont jouissent les personnes vivant dans un logement qui leur appartient : a) réduction des valeurs patrimoniales avant la perception de prestations complémentaires ; b) réduction des valeurs patrimoniales avant la perception de l’aide sociale ; c) avantages fiscaux liés au retrait anticipé d’avoirs de la prévoyance professionnelle ; d) avantages fiscaux liés à l’amortissement indirect de la dette hypothécaire par des dépôts dans le pilier 3a ; e) avantages fiscaux liés à des investissements énergétiques créant des plus-values répartis sur trois ans ; f) autres avantages juridiques ou fiscaux qui ne sont pas mentionnés ici.

2. Comment la valeur des logements habités par leurs propriétaires a-t-elle évolué au cours des vingt dernières années ?

3. Les infrastructures financées par les impôts, telles que les routes, les transports publics, les parcs, les bâtiments scolaires et les espaces de loisirs, accroissent considérablement la valeur vénale des immeubles, ce qui fait de l’immobilier le secteur le plus subventionné. Dans quelle mesure l’accroissement de la valeur des logements en propriété est-il dû à ces infrastructures financées par nos impôts ? Je prie le Conseil fédéral de nous fournir une estimation plausible.

Stellungnahme des Bundesrates

1a) Seules les personnes dont la fortune nette est inférieure à un certain montant peuvent faire valoir un droit à des prestations complémentaires. Le seuil est fixé à 100 000 francs pour les personnes seules et à 200 000 francs pour les couples (art. 9a, al. 1, LPC ; RS 831.30). Les biens-fonds occupés par leur propriétaire et les dettes hypothécaires qui y sont liées ne sont pas considérés comme éléments de fortune (art. 9a, al. 2, LPC et art. 2, al. 1, OPC-AVS/AI ; RS 831.301). Lors du calcul des prestations complémentaires, les biens-fonds occupés par leur propriétaire entrent en considération au titre de la fortune à leur valeur fiscale, après déduction d’une franchise (normalement 112 500 francs) et des dettes hypothécaires (art. 11, al. 1, let. c, LPC et art. 17a, al. 1, OPC-AVS/AI). Cette valeur est assimilée à un revenu à hauteur d’un quinzième au-delà de la franchise susmentionnée, et d’un dixième pour les bénéficiaires d’une rente de vieillesse.1b) Conformément aux normes de la Conférence suisse des institutions d’action sociale (CSIAS), l’aide sociale accorde une franchise de fortune de 10 000 francs au maximum par unité d’assistance (en fonction du nombre et de l’âge des personnes concernées). La propriété foncière fait partie de la fortune et est prise en compte lors de l’examen des conditions d’octroi (ch. D.3.2 des normes CSIAS). Il est possible de renoncer à la réalisation d’un bien immobilier occupé par la personne concernée si celle-ci peut ainsi se loger aux conditions du marché ou à des conditions plus avantageuses. Si une aide est accordée malgré l’existence d’un bien immobilier, l’aide sociale versée doit être considérée comme une avance.1c+d) L’imposition différée des versements obligatoires et volontaires dans le 2^e pilier ainsi que des versements volontaires dans le pilier 3a est généralement avantageuse pour un contribuable et favorise ainsi l’épargne-retraite. Les cotisations versées conformément à l’art. 33, al. 1, let. d et e, LIFD (RS 642.11) et à l’art. 9, al. 2, let. d et e, LHID (RS 642.14) sont déductibles du revenu pour la période fiscale au cours de laquelle le versement est effectué. Pendant la phase d’épargne, les revenus de la fortune générés dans les piliers 2 et 3a restent exonérés de l’impôt sur le revenu et sur la fortune. Ce n’est qu’au moment du versement de la prestation de prévoyance – cela vaut également pour les versements anticipés, par exemple dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement – que celle-ci est imposable. Le législateur corrige l’effet progressif dû au caractère unique de la prestation en capital par une imposition séparée des autres revenus, combinée à une réduction du barème (impôt fédéral direct : à hauteur de 1/5 des barèmes ordinaires).1e+f) L’imposition en vigueur de la valeur locative est partiellement atténuée et crée en outre des avantages fiscaux à plusieurs égards pour les personnes qui occupent leur propre logement. Premièrement, les valeurs locatives calculées à l’échelon cantonal sont souvent nettement inférieures à celles du marché. La jurisprudence du Tribunal fédéral fixe une limite inférieure à ce type d’encouragement, en vertu de laquelle la valeur locative cantonale ne doit pas être inférieure à 60 % de celle du marché. Les valeurs patrimoniales imposables au niveau des cantons sont également fixées en dessous de la valeur du marché. Il est en outre possible de faire valoir des déductions extra-fiscales telles que les investissements au titre de l’efficience énergétique et de la protection de l’environnement. Enfin, la Confédération comme les cantons donnent la possibilité de choisir, pour chaque période fiscale, de faire valoir les frais d’entretien réels de l’immeuble ou d’opter pour l’imposition au forfait. Cette liberté de choix permet en fin de compte aux propriétaires de déduire davantage que les frais effectifs. Le droit en vigueur crée un autre avantage fiscal, dans la mesure où la non-imposition des gains en capital dans la fortune privée, associée à la déductibilité intégrale de fait des intérêts passifs, invite à maintenir un endettement hypothécaire élevé à des fins d’optimisation fiscale et à utiliser les liquidités ainsi créées pour investir dans des titres, dans le but de réaliser des gains en capital exonérés d’impôt.2. La valeur marchande de l’ensemble des bâtiments d’habitation est passée d’environ 2100 milliards de francs à 3900 milliards de francs entre 2011 et 2022 (« L’importance de l’immobilier suisse pour l’économie nationale », 2024). Cet accroissement de la valeur marchande est dû à la fois à une augmentation des volumes et à une hausse des prix. En ce qui concerne les logements en propriété occupés par leur propriétaire, l’augmentation du volume se présentait comme suit : alors qu’en 2000, on comptait environ 810 000 maisons individuelles et 237 000 appartements en propriété occupés par leur propriétaire, on était passé en 2022 à environ 940 000 maisons individuelles et 480 000 appartements en propriété. Les indices des prix des transactions ont au moins doublé au cours des 20 dernières années, tant pour les maisons individuelles que pour les appartements en copropriété.3. Une partie de l’accroissement de la valeur des logements en propriété ainsi que de l’immobilier en général est due à des investissements dans les infrastructures financés par les impôts. Ces investissements influencent principalement le prix des terrains. En fin de compte, toutefois, l’évolution des prix des terrains est fonction de l’offre et de la demande. Du côté de l’offre, les hausses de prix de ces dernières décennies s’expliquent en grande partie par la raréfaction des terrains à bâtir adéquats et, en partie, par la réglementation – par exemple la révision de la loi sur l’aménagement du territoire et l’injonction de densification vers l’intérieur qui en découle. Face à cela, la demande de logements et de logements en propriété est forte.En outre, les aménagements d’infrastructures ne sont pas toujours des investissements financés par l’impôt et peuvent aussi entraîner des pertes de valeur, dues par exemple à l’augmentation du bruit. Il n’est guère possible dans un tel contexte de citer des chiffres fiables quant à l’influence des investissements dans les infrastructures financés par les impôts sur l’augmentation de la valeur des logements en propriété en général. Pour les cas particuliers, des modèles hédonistes permettent de calculer l’influence des adaptations de certaines infrastructures.