Wortlaut

La majorité parlementaire a accepté l’initiative 15.455 de l’ex-Conseiller national Hans Egloff, Président de l’Association des propriétaires fonciers (HEV Schweiz), qui revient dans les faits à supprimer ce qui jusqu’ici était un droit accordé au locataire de sous-louer tout ou partie des locaux loués.

Cette révision concernera aussi, de manière large :

• l’enfant majeur et indépendant financièrement qui vit avec un parent titulaire du bail et paie une partie du loyer,

• la retraitée qui loue une chambre à un étudiant ou les « colocations estudiantines » informelles,

• l’entreprise locataire qui partage moyennant une contribution financière des locaux avec une filiale, un sous-traitant, un partenaire, etc.

Le Rapport relatif au monitoring des loyers commerciaux (2020) évoque 390'000 baux commerciaux, étant rappelé qu’il y a 609'518 entreprises en Suisse.

Les stratégies de développement des entreprises peuvent les amener à conclure des partenariats avec d’autres entités pour créer des synergies ou des partages de compétences. La sous-location partielle est un instrument de ces stratégies.

Avec la suppression de facto d’un droit de sous-louer opposable au bailleur, celui-ci peut s’interposer dans la stratégie de son locataire, l’entraver dans la conclusion d’un tel partenariat s’il implique une cession de l’usage des locaux avec une participation financière ou s’il dure plus de deux ans. Le bailleur peut même congédier le locataire qui n’a, par mégarde, pas demandé une autorisation écrite.

Cet objet étant prochainement soumis à la votation populaire, il importe de clarifier les conséquences économiques et sociales pour les locataires commerciaux de son acceptation. En effet, la portée de cette révision pour ces derniers reste largement inconnue.

Le Conseil fédéral est invité à répondre à ces questions :

1. quel serait l’impact économique et social de cette révision ?

2. combien d’entreprises sont concernées et pourraient donc être entravées dans leur développement ?

3. comment évalue-t-il les risques de cessation d’activité d’entreprises, de réduction de leur champ d’activité et partant de leur chiffre d’affaires, ainsi que le nombre de pertes d’emplois qui pourrait en résulter ?

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est conscient du fait que la sous-location peut jouer un rôle important dans le cas des locaux commerciaux. Les locataires commerciaux y recourent souvent pour limiter les dommages lorsque, par exemple, ils traversent une passe difficile qui demande la réduction de la surface occupée.

Dans son avis du 19 octobre 2022 sur le rapport du 18 août 2022 de la Commission des affaires juridiques du Conseil national (CAJ-N) concernant l’initiative parlementaire 15.455 « Éviter les sous-locations abusives » (FF 2022 2622), le Conseil fédéral avait proposé de ne pas entrer en matière sur le projet de la CAJ-N, estimant entre autres que fixer une durée limite dans la loi était inapproprié. Il avait en outre indiqué que dans le cas des locaux commerciaux notamment, les sous-locations dépassaient fréquemment deux ans, vu que les sous-locataires consentaient des investissements pour des installations qu’ils n’étaient pas en mesure d’amortir dans ce délai.

Tout comme le droit en vigueur, la version révisée de l’art. 262 du code des obligations (CO ; RS 220 ; FF 2023 2288) relatif à la sous-location laisse cependant de la marge pour trouver un accord contractuel qui s’écarte du texte de loi en faveur du locataire. En raison notamment du besoin susmentionné de sous-location de longue durée, il y a lieu de penser que les parties à un bail commercial sont déjà convenues d’une telle sous-location et qu’elles continueront de le faire par la suite, d’autant que les loyers des locaux commerciaux sont souvent fixés en fonction du chiffre d’affaires, pour lequel les recettes de sous-location sont déterminantes. Une sous-location de longue durée est donc dans l’intérêt des deux parties, du propriétaire comme du locataire principal. La solvabilité du locataire principal s’en trouve renforcée tandis que le bailleur bénéficie d’une plus grande sécurité eu égard aux revenus locatifs.

La sous-location d’un bien sans obtention du consentement écrit du bailleur ne constitue pas un motif de résiliation direct selon le droit révisé. Le bailleur doit d’abord adresser un rappel écrit. Une résiliation extraordinaire n’est admissible que si le locataire principal omet malgré tout d’obtenir le consentement écrit du bailleur ou s’il existe un motif justifiant le refus de consentement du bailleur.

En raison de ce qui précède et de l’absence de relevés statistiques sur les rapports de sous-location dans le cadre des baux commerciaux, il n’est pas possible de fournir de réponses précises aux questions posées par l’auteur de l’interpellation :

1. Il ressort du rapport du 18 août 2022 de la CAJ-N (FF 2022 2081) que la révision législative prévue ne devrait pas avoir de conséquences sur l’économie, mais devrait renforcer la position juridique des bailleurs en comparaison du droit en vigueur. Il y a donc lieu de penser que le durcissement des règles en matière de sous-location pourrait, dans certains cas, engendrer des désavantages sociaux et économiques pour les locataires commerciaux.

2. Il est impossible d’estimer la part des quelque 390 000 locataires commerciaux qui seraient concernés. La révision devrait surtout affecter la conclusion de nouveaux contrats de sous-location.

3. Il est dès lors également impossible de déterminer le nombre éventuel de cessations d’activité commerciale ou encore d’emplois mis en péril ou supprimés que le nouveau règlement risque d’occasionner.